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近年来别墅国家政策
2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土 地供应调控的紧急通
知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。
200 6年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重
申在全国范围内停止别 墅供地，并对别墅进行全面清理。
2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理 安排住宅用地，继续
停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。
2010年，国土部发布的《 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重
申严禁向别墅供地。
2012年2 月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作
的通知》中，规定“不得 以任何形式安排别墅类用地”。
2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《 限制用地项目目录
(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁 止用地项目目录
增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。


自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖
点。而兼得城 市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。
土地资源的不可再生，决定了别墅产 品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。
尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁” 政策下，高尔夫别墅
资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

现在有开发商采 用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1
套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。 特别是外观设计整栋的二层双拼，
整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容 积率低的
整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

别墅价值体现 不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积
率0.30左右比容积率0.60左右的别 墅，每平方米价格要高出一倍左右。一般别
墅的单价比商品房的单价至少要高5-10倍。

2006年一系列的政策出台给别墅市场带来空前压力，人们观望与持币待购并没
有影响到别墅 项目扎堆开盘，临近年底，淡季不淡的别墅市场依然活跃。

2006年大事回顾：

一、2006年4月初，国土资源部将出台“别墅”准确界定，“独门独 院”纳入别墅
范围，现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。这一界定给
出 别墅一个明确定义。

二、2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常 务会议，研究
促进房地产业健康发展措施。“国六条”出台，这一消息让房地产的神经再度绷紧。

三、2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结
构稳定住房价格的意见》称为九部委调控十五条，再次给地产行业施压。

四、2006 年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用
手续，并对别墅进行全面清理。在国 六条颁布后不久，国家土地资源部再次下发
了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。

五、国家税务总局于5月31日出台的《关于加强住房营业税征收管理有关问
题的通知》满 5年转手豪宅买卖差价要征税税率仍然按照5.5%。

六、2006年7月20日，北 京市建委房屋市场交易管理处下发了名为《关于
境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》对 171号文进行了一些
细化，对港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量暂< br>定只能购买一套住宅。该规定从7月21日起执行。对港、澳、台人士在京买房
进行了限制。

七、2006年7月24日，新华网消息称， 建设部、商务部、发展改革委、人
民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的
意见》。这份意见明确 规定，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品
房必须采取实名制”。限制了境外人士在京购房 ，尤其对中央别墅区一些高端项
目影响显著。

八、2006年9月28日，京承高速二期(顺义高丽营-密云沙峪沟)的贯通，
以及机场北线(鲁疃- 机场)的开通，带动了沿线地产的区域升级，周边的别墅项
目价格应声而涨。

2007年别墅用地再三被明令禁止 上海别墅进入创新阶段
○2007年3月5日，温家宝 总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时对禁止
别墅开发的强调，再为别墅用地标出红线。据此 ，4月下旬，国土资源部下达了2007年全
国土地利用计划，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关 和国有企事业单位新建培训中心
等项目用地。

○2007年十届全国人大五次 会议高票通过《物权法》。正式实施的《物权法》规定，
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 ”草案中住宅用地满70年续费的条文被删
除。别墅最大的价值在于拥有土地几乎已成为共识，《物权法 》的通过使别墅价格的上涨又
多了一个理由。
○2007年9月27日，央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50%。
○2007年11月7日，国家发改委和商务部联合发布了 2007年版本的《外商投资产业
指导目录》。要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产 业的审批和监管。其
中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的 外资房
地产公司必须上报商务部备案。该新《目录》明确规定,限制外商进入房地产的多个领域：
土地连片开发、高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。诸如
对外商投资 房地产限制的系列文件，逐步压缩外商投资房地产的空间。
○2007年，央行年内连续5次加息。
○2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办
法》 此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利
用等。
2007年上海别墅供应量只有167.44万平方米，而成交量为268.81万平方米，高达
101 .37万平方米的供应缺口，使得别墅市场供不应求的紧张氛围突起。类似汤臣湖庭花园
和保利海上五月 花那种上市就被抢购一空的别墅项目屡见不鲜。金地格林风范城和复地北桥
城等一些大类别墅项目的年销 量都突破了200栋。成交均价为14236元平方米，环比上涨
6%。
从区域看，松江、闵 行这两个传统别墅区，依旧占据全市别墅成交量的前两位，两者总
成交量占据了全市的半壁江山。松江、 闵行两区的别墅成交量分别为2787栋、73.53万平
方米和1597栋、40.88万平方米。其 中闵行马桥、浦江镇两个板块有望成为闵行区内别墅
的两个新焦点。马桥的中高端别墅在2007年有了 新突破，在中房森林别墅被高价收购之后，
更加高端的上海·绿城瑰玫园更是受到市场追捧。
从2007年别墅交易的类型上看，2007年上海独立别墅成交3440栋118.16万平方米，
环 比增长19%，成交均价为18670元平方米，环比上涨3%。联排别墅成交6791栋、150.56
万平方米，环比增长23%，成交均价为10750元平方米，环比上涨12%。
2008年全球金融危机影响 政策支持下上海别墅成交仍低迷
○2008年5月30日,监 察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土
地管理规定行为处分办法》，土地阀门把紧 ，具体政策：商品住宅开发不得超3年；土地管
理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。

