襄阳法院-禁烟令

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场以作为未来 开发之用或用以实现某一公共利益。　｛　
国外一些典型国家土地储备制度的发展状况　
根据政 府对私人土地所有者从土地获益的政策的不同，斟外｛　地储备制　
度可分为两类。一类是以公共福利为 目标，私人土地所有者对土地的利用应　
服从于国家的需要，这一类以瑞典和荷兰的土地储备制度为代表 ；另一类则　
是国家重视个人的机会，私人土地所有者－ｕＪ以从土地中获得土地增值收益，　
这一类以法国为代表。　
一
、
瑞典土地储备制度的发展状况　
历史上瑞典土地 一直是君主所有制。１８１０年，瑞典人开始获得土地所有　
权并加以开发。由此瑞典土地开发口益繁盛 ，发展到后来出现了过度开发现　
象，人们意识到城市政府必须收购土地进行干预，使地价趋下合理以利 于城　
市开发。　
从１９０４年开始至今，斯德哥尔摩市土地储备制度的发展可以分为三个时　
期：（１）１９０４年至１９３９年，为初创与成型时期；（２）２０世纪４０年代至１９６７年　间，为高速发展时期，经过城市土地储备制度的各项改革，到１９６７年达到土　
地储备的巅峰；（ ３）１９６８年以后，为稳定和调整时期，由于法令和政治权力的　
转变，土地储备工作的方式和进度也 逐渐受到影响。（具体过程见表１）　
斯德哥尔摩市政府实施土地储备，最初的运行模式是：首先将城市 或周　
边地区土地纳入市场，并购入有发展潜力的土地；当土地被整理成熟的时候，　
就将其并 入城市范围，并根据土地的可开发性，在法律允许和城市规划限制　
的范围内将土地出售、出租或者直接 用于开发。但是，由于城市和周边地区　
各自独立的行政管理体制，到后期，土地收购的难度越来越大。 然而，不论　
何时，斯德哥尔摩市的土地储备始终涉及到管理主体、资金保障和配套制度　
三方 面问题。从土地储备制度实施以来，到１９６７年为止，斯德哥尔摩市共收　
购土地１３８０００英亩（ 约５５２００公顷），约占当时全市总面积的１／３，收购土地　
总价值达１１０００万美元。而且储备 的土地大都是在郊区，这些储备的土地成为　
斯德哥尔摩市郊区卫星城镇建设的基础，推动了斯德哥尔摩 的城市化进程。　
瑞典的土地储备制度经过多年的发展，为广大的城市居民创造了高质量　
的居 住环境，有效控制了土地价格的上涨速度，并且储备了足够平衡市场的　
土地，对土地市场的规范发展起 到了有效的调节作用。可以说，瑞典的土地　
表１瑞典斯德哥尔摩土地储备制度的发展　
瞄０　叠　
初创与成醐　
（１９ｏ４～ｌ　８９年）　
豳圈　圈圜　
政府设 立支持土地储　
备运作的封闭基金　
一　
颁布资产所得税法案（１９２８年）　
市议会酣政委员会　
（１９０４＂ｏ１９０８年）　
议会农业肘产委员会　
（。１９ ０４￣，１９１８年）　
¨　
毒　不动产委员会　１９４６年颁布规定：政府的一切土地买卖　
高速笺睁蠛　｜　　
（１９４ｏ～Ｉ蝴年　、　
｜｜　
（１９１９＂，－ｚｅ ｓｓ￣）　
政府经营土地　
买卖的公司　
资金来源多元化
主要　
，< br>需要２／３的施政会成员统一才能通过；　
１９４７年颁布“建筑与规划法案”：１９４９年　< br>包括：税收、银行贷款、　
债券融资和政府贷款　
对土地征收法案进行修订；１９４９年 开始，　
禁止农民将农地转让给非农民　
、　
稳定与调羞苣搁　
（１９６８年 　霜）
：　０｜
　
－　：　
（１９５６年以后）　１９６８年通过并实施“土 地利用控制法　
案”
再次修订“征收权法案”　
，
资料来源：浙江大学课题组 土地收购储备运作实施研究．见：土地收购储备资料汇编．２００２年１１月。　
墨　

