拾金不昧表扬稿-积极分子转预备党员发言

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

第一章 总 论

1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
项目名称： 济源市东南片区城中村改造安置工程
可行性研究报告
1.1.2项目承办单位、法人代表
项目承办单位：河南省济源市建设投资公司
法人代表： 常正祥
1.1.3建设地点
建设地点： 济源市黄河东路南，开南路北、愚公路东、环
城东路西。
1.1.4项目申请报告编制单位
编制单位： 河南省工程咨询公司
资格证书编号： 工咨甲
法人代表： 董治堂
项目负责人： 张建伟
1.2编制依据、内容和范围
1.2.1 编制程序
河南省工程咨询公司接受河南省济源市建设投资公司关于编制
《济源市东南片区城 中村改造安置工程可行性研究报告》的委托后，
立即组织有关专家及技术人员对拟建场址进行实地考察， 并与承办单
河南省工程咨询公司
1

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

位的领导及有关人员进行了充分的 交流和研究，认真收集相关资料。
在此基础上，依据国家有关法律、法规、技术规范和省、市有关政策< br>文件，对该项目的建设进行了全面、详细地研究分析论证，结合项目
所在地的自然条件、资源条件 、基础设施条件，依据项目总体规划方
案及设想，进行该项目可行性研究报告的编制工作。
1.2.2编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
3、《河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见》（豫建
〔2008〕112号）；
4、《济源市人民政府国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
的通知》（济政[2011] 4号）；
5、《济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》
济政[2010] 41号；
6、《济源市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见
补充说明的通知》；
7、济源市城市总体规划；
8、编制项目可行性研究报告的委托书；
9、项目承建单位提供的有关本项目的基础资料、技术资料；
10、编制人员收集的有关资料、信息和数据。
1.3编制范围及内容
根据国家 对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，论
述项目提出的背景，分析项目建设的必要性。并对 项目工程技术方案、
河南省工程咨询公司
2

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

环境保护、消防安全和节能、项目 管理与实施进度、组织机构与定员、
投资估算与资金筹措、经济效益、社会效益、环境效益等方面进行了
初步研究和分析，为项目建设提供准确的评价和可靠的依据。

1.4项目概况
1.4.1项目简介
城中村是我国城镇化进程中一种比较特殊的现象，是农村村落在
城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在
原村落居住而演变成的居民区，亦被称为“都市里的村庄”。在城市
快速发展的进程中，既滞 后于时代发展步伐，又游离于现代城市管辖
之外，城中村的无序管理引发了众多社会问题，并且严重影响 了城市
环境和外部形象。
加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是推进城市化进程、建设现代化社区的必然举措；是贯彻落实党的十七大精神、
树立科学发展观和构建社会主 义和谐社会的重要体现；是深入贯彻落
实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造 的
关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重
要内容；是关系《物权法 》、《城乡规划法》等法律和其它行政法规
有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面；处理好城中 村改造
问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，
具有重要的现实意 义。
济源市位于河南省西北部，因济水发源地而得名。济源市北依
太行，西距王屋，南临九 朝古都洛阳，东接太极故里焦作，1997年
上升为省直管市，是中原经济区充满活力的新兴中心城市。 东南片区
河南省工程咨询公司
3

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

位于济源市东南部，东至东环东侧 的小宗庄，西至愚公路，北至济
源大道，
毗邻行政中心。
南至南环南侧的东阎斜、西阎 斜（不含桃
源溪岸居住小区），涉及邱礼庄居委会、中礼庄居委会、宗庄居委
会及东夫，共计2 08.26公顷( 3123. 9亩)。东南片区综合开发项目
主要有：安置区建设工程、苇泉河河道 治理工程、市旅游客服中心
建设工程、综合体育场建设。
本次建设项目为
安置区建设工 程，
搞
好安置区的建设就妥善解决了城中村农民的生活居住问题，解决了城
中村改造的 后顾之忧。
济源市东南片区是济源市城中村改造的重点区域，是省内外宾
朋认识济源、了解济 源的重要窗口，该片区的改造和安置区的建设对
于提高济源市城市品位、提升城市形象意义重大。201 0年12月30
日，市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城市为
目标，全面 加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提高生活
质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等 重点区域取得明显成
效。2011年1月17日，在市十二届人大六次会议上，何雄市长再次
强 调，要切实加快邱礼庄、轵城等重点区域的城中村改造，确保东南
片区建设取得明显成效。所以，加快东 南片区综合开发建设，是贯彻
落实市委经济工作会议、市“两会”精神的重要举措，是推进城镇三
年行动计划、 建设中原经济区新兴中心城市的战略部署，是优化西
北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动。
“大规模拆迁改造城中村”是济源市政府按照科学发展观的要
求、结合济源市实际做出的一项 重要决策，是增强区域竞争力、实
现城市发展的重要战略部署。对于城中村的居民来讲，是改善生活河南省工程咨询公司
4

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

条件、 提高生活质量、共享发展 成果的民生工程。加快改造城中村，
对于改善民生、优化环境、做大做强中心城市，具有非常重要的意< br>义。
作为项目承建单位，河南省济源市建设投资公司是济源市政府出
资的国有独资企业 ，属济源市投资公司下属事业单位，是综合开发经
济建设 项目，经营管理固定资产投资，具有法人地位 的企业，具有
较强的综合实力和竞争优势。为了搞好城中村改造这一民生工程，河
南省济源市建 设投资公司认真执行和具体落实济源市东南片区城中
村改造指示精神，对东南片区城中村改造安置工程进 行开发和建设。
本项目建成后，不但可以彻底改善城中村居民的居住条件和居住
环境，切实 将政府的关怀落实到城中村广大群众的身上，而且可以结
合城市规划的需要，将安置区形成新的城市亮点 。同时，河南省济源
市建设投资公司通过东南片区城中村改造项目的综合开发，最大限度
的利用 土地潜在价值，集约土地资源，并使土地资源得到更合理的使
用。通过项目的实施，改善和优化城市环境 ，做大做强中心城市，使
济源市成为中原经济区最具活力和实力的新兴中心城市。
1.4.2建设规模和建设方案
1、建设规模：
项目占地81亩（合54000平 方米），建设安置房总建筑面积144803
平方米，
其中：
住宅面积103680平方米，安置房共864套。
商业用房面积22185平方米；
集体房屋面积3818平方米；
河南省工程咨询公司
5