○2008年6月10日,财政部和税务总局规定：企业为个人购买房屋或其他财产需征 收
个人所得税，同时在批复中对具体的征收办法作出了规定：企业为个人购买房需征收个人所
得 税。
○2008年7月14日,面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国土资源部今日出台文件，
开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因
被小产权房 占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。
○2008年8月25日,中国人民银 行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的
通知》，《通知》要求，严格建设项目贷款管理。对 列入国家《禁止用地项目目录》的项目，
严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上 ，逐步收回。严格市政基础
设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用 地批复的市政
基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。
○2008年10月12日,系列新政支持房地产
○2008年,央行年内三次下调利率
2008年1～11月上海别墅市场供应累计总量为216万㎡，成交累计总量为121万㎡，
供求比为1:0.56。受到全球经济下行和市场观望的影响，新增供应量和成交量的大幅萎缩
是导致供 求比下降的主要原因。2008年共有13个区有别墅新增，其中，新增区域中松江、
浦东和青浦名列前 三，三者之和占新增总量的54%。共有16个区有别墅成交，松江、闵行、
青浦的成交面积位列三甲， 占今年全市别墅成交总量的一半。作为上海别墅市场成交最活跃
的区域，松江一直是上海市别墅市场的供 应和成交大户。
随着上海几个传统别墅区可售量的下降，青浦别墅正在迅速崛起，在上海别墅市场的版
图中占据更加重要的地位。除青浦东区徐泾板块成熟别墅生活区外，近年西部的赵巷和朱家
角地 区，迅速成为上海别墅市场的重要板块。赵巷别墅区吸引了合生、绿地、中海、龙湖等
实力开发商纷纷进 驻，打造出一片高品质居住社区。朱家角板块则是更多的依托淀山湖等优
越的自然环境和古镇的人文环境 ，开发出的别墅产品不论是经济型别墅还是高端独立别墅，
均获得良好的市场反应。朱家角大淀湖畔的绿 洲江南园紧年成交均价高达53000元㎡，排
名青浦区别墅楼盘成交价格第一。
○2009 年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85
倍优惠、无不良 信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
○2009年6月10日，国土资源部强调， “小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理
法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各 地要严格依法查处大量存在的“小
产权房”等违法用地、违法建筑行为。
○2009年12月 9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房
转让营业税征免时限由2年恢复到 5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四

大税种的优惠措施，只有 营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增
值税还继续维持。
○200 9年12月14日，国务院常务会议明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，
遏制部分城市房价过快 上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”，加强和改善
对房地产市场的调控。
○ 2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一
步加强土地出让 收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高
到五成，且分期缴纳全部 价款的期限原则上不超过一年。
2009年上海共成交别墅13067套，成交面积315.75万平 方米，同比分别大幅增长
135.19%和129.69%，达到历史最高值。从月度成交情况来看，3 -6月份是交易量增幅最大的
月份，月平均增加7.24万平方米、287套，到7月份，单月成交量达 到最大值，为41.03
万平方米、1662套，之后成交量有所回落，但依然保持高位运行，从8-1 2月，月平均成交
量为30.22万平方米、1248套。
2009年上海别墅成交均价为2 2433元平方米，同比上涨7.19%，达历史最高值。这一
方面由于2008年金融危机导致土地开 工低迷，2009年别墅供应不足，供不应求的市场状况
推高了房价，而另一方面对于通胀预期的加强， 使得许多高收入阶层选择投资别墅作为保值
增值的最佳选择，旺盛的投资性需求推高了房价。就成交单价 来看，上海别墅市场的成交单
价主要集中在1（含）-2万元平方米，占43.89%，其次为2（含） -3万元平方米，占25.87%，
3万元平方米以上的高端别墅占16.92%，占比最少的为1万元 平方米以下的低端别墅，占
13.32%。
2009年上海别墅市场迅速回暖，由于受到用地 容积率等因素限制，大户型别墅供应有
限，加之价格过高，因此，2009年上海别墅市场的成交以30 0平方米以下的经济联排别墅
为主。2009年上海300平米以下的别墅共成交1311套，占全市别 墅成交总量的71.6%；300
（含）-500平米别墅共成交450套，占总成交量的24.58% ，500（含）平方米以上大套型别
墅共成交70套，仅占3.82%。
2010年，宏观经 济大势已趋于明朗，CPI高企、人民币升值预期加剧等一系列因素都导致通胀抬头，
再加上国际经济回 暖态势低迷，不少高端人士为了资产避险，纷纷选择购买保值能力较强的别墅。截止到
2010年，我国 别墅楼盘数量约占住宅市场的15%。
2011年，在房地产调控政策频出的背景下，别墅市场受 到了一定的冲击。但是别墅作为稀缺产品，其
独特的抗跌性与保值特性也更加凸显。
由于 国家对别墅市场有一定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍然看好，
预计未来 几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。受别墅产品的稀缺性影响，以及国内通胀短期内难以改变
的现状， 别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加
稀缺，其 产品也更趋于高端化。

