对近年来中国房地产发展状况的经济学分析
宜宾人事网-上网利弊谈
对近年来中国房地产发展状况的经济学分析
姓名:沈仕卿
学号:22010323
大纲
一
近年来房价上涨过快的问题
1 现象描述
2 专家看法
3
我的分析
二 对限购令利弊的分析
1 现象描述
2 专家看法
3 我的分析
三 参考文献
一 近年来房价上涨过快的问题
1 现象描述
2004
年以来,我国房地产市场出现投资增长较快、供需失衡,部分地区
出现房价过快上涨等问题。据发改委网
站消息,国家发展改革委、国家统计
局的调查显示,2007年5月,全国70个大中城市房屋销售价格
同比上涨6.4%,
涨幅比上月高1.0个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月高0.3个百分点。
2 专家的看法
1> 随着近年来中国经济的飞速发展,居民收入有了
进一步的增加,人民生活水
平有了进一步的提高,伴随这城市化进程的进一步加快,人们对各类商品房<
br>的需求进一步增加,需求量的增加打破了原来的供需均衡,使得房地产市场
出现供不应求的局面,
新的均衡的出现必然导致了房价的上升。-【1】
2> 房地产本身的需求弹性导致了房价的上涨。房
地产的特殊性在于严重的供给
约束,在资本、劳动力、土地三要素中土地的供给弹性最小,而房地产的需
求弹性教大。因此房产商有着天然提价的倾向,在中国经济的持续增长时期,
商品房的均衡价格
必然会上涨。-【1】
3> 住房市场是金融市场的一个重要环节,认识到这一地位也是认识现代经济
和
房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的,
房地产交易是采
用银行按揭的方式进行的,因此,房地产市场的健康发展是
金融体系健康状况的一个重要方面。因此,房
地产价格一旦上去,在这一价
格上签订的交易合同就不容更改,交易必须进行下去,资金才能回笼。因此
,
房地产价格是不能下降的,因为下降必定会使得开发商破产,银行资金链断
裂,银行可能破产,从而损害整个金融市场。-【2】
4> 造成
的后果:判断居民购买力的一个重要标准是房价收入比。它是指住房价
格与城市居民家庭年收入之比。目
前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1
到6∶1。根据易居中国研究院院长杨红旭判断,东部一线城
市房价收入比普
遍在12∶1—13∶1,远超国际标准。对于房价收入比的计算方法,尽管房地
产界有人提出过质疑,算出的结果也五花八门。但迄今为止,对我国一线城
市房价收入比的种种计算,
没有一种结果在6∶1以下。根据北京市统计局、
国家统计局北京调查总队公布的数据显示,今年1至4
月,北京四环路以内
的房价均价每平方米由1至3月的15124元涨到15593元。上述两家单位的
另一项调查显示,2008年,北京市城镇居民人均可支配收入为24725元。以
这样的收入
水平,在北京四环以内买房,基本属于空想。不可否认,部分低
收入人群会拉低平均数,而且主要依靠保
障性住房解决居住问题。那么,白
领购买力如何呢?在北京工作的小张为记者算了笔账。他加上女友的收
入平
均每月1万元左右,年收入12万元,除去基本生活开支,每年能存下7万元。
如果要买一
套90平方米四环内小户型,大概要花140万元,存4年才够首付
28万,得向银行贷款112万,选
择20年还清,总还款额160多万,每月还
款近7000元。买房就意味着,如果工资不涨,夫妻俩2
0年内丧失消费能力,
只能为房子活着了。-【3】
3 我的分析
近年来人们的收
入水平不断上升,人口数量仍在增加,这使得人们对房产的
需求不断增加。下面来看一张关于房地产的供
求关系图:
从图中我们可以看到,由于人们需求量的
增加,需求曲线D向右移动,达到新
的均衡点后房价P明显上升。同时,房屋的销量Q也会增加,这就会
刺激房地
产商增加房屋的供给,那么近年来房屋的供给是如何变化的呢?下面来看一些数
据:
根据国家统计局发布的数据,今年1—4月,全国房地产开发企业房屋施工面积
20.1亿平方
米,同比增长12.4%。这意味着,未来几年,将有20多亿平方米的
房屋陆续投入市场。根据国家统
计局发布的数据,2008年,全国房地产开发企
业完成土地购置面积3.7亿平方米,完成土地开发面
积2.6亿平方米。往前追溯,
2007年、2006年和2005年,全国分别完成土地购置面积4亿
平方米、3.6亿平
方米和3.8亿平方米,分别完成土地开发面积2.7亿、2.7亿和2.2亿平方
米。通
过连续几年购置面积和完成开发面积的差值,我们可以大概了解有多少土地沉淀
在开发商
的手里。初步计算,2006年到2008年,至少有3.3亿平方米已购置土
地未被开发。从国家统计
局发布的相关数据看,以每年11月末为时间节点,2004
年至今,全国商品房空置面积依次为:20
04年0.99亿平方米、2005年1.14亿平
方米、2006年1.23亿平方米、2007年1
.17亿平方米、2008年1.36亿平方米。
除2007年略有下降外,商品房空置面积总体保持逐