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

地下车库15120平方米。

2、建设方案
安置楼高28层，其中商业门面3层，住宅25 层；
安置楼高24层，其中商业门面2层，住宅22层；

住宅主要户型为大户型、小户型 ，设计为
三室两厅一卫、二室
两厅一卫等，
单套大户型+单套小户型=240平方米。
1.4.3 项目管理与实施进度
为做好济源市东南片区安置工程建设工作，确保工程高标准 、高
质量、按计划顺利完成，承办单位河南省济源市建设投资公司负责项
目有关手续的办理和片 区的规划、设计、报批与实施等工作，项目总
建设期二年。
1.4.4项目总投资与资金筹措
本项目总投资估算为51000万元（其中含建设期利息2607万元）。
资金来源：项目建 设资金由承建单位向银行贷款35000万元，占
总投资额的68.6%，其余资金16000万元，占 总投资额的31.4%，由河
南省济源市建设投资公司自筹解决。
1.4.5主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
1
1.1
1.2
1.2.1
1.2.2
指 标
建设规模
规划用地面积
建筑面积
高层住宅
商业用房
单位

亩
平方米
平方米
平方米
数量

81
144803
103680
22185
备注

合54000平方米



河南省工程咨询公司
6

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

1.2.3
1.2.4
2
3
4
4.1
4.2
5
5.1
5.2
5.3
5.4
6
集体房屋
地下车库
工期
劳动定员
能源消耗
年用水量
年用电负荷量
总投资
第一部分工程费用
工程建设其它费用
预备费
建设期利息
贷款偿还期
平方米
平方米
年
人

万立方米
千瓦
万元
万元
万元
万元
万元
年
3818
15120
2
26

23.25
4615
51000
34984
11432
1977
2607
5





以360天计

贷款35000万元

含土地购置费8100万元


含建设期2年
1.5结论与建议
1.5.1结论
本项目的建设从以人为本、构建和谐社会的大局出发，为加快城
市旧 城改造步伐，优化人居环境，提升城市品位，完善城市功能；本
项目的建设将加快当地城镇一体化建设的 进程，促进社会综合事业水
平的提高，提高人们的整体生活水平和生活方便程度，社会效益显著；
同时有利于繁荣地方经济，项目建设方案是经过广泛深入的市场调查
及慎密的方案比较确定的，项目建 设规模比较合理，充分考虑了安置
工程的需求及实际状况。该项目的实施对于地方政府全面落实科学发< br>展观、构建社会主义和谐社会、加快城市化建设，切实解决城中村居
民的民生问题具有重大现实意 义。
该项目充分考虑城市发展规划、土地利用规划。工程设计方案满
足规划、土地、环保、节 能的要求，符合可持续发展的要求。承建单
河南省工程咨询公司
7

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

位河南省济源市建设投资公司技术 及经济实力雄厚，政府的优惠政策
及银行的大力支持，建设资金有保障。经测算，该项目各项技术经济< br>指标合理，具有较高的社会效益、环境效益和经济效益，因此项目建
设是必要的，可行的。
1.5.2建议
为保证项目建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议：
1、争取当地政府、主管单位、银行系统等多方面的支持，使项
目建设有一个良好的融资渠道。
2、在项目建设过程中精心组织、协调配合、同步实施、全面推
进。坚持依法运作，制定详细的 实施方案，严格按照国家建设标准实
施。
3、项目建设必须严格遵守国家环保“三同时”的原则，施工期
间搞好环境治理工作。

河南省工程咨询公司
8

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

第二章 项目建设的必要性

2.1建设单位概况
2007年济源市机构编制委员会以济编[ 2007 ] 49号文成立济源市
投资公司及内设机构，河南省济源市建设投资公司由市政府直属事业
单位 改为市投资公司下设事业单位，公司经济性质为国有独资企业。
公司注册资金人民币261058万元， 经营范围包括：国有固定资产投
资、管理，自行投资，提供担保及咨询服务。公司的宗旨是按照国家有关方针、政策、法律、 法规及国家和市发展战略、产业政策和行
业规划的要求，并运用市场机制 和竞争机制，筹措建设资金，安排建
设项目，提高投资使用效益，为济源市经济建设服务。公司的资金来
源是：市政府确定的建设开发基金、市财政拨款及由市政府规定筹集
的其它基金，公司对外投资 收益等。目前，公司长期借款主要是国家
开发银行河南省分行， 2010年底长期借款66290 万元。对外长期投
资9885.16万元，其中：投资沁北电厂 8385.16万元，持有其5%的股
份；济源农村商业银行500万元，占3. 7%股份；济源市财源小额贷
款有限公司1000万元。
公司经营管理具有二重性。一是政策 性：市建设投资公司作为
市政府的政策性投资机构，自觉接受市宏观经济政策的指导和调控，
贯 彻市政府及其计划部门确定的投资方针，接受计划的指导、管理
和监督。在项目选择上，按照政府指定的 重点领域选择项目和确定
投向、投量。二是经营性：市建设投资公司作为一个企业法人，将
注重 资本的企业化经营， 追求经营效率和经济效益，以保全市级资
河南省工程咨询公司
9