2012年，国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1. 0的标准，对用地容积率控
制标准作出的限定保持一致。有业内人士指出，这是对独栋别墅“禁令”的又 一次重申。但
尽管如此，这个“禁令”却未必能禁得住现在市场上不少打着“别墅”旗号在售的类别墅产
品。对于2012年下半年的别墅市场，购房者的购房心态如何？对于市场的期待值究竟有多
少 ？搜房网6月底“2012上海别墅置业调查”对于7072名网友进行了问卷调查。
二次置业人群为别墅置业主力 超6成受访者年内购别墅意向

据上海搜房网最新调查 数据统计显示，有超过6成（62.5%）的受调者表示在2012年年
内有买别墅的意愿。其中又以二 次置业人群为主力，占到了总调查者的65.07%，远超首次
置业人群的14.71%。
国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准
【CUTV报道】据广州日报消息 日前，国土资源部、国家发展改革委联合印发通知，
《限制用地项目 目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》即日颁布实
施。与同时废止的200 6年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录
增加了住宅项目容积率不得低于1. 0（含1.0）的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于
1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地 产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的
限定保持一致。
对此，业内有关人士指出 ，这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。但尽管如此，这个“禁
令”却未必能禁得住现在市场上不少打 着“别墅”旗号在售的类别墅产品。因为，“住宅项目容
积率不得低于1.0”这一标准只是对别墅产品 给出了一个明确界定——容积率小于等于1。
但在实际建设中，尤其是一些大型的住宅小区，基本都会采 用分期开发的形式建设，只要有
容积率高于1的产品存在其中，那即使是建设部分容积率小于1的产品也 无妨。前提是整
个地块的综合容积率大于1即可满足政策的要求。
也正因为此，当下，不 少双拼、多联等别墅类产品依然能在市场大行其道。以广为市场
认可的碧桂园凤凰城为例，该盘作为超大 型的住宅小区，目前小区内洋房、别墅一应俱全。
其中，别墅产品就是合法化的产品。因为，该小区的容 积率为2，已充分满足了“住宅项目
容积率不得低于1.0（含1.0）”这一限定。
在售别墅产品大搜罗
广州容积率低于1的楼盘
基本集中在从化花都
记者在采访中发现，当下，广州的住宅市场容积率只在1.0以下的楼盘已经是买少见
少，目前，基本上 只有从化、花都等远郊的楼盘才有容积率低于1的楼盘，且这些楼盘所
属地块也大多是早年所拿下的。像 本稿中所列的多个容积率在1以下的楼盘就都属此列。
目前在售的别墅盘如中信香樟墅、迪亚春天、东方 夏湾拿、珠江国际城、富力泉天下以及碧
桂园旗下的各大楼盘如碧桂园假日半岛、碧桂园清泉城、碧桂园 莲山首府等，在售的大都是
联排或双拼别墅产品。
虽然说，目前市场上在售的联排别墅并 不属于“禁令”范围内，但业界人士就预测，由于
“禁墅令”的执行，将直接从土地的源头切断别墅的供 应。同时，有消息指出，相关部门已着