年增加的态势。-【3】从这
些数据中我们能看到,房屋的供给近几年也在飞速增加,甚至快于需求的增
长速
度,产生了大量的空闲房产,这样来看房屋的价格应该下降才对,为什么反而升
高呢?其实
这是因为房地产商为了牟取更多的利益故意控制供给的缘故,具体原
因如下图所示:
首先说明,房地产的价格弹性较强,供给量很小的增加就会造成价格很大的下降,
因此图中的需求曲线
D较陡。从图中可以看出,如果房地产大量增加供给量,
则供给曲
线S右移至S’,达到新的均衡点后价格P大幅下降,销量Q小幅上升,
销售额(由图中矩形面积表示)
反而下降,房地产开发商的利润也随之减少,因
此他们才控制房屋的供给量。
二
对限购令利弊的分析
1 现象描述
4
月30日北京出台“国十条实施细则”中明确
提出:从5月1日起,北京家庭
只能新购一套商品房,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭
成员情
况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。这是全
国首次提
出的家庭购房套数“限购令”。 “国十条”出台后,各地将根据其房地
产现状逐渐出现“限购令”。2
010年9月29日多部门再次出台调控新措施时,
针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张
的城市,要在一定时间
内限定居民家庭购房套数”的规定,当天就有多位业内人士断言,史上最严
厉调控措施——“北京限购令”或将在全国推广。其后深圳、广州等多个城市
陆续公布限购令。
[
2 专家的看法
经历过计划经济的人,肯定对“限购”这两个字深有体会。当
年,买大米、
棉布、白糖等产品,如果只是有钱没票,商店绝不卖你。因此,很多产品都是限
购
的。计划经济最显著特征就是凭票供应,这种分配方式扭曲价格信号,从而严
重打击生产者积极性。 <
br>“限购令”的出台,在一定程度剥夺“货币”的功能。可以说,管制得越多,
“货币”的功能就打
折越多。北京房地产的“限购令”,本意就是打击房价,通
过限制需求抑制房价,但是却造成很多问题。
这个政策出台,就导致北京户口的
升值。毕竟,在北京买房子还需要北京户口,所以这个“户口”就充当
了一种隐
性的“货币”。
以市场经济作为标准来看,“限购令”绝对是一种历史倒退。其实,
“限购令”
并没有真正把问题解决了,而是催生了另外一个规则。对于市场经济参与者来说,
需
要一个稳定的外部环境。如果面临的环境都是不确定性,那么他们的行为就会
追求短期化。
解决问题正道就是增加市场的供应,而不是打压需求。西汉时期,面临物价上涨的压力,当时政府也没有采取“限购令”,仅仅是抛出货物,以调剂市场、
平抑物价。可以说,
西汉政府这种顶多也就是与民争利,但是没有行政手段干预
市场。从这个角度来看,政府不应该出台限购
令,顶多也是建更多房子来平抑房
价。当然,从奥地利经济学派观点来看,政府参与市场竞争是不可取的
。
房子上有“限购令”,买车也有“限购令”,但是一旦扩充各个领域,就等于
回归到计划经
济。现在,很多人只看到市场经济不完美的一面,却看不到计划经
济更严重的问题。严厉的“限购令”,
对打击需求肯定是有效果的,然而却不能
增加房子数量。
抢盐事件应该给我们很大启示,就是
政府告诉我们,市场有足够盐的供应,
人们自然就不会去抢。道理也是一样的,如果市场预期是房子供应
量是足够多,
房价自然就不会暴涨。因此,“限购令”只能制造紧张局面,等于给消费者做供
不
应求的广告。-【4】
3 我的分析
今年来房地产的价格不断升高,导致了很多房
奴的出现,更多的年轻人买不
起房子而只能租房生活,人们对此的抱怨也越来越多。造成这一现象的一个
重要
原因是很多房子都被投资者买去升值了,而房地产开发商无法区别购买者,只要
需求量不断
上升他们就不断抬高房价,这是市场经济体制弊端的必然结果。这时
就需要政府进行一定的干预了,因此
就有了限购令的出台,旨在限制投资型消费
者的行为,减少需求,从而降低房价。具体机制如下图所示:
从图中可以看到,限购令的出台会减少需求量,需求曲线D左移至D’,达
到新的均衡点后房屋的价格P会有所下降。但我们也能看到,销售量Q也会因
此减少,矩形面积所表示的销售额随之下降,这会打击房地产开发商的积极性,
使他们减少房屋
的供给。从长远来看,这反而会加重供不应求的现象。而理想的
经济现象是供求平衡,因此这是不利于我
国经济的健康发展的。我认为要想解决
今年来房价上涨过快、百姓负担过重的问题,根本的解决方法是限
制房地产开发
商对供给量的控制,让他们增加房屋的供给,从而满足人们的需求,而不是抑制
人
们的需求。
三 参考文献:
【1】
《中国房地产产业供求的经济学分析》 国际商学院06级国
际经济与贸易专业 苑克旭。
【2】 《房地产市场的经济学分析》陆明涛 发表于 2010518
7:00:00
(博文)。
【3】 《解析中国房地产市场楼市供过于求 回暖根基不稳》 人民
日报
沈寅 唐帅。
【4】 《从经济学角度看“限购令”》 观点地产网 作者:李俊
2011
年04月07日10:07。