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

产安全和追求利润最大化为原则， 独立评估、独立经营、独立地提
出项目选择意见，并对其选择的项目承担资产保值和增值的责任。
2.2项目提出的背景

随着我省城镇化的快速推进，在城市建成区形成了一 些已经被城
市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村
模式的城中村地 区。城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工
人员和保留传统文化等方面发挥了一定的积极作用， 但在人居环境、
公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，已引起社会各界的关注。
为进一步加 快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善
人居环境，促进城市经济和社会协调健康发展， 《河南省建设厅关于
加强城中村改造工作的指导意见》（豫建〔2008〕112号）就加快推进
城中村改造工作提出如下意见：加快城中村改造是贯彻落实党的十七
大精神、树立科学发展观和构建社 会主义和谐社会的重要体现，是深
入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老< br>城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式
发展的重要内容，处理好城中 村改造问题，对于促进我省城镇化健康
发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。 < br>根据省政府工作要求，2010年，济源市人民政府发布了《关于进
一步加快城中村改造的实施意 见》（济政[2010]41号），对推进城中村
改造、改善城区居民主生产生活条件、促进城市建设和 经济社会协
调快速发展，提出了实施意见。提出目标任务是：2013年底前，基本
完成中心城 市建成区内的城中村（居）改造任务；积极推进城边村、
镇中村、产业集聚区内村等村（居）改造工作。 2010年12月30日，济
河南省工程咨询公司
10

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

源市委经济工作会议明确提出，以 打造中原经济区新兴中心城市为
目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提高生
活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取得明
显成效。2011年1月17日，在 市十二届人大六次会议上，何雄市长再
次强调，要切实加快邱礼庄、轵城等重点区域的城中村改造，确保
东南片区建设取得明显成效。所以，加快东南片区综合开发建设，
是贯彻落实市委经济工作会议 、市“两会”精神的重要举措，是推
进城镇三年行动计划、 建设中原经济区新兴中心城市的战略部署，
是优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动。
城中村改造不但是省政府布置的重要任务，也是一项系统的社
会工程、民心工程，更是济源市打 造中原经济区新兴中心城市目标的
重中之重。城中村的改造，必须要按照有利于城市规划统一实施和提< br>高城市管理水平、有利于经济发展和社会进步、有利于提升城市品位
和整体环境的标准全面推进和 实施。通过城中村的改造，达到安置区
公共设施基本完善，搬迁居民住房条件明显改善，市容市貌明显改 观，
城市基础设施水平明显提高的目标。
2.3项目建设的必要性
2.3.1 项目建设是和谐社会发展的需要
城中村被看作是城市的伤疤，存在管理秩序混乱，治安卫生环境
条件差等问题，不但严重影响城市形象，而且城中村居民对自己的生
活状况十分不满。城中村改造和综 合开发对当地政府来讲，是一项十
分艰巨和困难的任务。

目前，济源市东南片区有近800多户居民生活在城中村，农用地
河南省工程咨询公司
11

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

和建设用地布局凌乱，分散无序。 这些城中村大多道路街巷狭窄，基
础配套设施不全，居住环境较差，城中村的广大群众生活在城里，过< br>的却是农村的生活。城中村不仅影响城市形象，也直接影响居民生活
质量的提高。该区域缺乏统一 规划，布局紊乱，现在建筑物己比较陈
旧，这些大大影响了济源市的城市形象，与济源打造和谐、宜居城 市
的要求相悖，不利于创建全国文明城市和中原经济区充满活力的新兴
中心城市。拆旧村庄，建 新社区，是民心所向、众望所归，而且能够
从根本上改变村庄布局分散、规模偏小，村建规划滞后、无序 建设突
出，基础设施不足、公共服务落后等状况。这绝不仅仅是平房变高楼、
村民变市民，更包 括基础设施的改变、生活保障的改变、生活方式的
改变以及村民思想素质的改变，必将使更多的群众更好 地享受到现代
化城市文明的成果，改变原先农民住宅随处而建的现象、解决农民住
宅设计落后、 安全性差的弊端，按照现代化标准建设新住宅，形成城
乡一体化和谐发展的新格局。所以，城中村改造是 一项民心工程、德
政工程。通过城中村改造和安置区的建设，可以根本改变目前农民分
散居住， 并由此造成的用电、上学和医疗诸多不便的局面。集中居住
和统一安置，将降低农村公共设施建设成本， 城中村农民集中居住新
区，将享受到便利的交通、通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设
施， 大幅度地改善生活环境、提升居民的生活质量。
另一方面， 改革开放以来，中国城市人口持续增长， 人口的城
市化水平正在加速，工业化和城市化的进程迅速加快。城市中的制造
业、建筑业和服务 业的迅猛发展对劳动力的巨大需求带动着农村劳动
力以越来越快的速度转移到城市产业中。我国农村劳动 力转移的基本
河南省工程咨询公司
12

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

倾向仍然朝着农村劳动力进入城市 的方向发展，同时城市疆界的迅速
扩大也将越来越多的农村人纳入到城市中。在未来二、三十年里我国< br>将经历一个继市场经济转型以后的又一个重大的经济转型，即工业化
和城市化的转型。居民向新的 集中居住区，拓宽了人口就业渠道，为
农村剩余劳动力转移提供了出路，将有助于促进就业和增加农民收
入。从根本上说，农民住新区、当工人、增收入、奔小康，顺应农民
群众的意愿，实现以人为本 、建设和谐社会的目标。
2.3.2项目建设是建设现代化大都城市的需要
城中村改造是城 市发展的必然过程。纵观国内大连、青岛、深圳
等一些优秀城市的建设发展历程，每一次城市建设的飞跃 ，无不伴随
着一次又一次的拆迁历程，无不经历大规模的城中村拆迁改造过程。
让城中村告别城 市，已经成为城市发展的大趋势。
为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，在
主城区周围开展“城中村”改造 建设。实现“政府主导、现场运作，
统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，
全面推进，改善民生”得目的。同时，改造城中村的过程实际上也是
塑造城市形象的过程，更多 的“城中村”要融入城市的大圈，安置区
的建设将拉大城市建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动 ”的
平台，对推进城乡一体化和城镇化建设具有重要的意义。
城市是产业高度聚集的产物，是 经济社会发展的龙头，是高效率
配置资源的载体，从根本上说，是人类追求生活质量的结果。从城市河南省工程咨询公司
13