手重新定义别墅标准，未来打“擦边球”的别墅产 品存在的可能性也将被掐断，因此，别墅将
彻底告别市场舞台。业内人士表示，一纸“禁墅令”虽然将别 墅市场推向风口浪尖，但同时，
也从侧面反映出未来别墅用地将越来越少，别墅所独具的稀缺性将令其成 为奇货可居的物业
类别，别墅保值增值的属性将进一步显现。
在广州，以近郊大盘为代表 的别墅产品如今价格已动辄数千万甚至上亿元，几年前，总
价100多万元的联排别墅产品现在不少价格 已飙升到500万元以上，让其拥有者至少赚了
好几倍。因此，这对于在售的联排或双拼别墅产品而言， 政策的出台，从另一个层面而言，
反而成了楼盘促销的利好消息。
在售产品以紧凑实用型居多
就目前市场在售的产品而言，则以实用紧凑的中小户型别墅产品占据了 市场的主导。其
实，小面积别墅最早出现在度假产品中。像碧桂园凤凰城，最初开售时，就推出过140 ~170
平方米的多联排别墅。
业界人士表示，如今，小别墅得以大行其道，是因为这样 才具有总价做低的优势。从所
搜罗的别墅盘中不难发现，无论是近郊的、还是10区范围内的别墅盘，都 是300平方米
上下的别墅小户型占据了主导，这不仅是因为此面积段的户型已经能充分满足了别墅买家 的
居住或度假需求，同时也为了在总价上能更符合买家的心理预期。
尽管这些别墅面积较 为小巧，但在设计上却也各有特色，有的采用的是中空设计，有的
则层层配备附设的空间，有的附送多个 大露台；有的观山，有的望湖，还有的将温泉引入
户……总之，别墅产品可谓是亮点频出。
别墅市场加速回暖 城市别墅更受欢迎
当禁墅令遇上楼市回暖，常被看作楼市风向标的别 墅市场又生变数。多个房地产研究机构统计数据表
明，今年上半年以来，特别是6月份禁墅令再次出台后 ，北京别墅市场回暖速度明显加快。业内人士表示，
别墅产品供需缺口或将进一步拉大。不过，也有观点 认为，禁墅令对于不同产品的影响各有不同，特别是
“离尘不离城”的城市别墅，因土地稀缺性，价值或 将进一步突显。
别墅市场加速回暖
今年6月18日国土资源部和国家发改委联合发 布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁
止用地项目目录(2012年本)》的通知， 已经是9年来的第六道“禁墅令”了，而此次禁墅令相比以往更为
严厉，足见政府严抓狠打的决心。
DTZ戴德梁行近日发布2012年第二季度高端住宅市场报告。报告显示，由于第二季度时，国土 部再次
下达“禁墅令”，导致别墅在第二季度销售量井喷。另外也有数据指出，在禁墅令出台的6月份， 就有9
个项目成交金额过亿元。全市别墅成交量约为350套，比去年同期翻了一倍多。
7月份，北京别墅市场进一步保持供需两旺的态势，据统计，7月上半月，已有9个年内新增别墅项目
签 约，其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套，相当于一天1.25套的成交节奏。
一些尚 未开盘的别墅项目，也感受到了市场“气候”的变化。位于国奥核心区的润泽庄园·墅郡营销
负责人贾涛 接受记者采访时表示，近几个月特别是6月份以来，来访来电量明显增大。
“虽然现在别墅的市场 价格整体未有提升，但在旺季和政策契机下，购买力集中爆发，未来价格上升
概率很大。不过别墅项目定 位高端，市场份额很少，对普通商品住宅市场的影响不大。”贾涛表示。
城市别墅更受欢迎

“目前楼市整体开始回暖，如果没有禁墅令，可能各种别墅产品回暖的速度会基本一 致。不过，禁墅
令的出台，让别墅项目原有的土地价值进一步叠加和放大，也使买家的心态发生了变化。 ”东汇置地CEO
刘东表示。
刘东举例说，比如国奥核心区的别墅项目，其土地价格远大 于郊区县别墅项目的土地价格。特别在城
区土地越来越稀缺的背景下，这种不同区域之间的土地价值差异 将会越来越明显。而禁墅令停止别墅类用
地供应，实际上是在放大这种土地价值的差异化。
一项近期出炉的“2012北京别墅置业意向调查”结果也显示，51.13%的别墅置业者选择城市区域内，< br>42%的调查者选择距离城市繁华区较近的区域。从调查结果来看，别墅置业需求对区域的选择是随着与城 市
中心距离的远近发生相应变化，距离城市中心越近的项目，越受市场欢迎。
润泽庄园· 墅郡曾做过一个内部市场调研，在6月份以前的来访客户中，仅有20%明确指出要购买城
市或近郊别墅 ，而6月份以后，这个比例增加到了50%。“在国奥核心区新入市的项目中，像我们这样的
别墅很少， 买家的这种心态变化，对我们当然是利好。”贾涛说道。
据记者了解，6月份以来，距离市区较近 的别墅产品销售普遍看好，如润西山、远洋天著等项目，越
来越多别墅购买者对市区便利性的要求正在增 加。
稀缺性日益凸显
虽然当前别墅市场供需两旺，一片红火态势，但国家对别墅项目的限制越来越严厉。
在本次禁墅令 下发之前，业内就“高端住宅项目是否应该纳入限购范围”有过争议。部分专家担心高
端楼盘房价上涨会 引起普通商品房的跟涨。另一种声音则认为，高端住宅项目的消费者群体较小，高端楼
盘是否限购、是否 降价对于普通购房者来说没有太大意义。
在贾涛看来，与其他住宅产品不同的是，别墅具有绝对的 稀缺性，这会进一步提升别墅的价值。“比
如润泽庄园·墅郡，在禁墅令出台后，区域内很难再出现新的 别墅项目，这也进一步提升了墅郡的稀缺价
值。”
“或许短期内别墅的走势会受到政策的 一定影响，但因为别墅项目越来越稀缺，所以它和其他高端住
宅类型的差异化价值会越来越大，市场抗跌 性也会越来越突出。”刘东说道。
深圳
别墅时代： 实现终极置业梦想的最佳机会
进入八月，在深圳楼市淡静的外表下，一个潜伏已久的楼市“奇观”正在蓄势待发，这个“奇观”可
以用四个字解读：别墅时代！
据不完全统计，截至目前，即将推向市场的别墅项目超过10个，下半年深圳楼市将主打“别墅牌”。
8月，已有八年成熟史的尖岗山纯别墅经典招华曦城率先启动，以独栋特色成为市场新贵；9月，位处鹭湖
国际住区的别墅四大金刚也蠢蠢欲动，可以判定，一个属于深圳的别墅季节即将爆发。但相对来说，真正
意义上的独栋别墅并不太多，不少打着“别墅牌”的楼盘中，甚至没有一栋独栋别墅。在其中特色鲜明的
独栋别墅只有曦城一家，这更凸显出独栋别墅尤其显得珍稀而名贵。
事实上，别墅的价值原本就 是由珍稀注定的。众多业内人士表示，未来纯别墅项目将越来越稀缺。从
2004年开始，广东省首次在 《2004年经营性房地产项目用地计划》中，叫停了别墅类土地供应，2006年，
在国土资源部多次 发布的《限制用地项目目录》，容积率低于1.0(含1.0)的住宅项目被列入限制用地目录，
201 0年和今年6月，更分别重申这一观点。未来随着土地价值被进一步重视，容积率低于1.0的别墅项目
将更加无法拿到开发用地。日益稀缺的独栋别墅，随着“限墅令”的不断收紧，而显得更加弥足珍贵。这
次深圳别墅的疯狂入市，将成为深圳人现在终极置业梦想的一次最佳机会。
国土部和发改委日前联 合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁
止用地项目目录(2012年本) 〉的通知》(以下简称《限制目录》和《禁止目录》)，两目录
自发布之日起实施，此前发布的2006 年目录和2009年增补目录同时废止。
根据这一最新规定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目
录。