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了优质的住房，并推动了城市发展、土地市场有序运作和整个　
社会福利的提高。　
三、法国土地储备制度的发展状况　
法国的土地储备制度起步较晚。二战期 ＩＮ２５ｏ万间居民住　
宅被毁，造成严重的住房短缺。二战后法国农村人ｒ】向城市集　
中， 前法国殖民地居民也纷纷涌入国内，城市人口迅速增加。　
同时，农地分散，无法得到有效利用。在这种 形势下，法国政　
府为解决住房短缺、抑制投机，决定建立一套新的开发机制，　
城市土地储备 制度应运而生。１９５８年￣１９７４年间，先后实施了　
六个土地储备项目。政府在这些土地储备项目 中都起了很大的　
促进作用。（见表２）　
法国的城市土地储备制度是建立在土地的私有产权制 度之　
上的，堪称“私有产权系统上的”土地储备制度。因此，法国　
选择了有别于瑞典、荷兰 的土地储备制度的运行思路：通过　
区域划定，特别是优先发展区的划定来推行土地储备制度，即　任何规划中的发展都需要选取一个特定的区域，如果将这些特　
定区域设计成优先发展区，国家和地 方向该区投资用于基础设　
施建设，并且该区域的土地价格应该被公众优先购买权和购买　
行为 控制。其中，需要把握两个最基本的要素：优先购买权　
和足够的资金保障。　
法国城市土地储 备制度成功地抑制了土地投机，以巴黎地　
区所划定的未来发展区为例，在１９７７年约有１３１０００ 公顷被划　
入，包括５个新市镇的所有土地，优先购买权的行使比例达到　
所有发生权属转移土 地的Ｉ／６。他们的成功因素有：设立了土　
地技术服务机构（Ｌａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ　Ｓｅｒ ｖｉｃｅｓ　Ａｇｅｎｃｙ）等专　
职机构负责实施；　有足够的资金保障优先购买权的实施；制　定防止规避优先购买权的措施，避免私下买卖。　
墨　

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土地储备制度的一个重要目标就是抑制土　
地投机和平抑土地价格，因此不管是以 出租方　
式还是出售方式供应储备土地，一般都不采用　
招标、拍卖方式，主要是在严格的成本 测算后　
采取协议方式出让。依据出让对象的不同，出　
让价格的确定也有所差别，可能微利、 可能持　
平、也可能由政府进行补贴。　
圈　

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市场经济条件下，土地的收购储备必须按照市场经济的规则办　
事。但如果完全按照市场自由交 易，土地储备制度将无法真正建　
立起来。国外土地储备制度的运行实践就是很好的佐证。土地征　用制度赋予了政府收购储备土地的强制性，土地先买权制度则赋　
予政府收购储备土地的优先权，同 时，也给土地使用者自由交易　
一
定的空间。因此，在土地征用制度和土地先买权制度的保障　
下，土地储备制度就能够将面．府的强制性收购与市场的自主交易　
有机地结合起来。　
四、多元化筹集资金，滚动式发展壮大如果没有充足的　
土地储备资金，城市的土地储备机构不得不将 储备的土地很决出　
售，虽然可以很快回笼资金，但却失去了获取土地未来升值收益　
的机会， 也不利于所收购土地的统一规划实施。建立有效的土地　
储备制度，需要巨大的资金支持，国外土地储备 制度的资金来源　
渠道主要有：银行提供的长期低息贷款、发行土地银行债券、发　
行可上市交 易的土地银行股票、民间资金等。　
五、明确界定土地储备机构的权利国外土地储备制度的　
实 施，—般由政府所属的专门机构或政府控股的土地发展公司来　
执行。由于各国土地储备机构都赋予一定 的社会公益的目的，因　
此，法律应赋予该机构土地征用、购买、处分的权利，还要与城　
市发 展规划和土地利用计划部门进行配合。　
六、制定相应的法律法规，保证土地储备制度的顺利运行　国外土地储备制度能够顺利运行，得益于一系列法律的配合。　
中华人民共和国土地管理法　和　中 华人民共和国城市房地产　
管理法　的出台，为我国土地收购、储备、出让机制的建立提供　
了 法律依据。但在土地储备制度的具体运行操作上，法律法规还　
是空白，有待于制定一系列操作性强的土 地使用权收购、储备、　
出让管理办法，以保障土地储备制度的正常运行。　
主要参考文献　< br>Ａｎｎ　Ｓｔｒｏｎｇ．ｔ　ａｎｄ　Ｂａｎｋ１ｎｇ－ＥｕＩ’ｏｐｅａｎ　Ｒｅａ１　ｔ　Ｉ、ｌ１． ＼ｍｅ１‘ｉ　ｃａｎ　
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高向军、张 文新．国内外土地储备研究的现状评价和髓望【　Ｉ１．中国　
房地产金融．２００３（３Ｉ：１３－１ ４．　
欧阳安蛟等．中国城市土地储备制度：理论　实践　．北京：经　
济管理出版社，２００ ２．２６—３１．　
杨遴杰等．国外土地储备制度及借鉴　．中国　地．２０００／５）：３６－３９． 　
作者联系方式：王家庭ｗ　Ｌｊｔ８８９８＠ｅｙｏｕ．ｃｏｍ　
口责任编辑：欧阳忠伟　< br>墨