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

发展的规律看，在一定范围内，城 市规模越大，财富聚集生产能力和
对周边辐射带动作用就越强，
项目建设后，将有效改善当地 居住环境和周边环境，在提高当地
居民生活品质的同时，改善了农村乱建乱盖“脏、乱、差”现象，通< br>过安置区的建设，进行统一规划，合理布局，不仅完成当地居民由村
民向市民的转变，并使原来的 村级管理转变为社区管理，真正成为城
市组织的一部分，同时提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观 结
构。城中村的改造，增强了中心城市影响力和带动力，是建设现代化
大都市的需要。
2.3.3 项目建设是土地集约和合理使用的需要
城中村的改造，集约了土地资源，并使其 得到更合理的使用和开
发。根据修建性详细规划，东南片区综合开发拆迁安置涉及邱礼庄、
宗庄 居民三组，安置区土地总面积352亩。按照人口安置规划的要求，
800多户将全部搬迁到安置区，实 行集约化的居住、生活和工作。据
初步测算，在扣除搬迁人口新区规划用地后，可节约建设用地243亩 。
安置区的建设，能够有效引导分散的弱小村庄向安置区聚集，可
以较好带来土地使用权流转 、重组，实现土地产权制度创新。原本属
于多个村庄、分散的土地资源可以整合，实现农村经济的长足发 展。
新型农村社区的建设使村民居住面积增多了，而房屋占地面积却减少
了，使大量土地从宅基 地中释放出来，安置区集中闲置出来的土地划
分各种产业小区，有效推进了农业产业化、集约化。
2.3.4项目建设是解决农民社会身份，实现资源合理流动的需要
14
河南省工程咨询公司

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

在城市化进程中，大量的农村集体 土地被征用，失地农民越来越
多。在现有的制度框架中，失去土地保障的农民被迫沦为一个新的社
会弱势群体，变成了务农无土地、就业无岗位、低保无份额的“三无
农民”。其利益保护构成了当前“ 三农”问题的又一个重要层面。“农民
工的待遇”和失地农民沦为“三无农民”的事实充分证实，城乡二 元
结构已经成为当前中国城市化进程中社会流动最大的制度性屏障，改
革社会治理的城乡二元体 制，重构农民的社会身份，诸如平等享受社
会保障、获得土地征用过程中的合法权益保障、取消就业中的 城乡户
口限定等一系列针对农民的社会隔离政策等，把农民的公民权利落到
实处，成为实现社会 资源合理流动、加快农村社会现代化的关键议题。
安置区的建设成为解决农民社会身份，实现社会资源合 理流动的有效
途径之一。
综上所述，城中村改造安置区工程的建设是推进城乡一体化，构建和谐济源的重大举措，对推动乡镇经济全面协调发展具有重要的战
略意义。项目的建设够有利于是 统筹城乡发展、改善城中村居民生产
生活条件、提高农村居民生活质量。有利于土地集约化，有效推进了
农业产业化、集约化发展，有利于生产服务集体化，进一步完善统分
结合的双层经营体制，有利 于推动公共事业发展。安置区的建设将实
现政府、农民、企业的多方受利，它的建设是农村经济发展的必 然趋
势并具有良好的发展前景，因此项目的建设是必要的。
河南省工程咨询公司
15

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

第三章 拆迁补偿安置方案

3.1拆迁安置目标
要加快城镇化进程 ，就要充分认识城中村改造建设的重大意义，
做到经济社会并重、城乡发展并行，努力打济源市城中村改 造建设区
域发展新高地。
1、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须建立新型城中村< br>改造管理体制。做好城中村改造社区规划工作。按照城乡一体化、工
业园区化、居住社区化、公共 服务均等化要求，把城中村改造建设与
城市总体规划结合起来，充分考虑村庄搬迁、改造等因素，统一编 制
社区规划，形成布局合理的新型社区。
2、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须加强 城中村改造
的组织和工作者队伍建设。加强社区党组织建设，把党建作为社区建
设的龙头，形成 社区、企业“组织联建、经济联合、社会联谊、优势
互补、资源共享、共同发展”的社区新格局。 < br>3、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须大力推进社区服
务。推进社区社会保障服务，积极 开展社区社会救助、养老托幼、慈
善捐助等服务活动，完善社区卫生服务，增强社区公共卫生和基本医< br>疗服务能力，完善城乡一体就业信息网络，大力实施社区警务战略，
提高社区应对突发事件的能力 。开办生活超市、邮政通信等服务项目，
最大限度满足社区居民需求。
4、打造城中村改造 建设区域发展新高地，必须切实加强对社区
建设工作的组织领导。建立社区建设多元化投入机制，按照统 筹城乡
河南省工程咨询公司
16

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

发展、实现公共服务均等化的要求，大幅度提高改造社区建设投入占
整个财政支出中的比重，设 立社区建设专项资金，切实解决社区建设
资金不足问题，并有效整合建设资金，避免多头建设、重复建设 、分
散建设和资源浪费。
3.2编制依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
2、《河南省城市房屋拆迁管理条例》；
3、《济源市城市建设拆迁管理办法》；
4、《济源市房屋拆迁货币补偿基准价等若干规定》；
5、《济源市建设征收（用）土地附着物补偿标准》；
6、《关于印发济源市加快城中村改造开发暂行办法的通知》；
7、《济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》；
8、《济源市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见
补充说明的通知》。
3.3拆迁安置范围与数量
3.3.1拆迁安置范围
本项目需拆迁安置涉及邱礼庄、小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村
三个村庄。
3.3.2拆迁安置数量
本项目拆迁安置邱礼庄居民300户，1060人；拆迁安置小宗庄 （宗
庄三组）和西阎斜村居民132户，389人。总体拆迁安置432户，1449
人。
河南省工程咨询公司
17

