作为生物的社会-保安工作总结

认筹金相关法律
据了解，我国有商品房预售许可制度，允许
开发商进行带有融资 性质的预售。但是按照《商品房销售管理办法》
第二十二条第一款?：不符合商品房销售条件的，房地产 开发企业不
得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。也就是说，
没有取得《商品 房预售许可证》的项目，按规定房地产开发企业不得
发布商品房预售广告，也不能有任何销售行为。从入 会认筹内容来看，
它应当是与“内部销售”同等性质的房屋预售活动，也属于“提前销
售”的一 种。阳光凡尔赛宫开展的入会认筹活动，涉嫌违规销售，是
被相关房产法律法规禁止的行为。对此，本网 多次联系阳光城集团相
关领导，面对质疑，总裁办陈礼天主任闪烁其词，一再推脱，事隔多
日该 公司也并未就此事向本网作任何答复解释。
根据《商品房销售管理办法》第四十二条：不符合商品房销售 条件，
向买受人收取预订款性质费用的，处以警告，责令限期改正，并可处
以1万元以上3万元 以下罚款。虽然有关部门三令五申，禁止楼盘
在没有取得预售证时以任何形式收取订金，但部分开发商仍 然置之不
理，违规销售。

，“认筹金”只是一个商业上的概念，不具有定金的担 保、惩罚性质，
在我国法律上尚无明确规定。因此，“认筹金”的性质应当是预付款
或订金，是 购房者和开发商之间就商品房买卖问题达成初步意向的证
明。《最高人民法院关于适用<中华人民 共和国担保法>若干问
题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保
证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主
张定金权利的，人民法院不予支持 。”
2010年4月，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商
品住房预售制度有关 问题的通知》。通知中明确指出，未取得预售许
可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、 排号、发放
ＶＩＰ卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用。
按照相关法律法 规，违者的违法所得将被全部没收，并追加5％至
10％的罚款。并且，各地要加强对违法违规企业相关 责任人的责任
追究。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员，
要依法追究 行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关
责任人的行政和法律责任。
尽管国家有 明文规定，但在昆明的房产市场上，开发商预售认筹
卡、ＶＩＰ卡等行为却屡禁不止。针对该情况，记者 向昆明市住房和
城乡建设局发出采访提纲，就中豪逸境、御景新城、南亚未来城项目

是否申办、并已取得《商品房预售许可证》、住建部
门是否知晓这些楼盘有出售ＶＩＰ卡、认筹卡的行为、对未取得预售许可证销售ＶＩＰ卡、认筹卡的开发商该如
何查处等问题，采访到了昆明市 住房和城乡建设局房地产管理处处长
王亮。他表示，房地产管理处在得知这一情况后，已派出工作人员介
入调查。
购房认筹金合法吗？
购房认筹金合法吗？（一）
现在，合肥最流行的 售楼办法，就是在开盘前，开发商向有意向买房
子的人发售一种VIP“会员卡”，或者让准备买房的人 交纳“认筹金”，
支付5千到1万元的认筹金就可以对楼盘有一定的优先购买权。等
到开盘的时 候持有“会员卡”的或者交纳认筹金的人可以优先购买房
屋。有的甚至规定交纳认筹金的人如果最终选定 了房屋，还可以享受
一定幅度的价格优惠。一期没有看准也可以用于二期购买，如果买房
者不准 备买房子的话，随时可以要求将认筹金无息返还。这种销售方

