新西兰时间-杨修之死读后感

一、问题的提出

2011年初以来，中国的楼市再掀调控之风。国务 院总理温家宝2011年1
月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作 ：
(一)进一步落实地方政府责任。(二)加大保障性安居工程建设力度。(三)调整完
善相 关税收政策，加强税收征管。(四)强化差别化住房信贷政策。(五)严格住房
用地供应管理。(六)合 理引导住房需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约
谈问责机制。(八)坚持和强化舆论引导。这 些措施被称为新国八条。从国家统计
局发布的数据来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显 的回落趋势。
3月份，国家统计局公布了数1-2月份数据：全国房地产开发投资4250亿元，
同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。
1-2月份，全国房地产 开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长
39.0%；房屋新开工面积19083万平方 米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平
方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366 万平方米，增长12.1%。
1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，同比增长13. 8%。其中，
住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品 房
销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商
业营业用房分别增长46.3%和22.1%。
1-2月份，房地产开发企业本年资金来源121 73亿元，同比增长16.3%。
其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增 长61.5%；自筹资
金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在 其他资金中，
定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3 %。
2月份，全国房地产开发景气指数为102.9。i
ii
1总体来看，房地产开 发投资
增长较快。

1
中央人民政府网，1-2月份国民经济主要指标数据（2011年3月11日）

1

任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量 的市场调研
和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为
一个 项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市
场，则更需要进行系统和准确 的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评
估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析 手段和测算工具，相关专
家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以
适时适度地发挥调控经济的作用。
二、房地产市场的调控目标与效应

（一）供求均衡：房地产调控的目标
政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制 房价的上涨速度；是抑制
需求还是扩大供给、改善供给结构；是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题 ，
建立健全城市住房供给体制。
无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房 市场进行调控是其解
决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场
价格机制会自行调节 供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能
够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需 状况。而住房市场由于承载其土地
位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较 迟缓，自
我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表
现。从 近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看
出，房地产商提供的产品结构趋 于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不
断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成 了房价的不断提高；需
求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性< br>增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也
2
< /p>

加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政
府 对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团
的博弈等等原因。市场机制 并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这
就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。
当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控
的效果将可能大 打折扣。政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是
政府对经济总量即总供给与总需求的调整 和控制，通过深入分析造成总供求失衡
的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的 房价上下波
动。
（二）调控目标：需求差异与调控政策
结合房地产市场的需 求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和
层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同 的，调控效应及结果也因需求
而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调 控力
度。 如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如
下分析:
1. 源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥
有率 平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种
刚性需求很难被打压。有关调 控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的
观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响不 大。
2. 源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不
断平 稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以
小搏大，个人和企业可以充分 利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款
环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区 域及地区的发展、地区区
域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，因
为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。
3

3. 个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期
未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的
投机冲动，这部分需求 属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一
定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场 环境下很难作出明确的区分。在
中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向 中占的
比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购
房比例 为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近
五成空置等待升值。2005 年初，一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用
于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追 求买卖价差的投资)。2006年初，
深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者 购两套及以上房
子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋
的市场价格和租金价 格会产生较大的影响。
此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内 国
外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域
经济发展定位 及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政
策要充分发挥作用，必须对房地产市场 进行分割，掌握各分割市场的需求特点并
长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度， 准确测算政策的
效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。
三、前景预测

从博弈论的角度看，在房地产市场上，中央政府、制定政策的各个部门、
地方政府、房地 产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达
到某种程度的多方共赢，但如果仅以消费 者希望的房价作为简单评估标准的话，
共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而 平衡舆论回避
4

利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升。从 历次调控的结果看，房价往往
没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的 压制
房价，并不符合各方参与者的根本利益。
调控政策执行力大打折扣，问题出在利益 博弈上。地方政府基于自身利益而
与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动 作不协
调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购
房者的动 机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果
在政策制定时，充分考虑到各方的 利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出
台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减 少政策实施的阻力，
因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政
策出台前进行充分的 博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者
假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策 ，要通过利益博弈才能使他们认同
并服从政策，而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上 级安排。
只有使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只有博弈前移，利益各方
形成共 识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。
综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房 地产行业的宏观调控政策和
各方利益的博弈，房价不会出现大涨大跌的状况，而在这个过程中，政府必须 发
挥好宏观调控的职能。房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，
要使其更为有 效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分
析和效果的综合评价和论证，从而使其 更为科学合理。




5

［参考文献］
［1］韩世同.评估央行加息政策 并非最佳的政策选择［ＥＢ／Ｏ
Ｌ］.http:，2009-04-28.
［2］焦道芹.对货币政策实施效应的思考［Ｊ］.金融理论与实践，2005，（3）.
［3］张建友.新开放形势下中国金融宏观调控方式存在的问题［Ｊ］.经济问题
探索，2009，（1 2）.
［4］王一兵.对宏观调控几个问题的认识［Ｊ］.南方金融，2010，（12）.


6