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

3.4拆迁安置方案
3.4.1安置标准及办法
1、依据《济源市人民政府关于进 一步加快城中村改造的实施意
见》、《济源市房屋拆迁货币补偿基准价等若干规定》及《济源市人
民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见补充说明的通知》等
相关文件，本项目原则上采取房屋 产权调换方式，被拆迁人也可以选
择货币补偿方式。
2、具备安置资格的合法住户，选择产权 调换的，以居委会划拨
的宅基地为依据，按户均建筑面积240平方米的标准实行产权调换。
建 筑面积多于安置面积240平方米的部分，按现有房产评估价对住户
进行货币补偿。建筑面积少于240 平方米的，由居民按新建房屋成本
价缴纳差额面积的房款后，按240平方米安置标准进行产权置换。
3、已划拨宅基地但未建房的居民，按新建房屋平均价缴纳建设
款后，可按户均安置标准进行置 换安置。户口在本居民组，且符合立
户条件，目前没有住房也没有划拨宅基地的居民，可以按新建房屋市
场评估价购买一套安置房（面积不超过140平方米）。
4、具备安置资格的合法住户，选择 货币补偿的，按240每户平方
米，按每平方米3000元的单价标准进行补偿，在拆迁完毕并签订协议
后，一次性以货币形式结清，同时，不在享受其它安置政策。
5、按人均建筑面积15平方米 配建商业用房，产权属居民个人，
作为集体经济发展用房，集体经营。
6、对拆迁户发放过渡 期安置补助，选择产权调换的，每户搬迁
费1200元，过度费按每户每月600元，过渡期从签订拆迁 协议起至安
河南省工程咨询公司
18

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

置房交房后续两个月；选择货币补偿的，过度费按每户每月600元，
一次性发放18个月的临 时安置补偿。
7、居委会集体财产按建筑面积1：1置换。
8、建筑物拆迁费按每栋5000计算；装修补贴为每户6万元。
3.4.2安置方案 一号地块（约62亩）安置邱礼庄居民，建4栋28层高层住宅，1~3
层为商业，4~28层为住 宅；3-1 号地块安置小宗庄（宗庄三组）和西
阎斜村居民，建2栋24层高层住宅，1~2层为商业 ，3~24层为住宅。
河南省工程咨询公司
19

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

第四章 项目建设内容与规模

4.1建设内容
济源市东南片区城中村改造安置工程的建设内容主要由两大部
分组成。
第一部分为住 宅功能的建设内容。主要设置高层住宅楼（其中一
号地块内建设安置住宅600套；3-1 号地块内建设安置住宅264套）。
第二部分为商业用房和综合服务功能的建设内容。主要设置临街< br>商铺、社区居委会、社区管理服务用房、便民超市等。
4.2建设规模
济源市东南片 区城中村改造安置工程是一项系统的民生工程，是
济源市加快城中村改造进程、推进城中村改造建设的试 点。建设“规
划科学、布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美”的新型城中村
改造社区，是 社会的需要，也是时代的需要。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《济源市建设征收（用）< br>土地附着物补偿标准》及济政【2010】41号——《济源市人民政府关
于进一步加快城中村改 造的实施意见》精神，参照济源市加快城中村
改造安置的相关规定，结合需安置改造村庄的具体情况，本 着改善居
民生活环境，提高生活质量的指导思想，对济源市东南片区城中村改
造安置工程的建设 进行通盘考虑、统筹安排，以达到最大限度的节约
建设投资和建设用地的目的。
济源市东南片 区城中村改造安置工程建设项目规划总占地面积
81亩（其中一号地块约62亩，用于安置邱礼庄居民； 3-1 号地块约19
河南省工程咨询公司
20

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

亩，用于安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民）。在综合考虑各
方面主要因素之后，经测算 确定该项目的总建筑面积144803㎡（其中
一号地块内总建筑面积101753㎡，3-1 号地块内总建筑面积43050㎡）。
1、一号地块（用于安置邱礼庄居民）
建筑面积——101753㎡，其中：
住宅建筑面积72000㎡；
商业用房建筑面积15885㎡；
集体房屋建筑面积3368㎡；
地下车库建筑面积10500㎡。
每户安置面积240㎡，包括一套大户型住宅（约150㎡ ）和一套小
户型住宅（约90㎡）；共安置300户居民。
2、3-1 号地块（用于安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民）
建筑面积——43050㎡，其中：
住宅建筑面积31680㎡；
商业用房建筑面积6300㎡；
集体房屋建筑面积450㎡；
地下车库建筑面积4620㎡。
每户安置面积240 ㎡，包括一套大户型住宅（约150㎡）和一套小
户型住宅（约90㎡）；共安置132户居民
河南省工程咨询公司
21

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

第五章 场址选择及建设条件

5.1场址选择
5.1.1选址原则
1、具有良好的社会和人文环境；
2、地理位置适中，交通方便，有利于原材料的运输；
3、节约用地，有效控制土地开发力度；
4、环境条件良好，避开交通站点等城市人流集中或噪声大的地
段；
5、地形力求规整，场地有必要的防洪排涝设施，适于基本建设；
6、远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，并远离污染源和高压
线路。
5.1.2场址选择
通过调研和广泛征求拟拆迁安置村庄广大群众的意见，征询有关
专家及设计单位评估建议，并经济源市人民政府会议研究决定，本项
目建设场址选择在苇泉河两岸，规划 总占地面积为81亩，其中河北岸
的一号地块62亩；河南岸的3-1号地块19亩。详见附图——区域 位置图。
5.1.3场址现状
一号地块位于苇泉河北岸，北临黄河东路，西侧为愚公路，东 侧
临环城东路。占地面积为41333.54㎡，约62亩。
3-1 号地块位于苇泉河南岸 ，西临N源三和桃源溪岸会所，东侧
为环城东路，南临开南路，北临商品房住宅小区。占地面积为126 66.73
㎡。
河南省工程咨询公司
22

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

详见附图——场址现状图。
5.2建设条件
5.2.1自然条件
1、气候条件
济源市位于北纬35.05°，东经112.38°，属中温带大陆性季风型< br>气候，季风进退与四季替换比较明显，其特征是：四季分明，干旱或
半干旱季节明显，春季温暖多 风，气温回升快，多风少雨干旱，夏季
炎热多雨，光照充足，秋季天高气爽，冬季干冷少雪。济源市山区 面
积大，地形复杂，气候多样，受季风和地形的影响，地区气候差异性
较大，呈区域或立体相态 分布。平原区光热水三要素配合协调；沿太
行山南麓有逆温存在；西北部深山区温度低而不寒，光照随地 形的不
同而有差异。
年平均温度14.3℃
年主导风向：E（风频11%）
年次主导风向： NE（风频9%）
年平均风速1.7ms
年平均降雨量600.3mm
年平均蒸发量为1611.2mm
年平均相对湿度：69%
年平均日照时数2044.2h
年平均日照百分率46%
年均气压1000.3Pa
河南省工程咨询公司
23

