物权法司法解释(一)逐条解读
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2020年07月29日 08:52
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物权法司法解释(一)独家逐条解读
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
【德衡律师说】在因不动产物权归属以及不动产物权登记基础法律关系发生的争议中，如果当事人已事先提起行政诉讼(一般是针对不动产物权登记机关，要求撤销或作出物权登记的具体行政行为)，请求行政诉讼的受理法院一并解决上述争议问题，并且该法院已经一并审理的，当事人再针对上述争议另行提起民事诉讼的，法院将不予受理。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
【德衡律师说】真实权利人对不动产登记内容有异议时，可以向法院提起确认物权归属的民事诉讼，该条否定了司法实践中“不动产物权争议涉及到行政登记事宜的应当通过行政诉讼解决”的观点，真实权利人有权通过民事诉讼的方式提起确认之诉。
第三条异议登记因《物权法》第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【德衡律师说】不动产登记“异议期”虽然经过，但是并不影响真实权利人针对物权归属的起诉权和胜诉权。
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【德衡律师说】《物权法》第二十条第一款规定未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的行为不发生物权效力，但是为了防止预告登记权利人滥用权利，本条对“处分”行为进行了限缩性解释，以列举的方式规定“处分”行为为转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的行为。
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应
当认定为《物权法》第二十条第二款所称的“债权消灭”。
【德衡律师说】本条的意义在于对《物权法》第二十条第二款规定的预告登记失效原因之一“债权消灭”的具体情形作出解释，有利于审判实践的统一。
第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
【德衡律师说】本条明确了已支付对价并占有但未办理登记的受让人所享有的物权优于转让人的一般债权人(不包括担保物权人)对特殊动产享有的权利。此条规定将对机动车二手交易、机动车抵押、交通事故损害赔偿等交易和纠纷处理产生广泛影响。
第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
【德衡律师说】本条旨在列举《物权法》上导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的典型法律文书，特别是明确规定法院的拍卖成交裁定书具有物权变动的法律效力，使得拍卖受让人的合法权利不因竞买的房屋无法办理过户而受到侵害。
第八条 依照《物权法》第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据《物权法》第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
【德衡律师说】本条明确了由于特殊原因而享有物权的权利人，即便动产尚未交付或不动产尚未登记，权利人仍可依据法律规定，请求法院保护其物权。其中，特殊原因包括：1.人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等;2.继承或者受遗赠;3.事实行为，例如合法建造、拆除房屋等。在上述特殊原因存在的情况下，权利人可以向法院提出的请求事项包括但不限于：1.返还原物;2.排除妨害或者消除危险;3.修理、重作、更换或者恢复原状;4.侵权损害赔偿;5.请求承担其他民事责任。
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
【德衡律师说】《物权法》第一百零一条规定，按份共有人转让其对于不动产或动产的份额时，其他按份共有人在同等条
件下享有优先购买权，而本条限定了优先购买权的行使范围，即明确规定在因赠与、继承、遗赠等情形发生共有份额变动时，其他共有人无优先购买权。但是本条同时规定，如果按份共有人之间有书面协议约定在因赠与、继承、遗赠发生共有份额变动时其他共有人享有优先购买权的，该优先权应当受到保护。因此，如果按份共有人担心自己的优先购买权落空时，应当签订完善的共有协议以保护自身权益。
第十条 《物权法》第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
【德衡律师说】《物权法》第一百零一条规定按份共有人在同等条件下对共有份额享有优先购买权，但是在司法实践中如何认定“同等条件”却众说纷纭。本条的意义在于明确了认定“同等条件”的方法，不仅要从转让价格是否“同等”进行考量，还需要结合价款履行方式及期限是否“同等”来予以综合认定。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准;
(二)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;
(三)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;
(四)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
【德衡律师说】本条规定十分重要，重要之处在于明确了按份共有人行使优先购买权的有效期限，并且将该期限的性质确定为除斥期间，不发生中止、中断和延长。从本条规定来看，按份共有人的优先购买权行使期间，共有人之间有约定的从约定;无约定但转让人向其他共有人发出通知的，按照通知中载明的行使期间确定，但不得少于15日。转让人未发出通知的，为其他共有人知道或应知最终确定的同等条件之日起15日，无法确定最终同等条件的，为共有份额转移之日起六个月。
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;
(
二)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