法看似公正，都是双方自愿 的行为，购房者随时可以要求退回认筹金，
但是，所有的开发商都不会告诉你开盘价到底是多少，也不会 作出开
盘价不会高于多少的承诺。开发商这样做的目的就是，通过让买房人
交纳认筹金，开发商 可以掌握多少人准备买这些房子，准备以什么价
格购买，那些房子是抢手货，等等，然后再制订所谓的“ 一房一价”
的销售价格，或者将差房子先卖，好房子后卖，以实现销售利益的最
大化。这样做最 大问题就是：在开始订立合同直到摇号确定楼号的过
程中，卖方掌握了大量的信息，而如果买房人想知道 其他人认筹的具
体情况，比如某种房型多少人认筹，愿意以什么价位认筹等，开发商
是不会告诉 他的，这些情况被开发商刻意隐瞒。我国的《合同法》第
四十二条规定：“当事人在订立合同的过程中， 有下列情形之一的，
给对方造成损失的，应该承担赔偿责任：（一）、假借订立合同，恶意
进行 磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假
情况…”，采取收取认筹金的方式来对市 场摸底，却不让购房者知道
市场底细的情况，就是属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或
者提供虚假情况”。换句话说，做股票的人都知道，上海证券交易所
股票的前几个尚未成交的买盘挂价和 卖盘挂价都是公开的，有买一买
二买三，卖一卖二卖三，公开的目的就是为了让交易双方充分了解市场的行情，防止价格被操纵，防止股票的“捂盘”或“砸盘”。再比
如，现在政府要求开发商对房屋 实行销售备案公示，这是为什么呢？
作为开发商，有自己处分自己房屋的自由，为什么要把房屋多少卖掉
多少没有卖掉公之于众呢？这一规定

是房产部门的行政法规，但是最终源于《合
同法》第四十二条，其目的就是为了交易双方的信息对称，从而保证
交易的公平。因此，现在买 卖楼盘之前的认购情况也应该如此，作为
购买者，在购买前，以及在购买、参与摇号过程中，具体情况到 底是
什么，到底有多少人在要求买这个楼盘，要求以什么价格买这个楼盘，
其他楼盘销售的具体 情况。开发商也应该对此进行披露，而不是“故
意隐瞒与订立合同有关的重要事实”。
因此，应 该认为，开发商采取认筹金方式销售楼盘，却不向购房大众
公布真实详细的认筹情况的话，属于违背诚信 的行为，应该按照《合
同法》四十二条的规定，承担赔偿责任。
购房认筹金合法吗？（二）开发商在还没有卖房子之前，就向不特定的社会公众收取买房“认筹
金”，或者出售“会员卡”，告 知可以具有一定的优先购买权，而且，
一期没有看到合适的房子二期还可以用。如果购房者要求退的话可 以
随时退还现金。这一做法看似公平，但是这里存在一个问题，如果开
发商这样的行为可以被允 许的话，是否所有商家们都可以发行能随时
兑换现金的“会员卡”？超市是不是也可以发行“专用存折” 或曰“提
货单”？所有饭店都向社会公众发行一种“1元作为1.2元用的就

餐 会员卡”？医院是否可以以价格优惠为条件，发行有现金价值的“会
员卡”？学校是否也可以发行“准学 费卡”？反正老百姓要吃饭、就
医、上学，表面上看，似乎是双方自愿，消费者得到实惠，商家得到资金，但是这实际上是商家在非法融资，或者说叫“变相发行货币”。
早在１９９５年通过的《中华 人民共和国中国人民银行法》中就有规
定：“任何单位和个人不得印制、发售代币票券，以代替人民币在 市
场上流通。”“印制、发售代币票券，以代替人民币在市场上流通的，
中国人民银行应当责令 停止违法行为，并处二十万元以下罚款。”其
后国务院纠风办、中国人民银行又于98年、2000年、 2001年等
时间三令五申任何单位都不得发行购物卡，人们错误认为这一规定主
要是为了防止 利用购物卡送礼，搞不正之风，实际上这种发行会员卡
的行为的真正危害性在于它是一种变相发行货币的 行为，我们举例说
明，假使合肥的某个开发商对某个楼号收取打算购房者1万元的“认
筹金”的 话，一个新楼盘往往一次就可以募集二、三百万元的资金，
如果全社会各行各业每个商家都允许发行这种 现金“会员卡”，全合
肥老百姓把自己的2007年可支配收入的四分之一（大约2500元）
用于购买这些会员卡的话，按照合肥市470多万的常住人口计算，
等于
合肥市商家在本地至少 又发行了100多亿的

人民币，这必将造成通货膨胀，造成人民币购买力的降低。因此， 发
行代金票证的危害性在于采取了一种最隐蔽的方式稀释了全体人民
的财富还不为人所知，而不 是在于造成不正之风。
因此，开发商的这种采取认筹金方式促销的行为明显违反法律规定，
扰乱 金融秩序。应该予以制止并按照相关规定进行处罚。