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

无霜期历年平均213.2天
2、地形地貌与工程地质条件
济源市地形北高南低， 北部为群峰峥嵘，绝壁林立的太行山脉，
主峰天坛山号称豫北群山之冠，海拔高度为1711米，鳌背山 、斗顶峰
海拔高度分别为1930米、1955米，由西向东延绵起伏，蟒河上游的白
贼岭海拔 高度为1359米，花园岭1212米。岩层组成底部为片麻岩、片
岩与石英岩，中部多为石灰岩、夹页 岩及部分砂岩，上部为厚层石灰
岩。有喀斯特发育，故可见到裂隙水、溶洞水出现。
李八庄以 西为低山丘陵，境内山峦起伏，沟壑纵横，丘顶呈乳头
状，海拔高度200～600米，除王屋、邵原一 带地面普遍为黄土覆盖外，
其余大部分为红色砂页岩丘陵或石灰岩低山，岩性较松，易于风化，
故切割强烈，形成深谷，谷深达100～300米。
东南部为黄土丘陵，地形起伏，海拔高度为150 ~400米，成土母
质为泥页岩、砂岩和风积黄土，土层深厚，疏松，易遭冲刷，故切割
强烈， 水土流失严重，形成残垣阶地，沟壑密布，地形破碎。
李八庄以东为山前倾斜平原，北部崇山峻岭，西 部群山连绵，南
部丘陵起伏，三面环山形成了西高东低的簸箕形盆地，地表为第四系
物质所覆盖 ，海拔高度为131~260米。地面向东及东南倾斜，坡度为
百分之一至六百分之一，属华北平原的边 缘地带。
本项目位于济源市东南部，其中以丘陵、平原为主，山地坡度较
小。现场址地面平坦 ，地貌单一。待场址内现有建筑物全部拆除、平
整场地后，即可满足工程的建设条件要求。
3、水文地质条件
河南省工程咨询公司
24

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

济源市多年年均降水量为600.3mm，历年最大1107mm，最小389
毫米，因受季风 影响，降水年内分配很不均匀，夏秋两季，太平洋暖
湿气团活跃，6~9月多年平均降水量为471mm ，占全年降水量的68%。
降水量年际之间变化大，最大年降水量与最小年降水量相差两倍，变
差系数Cv=0.25，降水在地域分布上也不均匀，蟒河上游、王沟、虎岭、
竹园一带多年平均降水量 达800毫米以上，向南向东呈递减趋势，小
浪底、赵礼庄、五龙口，多年平均降水量在650~675 mm。全市多年平
均水面蒸发量为1700mm，干旱指数Y=1.72。济源市年平均地表径流量3.12亿立方米，其地区分布上，山区大于平原，与降水量的分布大体
一致。汛期（6月~9月） 水量占全年水量的比率，西部山区诸河流大
于蟒河。
地下水的类型，主要为基岩孔隙裂隙水和 松散岩层孔隙水。基岩
孔隙裂隙水主要由大气降水补给，其中一部分以地下水径流形式排入
河道 ，成为河川径流，一部分变为深层水，或以山前侧渗形式进入山
前倾斜平原。松散岩层浅层地下水，主要 受大气降水灌溉回归和山前
侧渗等项补给，其消耗项主要为开采、蒸发，一部分由河谷排泄。水
洪池、虎岭以西，因片岩之类的柔性岩层隔水作用较强，故存水条件
较好，为强富水区，地下水补给模数 为10~15万立方米平方公里。西
部浅山区由于切割强烈，岩层倾角大，大部分排泄为河川基流，为弱
富水区，地下水补给模数为5~10万立方米平方公里。东南部黄土丘陵
区由于岩性泥质成分高 ，裂隙发育差，仅有构造断裂水，但水深量小，
分布局限，土层虽厚，但缺乏较好的隔水层，加以沟壑发 育，排泄能
力强，土壤蓄水弱，故为弱富水区，地下水补给模数为5~10万立方米
河南省工程 咨询公司
25

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

平方公里。山前倾斜平原，地下水类型属松散岩层孔隙水。山前边
缘地带地下水位埋藏深度为1 0~45米，向平原的中部及东部逐渐变浅，
埋藏深度为0.8~3.0米，该区地下水含水层厚度大， 补给来源广，水量
丰富，水质良好，一般为矿化度小于2克升的淡水，浅层地下水补给
模数为5 0~75万立方米平方公里。
济源市境内有大小河流200余条，皆属黄河流域，主要河流有黄
河、蟒河、沁河，主要支流有逢石河、涧底河、大峪河、砚瓦河、仙
口河、大沟河、道西河、济河、双 阳河、铁山河、石河、白涧河。这
些小支流最终都汇入各自干流。
4、地震烈度
济 源市位于华北地震区许昌—淮南地震带上，该带历史最高震级
为6.25级，属地震活动较弱、频度较低 的地区。根据国标《建筑抗震
设计规范》（GB50011-2010），该建设项目场址抗震设防裂度 为Ⅶ，
地震动峰值加速度分区为0.10g。
5.2.2基础设施条件
1、道路交通
济源具有良好的区位优势和交通条件，焦枝铁路横贯南北，电气
化复线 建成营运，焦枝铁路和侯月铁路在境内交汇，形成“丁”字型
铁路枢纽。207国道由北向南穿境而过， 北抵山西晋城，南接郑洛高
速及310国道。省道温邵线贯穿东西，向西直通山西省侯马市，郭木
线向北直达山西阳城，向南直通洛阳。新济公路东起新乡连接107国
道，西达山西垣曲。形成了以市 区为中心，以干线公路为骨架，以乡
村道路为基础，以工业区、旅游区、沁北电厂、小浪底水利枢纽工程
河南省工程咨询公司
26