实际上，国土部近年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准一直采取了 限
定的做法。2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的
紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”；今年年初还曾强调，停止一切别墅类用
地的土地供应 ，要求“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。
现在一些别墅往往是开发商 用以前拿的地开发的。还有一种则是开发商会控制整体的容
积率，然后做差异化的产品，例如在小区建数 栋高层住宅的基础上，再额外建几栋别墅。
链家地产观点认为，新名录发布对于市场预期影响最大 的，就是未来将对别墅用地断供。
土地规划容积率小于1将不得入市，这条规定早在2010年就已提出 ，政策影响不大，但明
确提出将在“操作层面”以及对“别墅”挡在闸门外，则可能意味着未来即便容积 率超过1
的住宅用地，盖建别墅可能也会被禁止。
在北京这样土地稀缺的城市，此种限制 可能更大，比如把一块住宅用地一部分集中盖普
宅、一部分集中盖别墅的擦边球行为也可能在土地出让规 划阶段就因相关条款得到完善而被
禁止。
陈雪认为，上述新规对别墅市场价格的影响可能 不会太大，别墅这种高端产
品具有较强的抗跌性，长期来看，价格会保持上涨的趋势。不过，在目前的市 场
环境下，高端客户仍然会受到限购政策的影响，需求水平并不高，因此短期内涨
价恐怕比较难 。

别墅类房产首入限制禁止用地目录
【北京时间 2012年06月19日 17:23】
最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录首次将别墅类房地产项目挡在闸门之外。

记者18日获悉，国土部、发改委日前联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和
《禁止用地 项目目录（2012年本）》。两目录自发布之日起实施，别墅类房地产项目首次列
入目录。

据记者了解，与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新版限制、禁止用< br>地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1．0（含1．0）的限定。

首次列出 住宅项目容积率不得低于1．0的标准与国土部近两年为规范房地产用地供
应管理，对用地容积率控制标 准作出的限定保持一致。

业内人士表示，此举还意味着相关部门从操作层面明确限制别墅类房地产项目开发。
另外，由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录（2011年本）》提高了农林业、
煤炭、石 化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业准入门槛，新版限制、禁止目录也随之提高
了用地门槛。

两项目录适用于新建、扩建和改建的建设项目。两部门明确：凡列入《限制目录》
的 建设项目，必须符合目录规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续；
凡列入《禁止 目录》的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。

发布实施限制 、禁止用地项目目录，是产业结构政策和宏观调控政策在土地供应政策
上的体现。从1999年本、20 06年本、2006年本增补本，再到2012年本，目录越来越厚，
土地政策与产业政策配套，推动了 产业结构调整和优化升级，促进经济发展方式转变。

宿迁市经营性用地容积率计算暂行规定


第一条 为进一步加强和规范 经营性用地容积率规划管
理，根据住房和城乡建设部、国家质量技术监督局《建筑工
程建筑面积 计算规范（GBT50353-2005）》（下简称《计
算规范》）、《城市居住区规划设计规范（G B50180-93）》
（2002年版）和江苏省住房和城乡建设厅《江苏省城市规
划管理技 术规定》（2004年版）（下简称《技术规定》）
等规范性文件的规定，结合本市实际制定本暂行规定 。

第二条 本规定中经营性用地是指除工业用地之外的招
拍挂土地。在中心城市规划 区范围内的建设项目，适用本暂
行规定。

第三条 容积率是指一定地块内地上总建筑 面积与总建
设用地面积的比值。总建筑面积为建设用地内各类建筑物建
筑面积之和。总建筑面积 按照《计算规范》的规定执行，计
入容积率的建筑面积按照《技术规定》执行，《技术规定》
未 作规定的按照本暂行规定执行。