【德衡律师说】该条明确了按份共有人可以请求司法机关对优先购买权进行保护，以转让人对外转让的条件优先购买转让的共有份额，但是本条同时规定了例外情形，即按份共有人的优先购买权在以下情形发生时将无法得到法院保护：1. 未在规定时间内主张优先购买权;2. 在主张优先购买权的同时，提出减少价款、增加转让人负担等实质性变更要求;3. 仅仅请求撤销共有份额转让合同或认定合同无效，但未同时主张优先购买权的。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据《物权法》第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
【德衡律师说】按份共有人之间转让份额，其他共有人无优先购买权。但是共有人如何才能保护自己的优先购买权，防止被其中一位共有人“一家独大”呢?按照本条规定，可以由全体共有人事先签订协议明确予以约定
第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
【德衡律师说】两个以上按份共有人主张优先购买的，本解释并未采用由出卖人选择的做法，而是规定由主张优先购买者协商确定，协商不成的，按照转让时份额比例行使优先购买权，旨在从公平和平等的角度保护其他共有人的优先购买权。该做法借鉴了《公司法》关于股东优先购买权的规定：“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”。
第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
【重点法条】《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
【德衡律师说】本条针对《物权法》第一百零六条“善意取得”条款，明确规定以有无处分权及 “重大过失”为衡量是否为善意的标准，并明确了举证责任的承担。一言以
蔽之：只有不知且无大过者乃“善意”受让人。
第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
(一)登记簿上存在有效的异议登记;
(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;
(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;
(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
【德衡律师说】本条呼应司法解释第十五条的规定，主要对于认定不动产受让人“是否不知道转让人无处分权”确定了司法识别标准，即当存在上述情形时，可以推定不动产受让人知道转让人无处分权，从而否定了受让人善意取得的权利。本条的实践意义在于，真实权利人如主张受让人无权善意取得不动产物权的，可以按照本条列举的情形进行举证，反之，如果受让人主张善意取得不动产物权时，应当避免出现本条所规定的各种情形。
第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
【德衡律师说】本条同样呼应司法解释第十五条的规定，对于认定受让人“有无重大过失”确定了司法识别标准。
第十八条 《物权法》第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以《物权法》第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以《物权法》第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意;
【德衡律师说】《物权法》第一百零六条规定的“善意取得”的条件之一是“受让人在受让不动产或动产时是善意的”，本解释第十五条界定了“善意”的标准，而本条则对“受让不动产或动产时”的时间点进行了确定。何为“受让时”?按照本条规定，依法完成不动产物权转移登记或动产交付之时即为受让时。按照《物权法》第二十五条的规定，受让人先行占有动产的，则以转让动产法律行为生效时为动产交付之时，按照《物权法》第二十六条的规定，第三人依法占有动产的，则转让人和受让人之间签订转让返
还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
第十九条 《物权法》第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
【德衡律师说】《物权法》第一百零六条规定的“善意取得”的条件之二是“以合理的价格转让”，本条明确了“合理价格”的认定方法，与《合同法》第七十四条、合同法司法解释(二)第十九条关于“不合理低价”的认定标准有异曲同工之妙，后者则用以认定债权人是否有权申请法院撤销交易合同。诸位看官看过来，根据本条的规定，您与买方之间约定的转让价格合理吗?
第二十条 转让人将《物权法》第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合《物权法》第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
【德衡律师说】《物权法》第一百零六条规定的“善意取得”的条件之三是“转让的不动产或动产依法应登记的已登记，不需登记的已经交付给受让人”，在实践中，船舶、航空器、机动车属于特殊动产，转让时应当办理登记手续，但登记仅作为作为对抗第三人的要件，并非权利生效要件。因此本条明确规定，船舶、航空器、机动车这三类特殊动产发生转让时，已交付给受让人即符合“善意取得”条件之三，不需以登记作为“善意取得”权的生效条件。
第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据《物权法》第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;
(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
【德衡律师说】本条的规定赋予了真实权利人以另外一种途径保护自身的合法权益，防止财产被无权处分人处置。真实权利人除了可以依照本解释第十五条至第二十条主张权利外，还可以根据本条规定，以转让合同无效或可撤销作为切入点，排除受让人对于标的物的权利。
第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。
本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
【德衡律师说】本条明确了本解释适用的时间范围，根据本条规定，本司法解释不适用于施行前已经受理，施行后尚未审结的一二审案件，所以目前仍在审理过
程中的一、二审案件的当事人和法官大人可以自动忽略本解释。然而，虽然您的案子目前不适用本司法解释，但在解释施行后您的案子方才终审，后来又申请再审并且法院决定按照一审程序重新审理的，将具有适用本解释的可能性。
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