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

道路为重点的四面辐射、纵横交错的公路网。“十一五”期间通车总
里程达102公里，便利的 交通条件，明显的区位优势，使济源成为晋
东南豫西北的主要商品集散地。
2、给排水
济源市地表水资源量为2.57 亿m3，地下水资源量1.82 亿m3，扣
除地下水与地表水重复计算量0.85 亿m3，全市水资源总量为3.54 亿
m3，产水系数为0.29，产水模数为18.7 万m3km2。
济源市地下水和地表水资源充沛，市区内建有标准化水厂，全市
年均供水量不少于2.21 亿m3，所以可保证该项目的正常水量供应。
该项目污水主要为生活污水，采用社区化粪池收集集中处 理，达
标后排入城市排水管网中。2010 年济源市污水处理厂二期建成后，
日处理污水达到10 万m3d，市区污水处理率达到99%。雨水可直接排
入城市排水管网中。
3、供电
目前，济源市已拥有500千伏变电站1座，220千伏4座，110千伏10
座，35千伏11座， 与50余条35千伏及以上输电线路、百余条10千伏配
网线路，共同构成了坚强的电网格局，济源地区 也成为全省平均电力
容量密度最大的区域。济源电网变电容量由82万千伏安增加到447万
千 伏安，供电能力由40万千瓦提升到240万千瓦，电压等级由220千伏
跃至500千伏，售电量由2 0亿千瓦时攀升到近50亿千瓦时。
综上所述，济源市域内有充足的电力供应，且供电网络已形成，
可满足该项目的用电需求。
4、供热、供气
河南省工程咨询公司
27

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

该建设项目场址四周暂无热力供应系统，在社区内建设锅炉房，
可满足供热需求。远期可承接城 市热力管网。
该建设项目场址四周暂无燃气供应系统，社区内居民近期可以液
化气为能源。远 期考虑承接城市天然气管网。
5、通讯
济源市通讯基础设施良好，无线通讯实现无缝隙覆盖 ，有线电视
和网络线路遍布乡村，接入便捷，可满足该项目通讯需求。
6、建设材料运输条件
该项目建设所需各类建材均可由济源市及周边建材市场获得。由
于项目建设场址便捷的交通条件 ，各类建材的运输将十分通畅；济源
市梨林镇屈冢沁河滩盛产砂料，品质好、规格全、储量丰富，有利于
项目就地取材。
河南省工程咨询公司
28

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

第六章 工程技术方案

6.1总图布置
6.1.1设计原则
1、满足城市规划控制要求，区域协调的原则。
2、建设环境友好型社区，实行高起点、高质量、高水平的规划
原则。
3、建筑与景观并重，提倡以人为本、生态优先的原则。
4、功能与设施现代化，推行灵活通用的原则。
5、近、远期结合，有利于发展的原则。
6.1.2设计指导思想
1、贯彻“以人为本”的设计理念，通过小区建筑的景观语言，使居民在审美情趣上产生共鸣，增强其热爱城市的荣誉感。
2、创建环境优美新型社区模式，在整 体建筑布局与建筑形式表
达上既要有强烈的现代感，又要追求人文城市的永恒境界。
3、打破 地域局限，解放设计思想，将优秀的社会文化溶入规划
与建筑风格的设计中，积极借鉴国内外优秀的社会 设计思想，从真正
意义上实现新型社区建设的高起点、高质量、高水平。
4、根据济源市新型 社区建设理念和管理模式，吸取国内外先进
的经验，打造精品项目，建设生态、环保、宜居的新型社区。
5、充分考虑日照、通风、向阳、避阴等重要的自然因素，在满
足安全疏散和功能科学合理的前 提下，建筑设计与组合尽量紧凑，降
低过道、走廊等辅助面积的比率，减少空间浪费，强化室内环境的营
河南省工程咨询公司
29

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

造。
6、细致地创造室外环境，注意刻划细部环节，营造一个温馨健
康、和谐宜居的 生态和人文环境，使社区的一草一木都参与陶冶情操，
让居民在潜移默化中受到引导，具有自由博爱的人 格取向，从而达到
和谐、高品位社会的目标。
6.1.3总体规划
济源市东南部， 在黄河东路与开南路、愚公路与环城东路围合的
区域拟建一座大型居民社区。本项目属于该社区的一部分 ，建设地点
位于苇泉河两岸，规划总占地面积为81亩，其中河北岸是一号地块，
占地62亩； 河南岸是3-1号地块，位于3号地块南端，占地19亩。
本项目周边道路四通八达，各种服务设施齐 全，通讯和信息网络
设施较为完善，人文环境良好。社区规划主要以居民住宅为主，配套
设施有 商业服务、物业管理、地下停车等。其布局如下：
1、一号地块
一号地块位于苇泉河北岸 ，北临黄河东路，西侧为愚公路，东侧
临环城东路。占地面积为41333.54㎡，约62亩。社区总 建筑面积为101753
平方米。社区以高层住宅区为主，沿黄河东路依次布置4东28层高层
住宅，分两个居住组团，中间由社区主要道路分开，东西对称。两个
住宅组团相对独立但又不失整体性。 如此布局，可使每栋建筑均获得
良好的临河景观面，又拥有最大的临街商业面积。
在4东高层 建筑的南侧依地形设计小区的主要人流与车辆通道，
西部设计车辆回转场地，东部设计小区的第二出入口 ，与环城东路衔
接。沿河堤设计小区的集中绿化景观和居民休闲广场，给居住者带来
河南省工程 咨询公司
30

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

愉悦舒心的宜居环境。
2、3-1 号地块
3-1 号地块位于苇泉河南岸，西临 N源三和桃源溪岸会所，东侧
为环城东路，南临开南路，北临商品房住宅小区。占地面积为12666. 73
㎡，约19亩。社区总建筑面积为43050平方米。社区为高层住宅区，
沿开南路布置2 栋24层高层建筑。
小区的主要出入口设计在两栋高层建筑之间，并向北呈“U”字
形展开， 构成小区的道路主骨架。道路围合形成小区的集中绿地和居
民休闲广场，给居住者带来愉悦舒心的感受。
6.1.4总平面主要技术指标表
总平面主要技术指标表（一号地块）
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
项 目
总规划面积
总建筑面积
住宅建筑面积
商业建筑面积
集体用房建筑面积
地下车库建筑面积
建筑系数
容积率
绿化系数
单位
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
%