第四条 住宅建筑层高不应低于2.8米，且不应高于3.2
米。大于3.2米小于5米的，其建筑面积按1.5倍计入容积
率；大于或等于5米的，其建筑 面积按2倍计入容积率。

酒店式公寓建筑层高一般不超过4.8米，大于等于 4.8
米时，其建筑面积按2倍计入容积率。

鼓励大型商业建筑加大层高；小型商业 门面房层高一般
不高于5米，大于等于5米时，其建筑面积按2倍计入容积
率。

第五条 住宅建筑的每套住宅阳台，当其水平投影总面积
小于等于10平方米时，按其水平投影 面积的12计入容积
率。当其水平投影总面积大于10平方米时，其超出10平
方米部分按水平 投影面积计入容积率。

第六条 建筑物坡屋顶建筑面积计算值按《计算规范》计
算， 具有下列情形之一的，其建筑面积不计入容积率：

1、前后檐口高小于2.0米(不含2米) ，且在遮阳方向
上退让建筑外主墙在3.6米以上，并设套内楼梯的坡屋顶的
建筑面积。

2、建筑坡屋顶下设计净高超出2.1米部分的建筑面积
不超过房屋标准层建筑面积的30 %，且坡屋顶前檐口高出
顶层平屋面小于等于1.5米、后檐口高小于等于0.3米。

第七条 地面车库层高大于等于2.2米的，按结构外围
水平面积计入容积率；地面车库层高小 于2.2米的，按结构
外围水平面积的12计算建筑面积，但不计入容积率。

第八条 居住建筑架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙
落地，视线通透、空间开敞且层高不低于3.0 米；作 为公共

休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑
层次，其建筑 面积按《计算规范》计算，但不计入容积率。
架空层内如有电梯井、门厅、过道等，其围合部分建筑面积
应计入容积率。

第九条 全地下室不计入容积率。半地下室顶板面高出室
外 地面大于等于1.2米时，建筑面积计算值按该层水平投影
面积计算并计入容积率。半地下室顶板面高出 室外地面小于
1.2米时，其建筑面积不计入容积率（如建筑室外地坪标高
不一致时，以较高一 侧的地坪高度计算）。

第十条 高度在2.2米以下的设备层，按《计算规范》
计 算建筑面积，但不计入容积率；对设备层兼作避难层的，
其高度可适当放宽。

第十一条 设计单位应在总平面图上按照附件一要求分
别注明相关建筑面积和容积率。

第十二条 本暂行规定自二〇一一年四月一日起试
行。


附件：


面积统计分类要求


一、项目用地面积：

二、总建筑面积：

1、计入容积率面积：

2、不计入容积率建筑面积：

（分类列出）

三、容积率：

四、主体建筑面积：
（按照办理工程许可要求分居住、商业、办公、两房、
公厕、配电、车库、储藏等使用功能）

五、阳台建筑面积：

（分封闭式、敞开式）

六、阁楼建筑面积：

（分居住用、隔热或结构用）

七、地下室建筑面积：

（分地下、半地下）




宿迁骆马湖畔
竖起一栋栋豪华别墅
在骆马湖畔，出现了“夏阳银湖花 园”“御湖澜桥”两个占地面积很大的别墅区。日前，
一位宿迁读者向快报反映，夏阳银湖花园于几年前 开始建设，已经基本竣工，整个小区的房
型全部是别墅，而且大部分都是独门独户独栋的豪华别墅；御湖 澜桥小区刚开始建造2到3
个月，但从已建设好的部分来看，这个小区也将成为一个别墅小区。
据快报记者了解，在2003年2月，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、
加强土地供应 调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土资源部
下发《关于当前进一步 从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，
并对别墅进行全面清理。2006年 12月份，国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止

