建筑工程建筑面积、容积率市场计算规则(修订)
余年寄山水
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2020年07月29日 11:57
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为正确引导城乡规划管理，规范规划管理中建设工程的建筑面积计算方法，现依照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），结合本市实践，对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007] 第1号）进行修订：
第一条 各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。
第二条 建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料。
第三条 以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并计入容积率
（一）地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房，及有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层车库、杂物间等）。
（二）在室外地坪以上部分的高度超过1.5米(含覆土)的集中地下室，其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算（周边城市道路标高不一致，以低的城市道路标高为标准）。
（三）临街建筑底层架空层、底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率。
（四）超高层建筑的其他非避难空间（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房）应当计入容积率。
第四条 以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积但不计入容积率
（一）因特殊原因（人防、地质、管线等）地下室整体抬高作为大空间停车使用的，应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接，抬高不超过2.6米。
（二）主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室。
（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室。
（四）层高不超过4.5米、通透的、无围护结构的五层（含五层）以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层；临江、临湖的住宅架空层层高，经规划局认可，可适当提高。
（五）无围护结构的结构（设备管道）转换层（层高不超过4.5米）。
（六）超高层建筑的无围护结构的避难间（非避难空间除外）。
（七）出挑宽度大于2.1米的公共建筑悬挑雨篷；出挑宽度大于2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷。
第五条 建筑物阳台、外廊、突出主体结构的外挑等按以下方法计算建筑面积并计入容积率
（一）南向或东西向进深不大于1.8米的主阳台、北向或东西向进深不大于1.2米的次阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积；超出此规定的部分按
全面积计算建筑面积。
（二）高度为两层的阳台，计算方法同上款；但建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。
（三）北向外廊原则上要求统一封闭，按其水平投影面积计算建筑面积。
（四）入户花园为阳台的一种形式，其计算方法同本条第一款。进深大于3米的入户花园按全面积计算建筑面积。
（五）与阳台相接的附属构件（如花台等），其底板与阳台底板高差小于0.6米、有围护结构、位于房屋建筑结构围合范围以内、外挑宽大于0.6米的，视为阳台，其计算方法同本条第一款。
第六条 建筑层高计算标准
（一）普通住宅建筑标准层层高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米；当层高大于3.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h÷3（h为建筑层高）。
（二）套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层层高可适当提高，但最高不大于3.6米；当层高大于3.6米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h÷3（h为建筑层高）。
（三）办公、宾馆建筑标准层层高最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米；当办公建筑标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，K= h÷3.2（h为建筑层高）。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。（高档酒店、宾馆除外）
（四）单层面积小于1000平方米或分隔成小间的沿街商业（含商业街）建筑层高不大于4.5米；当建筑层高大于4.5米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，K= h÷3.2（h为建筑层高）。
（五）单层面积大于300平方米小于1000平方米或分隔成小间的沿街商业（含商业街）建筑层高不大于4.8米；当建筑层高大于4.8米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，K= h÷3.2（h为建筑层高）。
（六）单层面积大于1000平米的商业建筑层高不宜超过6米，且不得分割；当建筑层高大于6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的K倍计算，K=h÷3.6（h为建筑层高）。临街分割成小间的商业部分按本条第四款标准计算建筑面积。
（七）电影院、剧场、体育馆、展览馆等公共建筑层高可按功能要求适当加高。
第七条 部分计入建筑占地面积的建筑物
（一）无顶盖且无围护结构的室外楼梯，按水平投影面积的一半计算建筑占地面积。
（二）高于室外地坪4米以上住宅的有柱雨篷，按柱外边围合面积的一半计算建筑占地面积。
（三）临城市道路骑楼按柱外边围合面积的一半计建筑占地面积。
第
八条 不计算建筑占地面积的建筑物
（一）考虑南昌气候特征，地下车库出入口坡道应设置顶盖。顶盖应尽可能低矮，为轻巧的玻璃或结合绿化设置的，不计算建筑占地面积。
（二）高于室外地坪4米以上的悬挑阳台（不论凹凸）、平台、过道等，不计算占地面积。
（三）二层出挑建筑按水平投影面积的一半计算占地面积，高于室外地坪十米以上部位出挑不计算占地面积。
（四）无柱雨篷不计算占地面积。
第九条 其它
（一）阳台面积
住宅套内建筑面积为90平方米及以下户型，其各类阳台面积总和不大于套内建筑面积的7%。
住宅套内建筑面积为90平方米以上户型，其各类阳台面积总和不大于套内建筑面积的6%(超高层住宅不受此限制)。
（二）坡屋顶起坡高度为零、坡度小于30°的坡顶建筑不计建筑面积及容积率；起坡高度小于0.6米、坡度小于45°的坡顶建筑净高在2.2米及以上的部位应按全面积计入容积率，坡顶局部造型坡度大于45°的部分面积不大于屋顶面积的1/6；超过此规定的坡屋顶按全面积计算建筑面积并计入容积率（见附图）。
（三）住宅建筑女儿墙的高度应小于2.2米（当立面设计确有需要时，局部可适当加高，其加高部分的面宽应小于该总面宽的30%）。
（四）多、低层地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度(取采光井围护结构外围至外墙面的最大垂直距离)不宜超过1.8米(含1.8米)，下沉庭院及采光井的面积之和不得大于地下室（除停车部分）建筑面积的30%；采光井的外墙周长之和不得大于地下室（停车部分除外）的外边周长的30%；。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的地坪标高。
（五）飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米、宽度不大于该开间的2/3的，可不计算建筑面积、不计入容积率；
（六）飘窗结构剪力墙及结构柱不得突出外墙。
飘窗下部的楼板不应凸出外墙、不得用实体墙围合；
飘窗下部作放置空调室外机时外侧可用格栅遮挡，不得用实体墙封闭；
转角凸窗长边洞口与短边洞口之和不得大于该房间的开间尺寸。
（七）套型建筑面积为144平方米以上的住宅，确需设置设备平台板的，其水平投影面积不得大于3平方米，用格栅围合，其他部位不得再设置空调板。按一半计入总建筑面积但不计入容积率。
（八）住宅小区售楼部中心大厅的高度不应超过9米，建筑面积最大不超过300平方米。
（九）住宅建筑凹口处一般不应拉梁，因结构需要确需拉梁的，应隔层以上拉梁。
（十）一梯三户（含三户）以上的住宅建筑需要设置天井时，应保证至
少有两户以上的功能房间朝天井开窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。
第十条 本规则所称总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。
第十一条 本规则所称结构（设备管道）转换层是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，采用不同的结构（设备管道）类型，并通过该楼层进行结构（设备管道）转换，称该楼层为结构（设备管道）转换层。
第十二条 本规则所称避难层是指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。
第十三条 本规则自2012年5月1日施行，原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》同时废止。
第十四条 本规则施行前，已获批准总平面规划的项目按原计容办法执行，但必须于2013年5月1日前完成《建设工程规划许可证》报批工作，超过此期限报批的按本规则实施。