用地项目目录(2006年本 )》的通知(国土资发〔2006〕296号)文规定，别墅类房地产开发项
目列入《禁止项目目录(2 006年本)》。凡列入《禁止目录》的建设项目，各级国土资源部门
和投资管理部门一律不得办理相关 手续。违反本通知规定办理相关手续的，要依法追究有关
部门和有关责任人的责任。2008年1月，国 务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合
理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土 地供应”；去年，国土资源部出台了
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19 条调控措施，第一条中就
提到了“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。
可是 在国家一道道禁令下达之后，在国家三令五申之下，宿迁市湖滨新城依旧在建设
别墅小区。宿迁当地的市 民对此都十分不解，夏阳银湖花园的别墅区从建设至竣工已经过去
了很多年，在此期间，并没有相关部门 或者是相关责任人被追究相应的责任。不仅如此，新
的别墅小区依旧在开工建设，这个新建小区是如何取 得建设所用土地，又是如何通过各项审
批的呢？
夏阳银湖花园：
已建成 每栋价值百万元
在一些网站上，可以看到对两个别墅小区的介绍。由于夏阳银湖花园小区于2006年 就
已经动工建设，因此对于该小区的介绍相对比较详细。该小区位于宿迁市湖滨新城雪松路
51 号，是由上海亿兆投资集团投资打造，毗邻骆马湖畔，距城中心15分钟车程。夏阳银湖
花园于2007 年7月20日正式开盘，一期推出独立别墅38栋，并于2008年3月全部交房；
随后推出的B区及蒙 特利尔区于2009年9月左右完成交房。
8月3日下午，记者来到了夏阳银湖花园小区。小区已经建 成，从外围看来，小区内几
乎都是两至三层房屋，风格奢华，其中部分为独栋，部分则是两栋联排。小区 外围还有一排
全都空着的门面房。有些店面内散落着一些木材、水泥等施工材料，可以看出，已经有人在
对该小区外的店面进行装修，不久后就可能开业。
在该小区门口的墙上挂了一块牌子，上面写 着“十佳安全文明小区”的字样，时间为
2009年。不过在记者观察的近半小时内，几乎没有车辆进出 小区，甚至小区内都很难看到
一个人影。记者想进入小区查看，却被保安拦在了门外，这位保安称，要看 房，必须要和售
楼处的工作人员一起进入小区。
在小区的售楼中心，记者在大厅看到了整个小 区的模型图，每栋房子的样式都差不多，
粗略一数有两百余栋。此时，大厅内除了两名接待员外，并没有 其他人出入。记者以看房为
由想要进入该小区，可当即遭到了一位接待员的拒绝。该接待员称，要看房必 须提前一天预
约才行，并且要求记者填写相关的个人资料。
记者从一些二手房网站上查到，夏 阳银湖花园小区的二手房价格一般每平方米在
4500-5500元左右，独栋的别墅价格在100万左 右，个别别墅的价格超过了200万元。

御湖澜桥：
第一批别墅预计明年竣工
御湖澜桥小区今年才刚开始动工建设，对于该小区的介绍及宣传，都 非常少。御湖澜
桥项目和已建成的夏阳银湖花园仅一墙之隔，同江苏著名的骆马湖，也只相隔一条马路， 用
地面积约240亩(16万平方米)。
在建的小区工地外有一块大幅的宣传海报，“骆马湖畔 荣耀私藏”的宣传标语，让人
看了颇为 心动。此时的工地上，有几栋房屋已经初具雏形，从外观来看，同样为欧美风格的
别墅。
据工 地门口一位工人介绍，工地刚开工两三个月，建筑内容为别墅，每栋的面积有200
平方米以上，目前正 在同时建造的房屋有20多栋。记者在工地内部看到，一个个三米左右
深的建筑坑分布在工地各处，每个 坑的面积都在百余平方米左右，每一个坑里，都有工人正
在搭建铁架。
“这是别墅的地下室， 建好的别墅不连地下室，还有三层，总面积有300-400平方米，
小一点的也有200多平方米。现 在有几栋已经建得差不多了，其它样式都和它们差不多。”
随后，一位工人指着一栋建好的别墅介绍起其 结构来，他说：“在你之前，也有很多人来这
里看过，他们也都是想买这些房子的，第一批别墅估计明年 就可以建好了。”
记者看到，这两片相连的别墅区周边大部分是未开垦的绿地，不过在御湖澜桥的西侧
有一个“湖滨浴场”，这里毗邻骆马湖畔，里面已经设置了不少娱乐设施，记者采访当天下
午， 看到有上百市民在此游玩。
家住湖滨浴场附近的村民杨老伯介绍说，原来这片别墅区名为湖滨村，村子 拆迁后，
村民都已经迁移到全市各个地方去了。“现在，我们住的那个村子也要开始拆迁了，这里一片地方，原来好像都是以园区用地的名义来征地的，谁知道后来却建成了别墅。”
宿迁市国土、建设、规划局
建议记者采访湖滨新城
在了解到相关情况后，快报记者 分别向宿迁市国土局、建设局、规划局提出了采访要
求，可让人意外的是，三个部门的负责人均称对此事 并不了解，他们都建议记者采访宿迁市
湖滨新城管委会的相关部门。
8月4日上午，记者首先 来到了宿迁市国土局办公室，见到了一位程姓负责人，记者向
其提出了几点采访要求，“夏阳银湖花园” “御湖澜桥”建造土地是否经过审批？如果经过审
批，批的到底是哪块地、具体位置在哪里？目前“夏阳 银湖花园”“御湖澜桥”所使用的土
地是什么性质？然而这位负责人却说：“领导都出去开会了，我们对 这个事情也不太清楚。”

他建议记者去采访湖滨新城管委会的有关部门。
之后 ，记者来到宿迁市建设局，“夏日银湖花园是2005年批准建设的，御湖澜桥小区
的批准建设时间就不 清楚了，具体的内容要问湖滨新城管委会，他们那里都知道的。”一位
卢姓办公室主任称，他对该小区也 不是很了解，不过他也提出了一些看法，“有一些小区对
外宣称是别墅，其实就是普通住宅，这个小区也 可能是这样。”
在宿迁市规划局，一位徐姓办公室主任翻看了湖滨新城的规划设计图，上面显示，夏< br>日银湖花园和御湖澜桥所在的地段规划为“一类住宅用地”。“一类住宅用地是指三层以下的
居民 住宅，我们一般只看这块区域是否是真正用在了住宅用地上，对容积率等问题并不做具
体要求。一些具体 细节还要问湖滨新城管委会。”
两个小区建的不是“别墅”
而是“低层住宅”？
8月4日，在湖滨新城管委会党工委，快报记者见到了负责人庄磊，他负责湖滨新城管
委会相关媒体的接 待工作。在他的协助下，记者采访了宿迁市规划局湖滨新城规划分局一位
工作人员李松。
李松 介绍说，夏阳银湖花园、御湖澜桥挂牌时的容积率均为0.5，至今容积率并未发生
改变。两个小区的用 地性质均为一类住宅用地，国家相关部门虽然对用地进行划分，但是对
于居住用地，具体怎么建、容积率 等问题并没有定出相关的标准。
“别墅和一类住宅用地没关系。”当记者提及“别墅”这个字眼时，李 松这样回答记者。
两个小区的用地是一类住宅用地，建的房子属于“低层住宅”。“不管是分类用地还是 房屋分
类中，都没有‘别墅’这个定义，国家层面也没有人给别墅下定义。”李松说：“我们也想找关于‘别墅’的定义，来作为我们平时工作的依据，但是国土资源部、建设部，包括宿迁地
方上，对 此都没有一个明确的定义标准。”
记者提出是否可以查看夏阳银湖花园、御湖澜桥两个小区的规划图及 相关的挂牌、审
批时间。李松说：“这些我们不清楚，这些东西需要到宿迁市规划局进行查阅。” 在采访中，李松曾多次提到：“有些东西我也不太好说，我们局长不在家，分管局长也
不在家，我只 能把我了解到的情况简单和你说说。”“我们只是负责业务上的一些事情，大的
事情我们也做不了主。” 对于记者提出的一些问题，李松并没有正面回答。
不过李松坦言，尽管以前发出了很多关于禁止建“别 墅”的《通知》《规定》《用地标
准》等文，但都没有详细的划分。直至去年12月份，国家国土资源部 发出通知，居住用地
容积率低于1.0以下的，不得进行挂牌。
记者查询得知，根据国土资源 部2010年12月19日晚发布的《通知》，国土资源部要

求严格执行招拍挂出让制度 和操作程序，规范房地产用地出让行为。对存在超面积出让、捆
绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率 小于1.0、出让主体不合法等违反政策规定的出让公
告要及时撤销。一旦发现存在住宅用地容积率小于 1.0等违反政策规定的出让公告，应及时
责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。 违反规定出让的，应责令立即
终止出让行为，并依法追究责任。
“御湖澜桥的容积率是0.5 ，是不是意味着在去年12月国土资源部发出通知之前，这
个小区就已经通过了审批？”面对记者疑问， 李松回答说：“应该是的。”
然而直至今年1月26日，宿迁市规划局才将御湖澜桥的规划方案通过网 络向市民公示，
方案批前公示中贴出了御湖澜桥的设计方案效果图，从效果图可以看出，小区住宅分为“ 低
密度住宅Ⅰ型”“低密度住宅Ⅱ型”及“公寓”三大类，其中还包括了一部分“商业”规划
内 容。公示时间为10个工作日，从2011年1月26日至2月16日。既然国土资源部在此之
前已经有 明确容积率不得低于1.0，可在此之后，宿迁当地的规划部门还是在继续御湖澜桥
的审批工作。 之后记者向庄磊提出，需要向新城管委会相关部门核实情况，庄磊称已经和有关的部
门取得了联系， 很快会派人过来，可在记者等待了约一个半小时之后，国土部门的人依旧没
有出现。无奈下，记者留下了 相关问题，请给予答复，庄磊表示，会尽快回应。
直至8月5日，宿迁市宣传部一位张姓负责人联系到 了记者，她表明会在当天下午给
记者答复。当天下午，记者又多次联系这位负责人，她表示，湖滨新城管 委会的相关部门还
没有国土、建设、规划的审批文件，工作人员已经到宿迁市国土局、建设局、规划局寻 找文
件，一旦找到会立刻给出答复。
当天下午，宿迁市宣传部另一位名叫张莉的负责人再次联 系到快报，她希望快报将采
访中的疑问提供给宿迁市宣传部。然而令人意外的是，记者随后拨通了张莉的 电话，电话联
通了，但对方并没有接听。再次拨打，电话已经处于关机状态。
昨天下午，记者 再次联系到了张莉，“夏阳银湖花园是2003年政策出来之前批下来的，
有独栋和联排。在建的御湖澜 桥小区是在前两年批的，其中都是联排，并没有独栋别墅。”
张莉说。随后，记者向她提出要看一下两个 小区当时的审批以及规划等文件，张莉称她人在
新疆，要先跟宣传部的另一位负责人联系一下，并让他尽 快跟记者联系。截至记者发稿，记
者仍未收到回复。