%
数量
41333.54
101753
72000
15885
3368
10500
17.3
2.2
36
备注
合62亩








总平面主要技术指标表（3-1 号地块）
序号
1
2
3
4
项 目
总规划面积
总建筑面积
住宅建筑面积
商业建筑面积
单位
平方米
平方米
平方米
平方米
数量
12666.73
43050
31680
6300
备注
合19亩



河南省工程咨询公司
31

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

5
6
集体用房建筑面积
地下车库建筑面积
平方米
平方米
450
4620


6.2建筑结构方案
6.2.1设计规范
1、《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）；
2、《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）；
3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
4、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
5、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)；
6、《混凝土结构设计规范》(GB50010-2010)；
7、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)；
8、《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；
9、《高层建筑混凝土结构技术规程》 (JGJ3-2010)；
10、工程地质及水文地质勘探资料等。
6.2.2指导思想与原则
1、理解环境，塑造环境
建筑与环境是密不可分的。建筑物要与周围自然环境达成和谐关系。建筑设计既是一个由内部要求到外部空间秩序重新组合的过程，
也是一个由外部环境约整内部空 间划分的过程。
2、注重功能，简明高效
建筑表现离不开其内在功能。居民楼非常强调其内 在的安静、效
率和秩序性，既要为内部提供一整套信息传输的环境，同时也要为外
部的交流、联 系提供方便。
河南省工程咨询公司
32

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

3、构思空间，创造意境
创造一个宜居、优雅、宁静而浓厚文化气息的居住、学习、交流环境，是社区建设的根本。随着社会性质的发展，社区内的建筑应从
内向封闭型逐渐往开放型、智能 型过渡。为适应这种需求，用不拘一
格的设计手法创造出简洁明快、富有时代气息与人文品味的居住环境
和交往空间。
4、构思形体、塑造性格
有了合理的布局之后，外形的创造便是建筑 设计的关键，因为它
不仅直观地反映出建筑的性格，而且是环境塑造的基础。本项目建筑
所扮演 的角色、特征决定了它兼有地域文化性和时代性，从这个意义
出发，朴素、清新、典雅、统一中有交融成 为城中村改造建筑设计时
寻求的“性格”特征。
6.2.3建筑设计
1、建筑平面设计
住宅部分：
社区住宅平面定为三居室大户型和两居室小户型两 种形式，设计
时户型和面积较好地体现住宅的居住性和舒适性，住宅户型南北通
透，具备良好的 采光通风性能。做到户型“多样化、人性化”。
底层商业部分和集体用房：平面布局灵活，分割合理。满足各个
功能要求。
2、建筑立面设计
本项目建筑立面造型设计本着适用、经济、美观的原则，建筑主
体造型力求简洁、典雅，突出现代社区的时代性和特色，又注重与周
河南省工程咨询公司
33

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

边地区建筑的协调与融合，形成完美的视觉空间。现代建筑中融入我
国传统建筑风格是居民楼呼 应整个城市建筑群的不变主题。由于居民
住宅均为高层建筑，因此从建筑的体量上不断寻求变化，富有变 幻。
形成一个完整统一的城市新区。
3、建筑剖面设计
（1）层高的确定 28层建筑：一层商业用房层高4.5米，二、三层商业用房层高3.9
米，四层及以上住宅部分层 高均为2.9米，室内外高差为1.5米，地下
室层高2.8米。建筑总高为86.3米。
2 4层建筑：一层商业用房层高4.5米，二层商业用房层高3.9米，
三层及以上住宅部分层高均为2. 9米，室内外高差为1.5米，地下室层
高2.8米。建筑总高为73.7米。
（2）竖向交通
高层住宅楼内竖向交通以电梯为主，楼梯主要作为消防疏散用；
户内 水平交通则通过走廊、客厅等相联系。
4、主要建筑用料做法
（1）外装修
采用浅色系外墙涂料为基调，局部穿插相同色系的深色装饰带。
整体色彩感觉清新、亲切，也能很好地与 周边其他城市建筑取得色彩
上的和谐。
（2）内墙
混合砂浆，外罩乳胶漆，卫 生间外贴釉面砖。有特殊要求的房间
按工艺要求确定内墙装饰材料品种。
34
河南省工程咨询公司

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

（3）屋面
屋面采用二级防水，保温、隔热、高分子防水材料面层，有组织
排水。
（4）楼地面：地砖地面。
（5）门窗：防盗门、木门、中空玻璃塑钢窗。
（6）顶棚：同内墙。有特殊要求处采用吊顶。
5、建筑消防说明
依据高层民 用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版），
本工程属一级耐火等级高层建筑，建 筑物单体的间距均能满足消防通
道及建筑防火间距的要求。
6.2.4结构设计
本项目建筑主要功能为居民住宅，建筑物安全等级为二级，建筑
物抗震设防类别为丙类，设计基准期7 0年；结构的抗震等级为二级，
建筑抗震烈度为Ⅶ度，设计基本地震加速度值为0.10g。
结构主要活荷载使用标准值按国家规范取值。
结构选型
根据设计条件，本工程高层住宅主体结构采用框架—剪力墙结
构。梁板截面尺寸如下：
板：现浇楼板，厚100mm~120mm，C30砼。
梁：依单体设计，C40砼。
剪力墙：依单体设计，C40砼。
柱：依单体设计，C40砼。
基础选型
目前尚没有本项目建设场址的详细岩土工程地质勘察报告，依据
河南省工程咨询公司
35

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

相关的地形地貌，参照相近场址的工程地质条件，结合工程经验，拟
采用桩基础加伐板基础，待 建设单位提供场址详细岩土工程地质勘察
报告，进行施工图设计。
基础：依单体设计，C40砼。
6.2.5建构筑物一览表
建（构）筑物一览表
数量
（栋）
4
层数
（层
）
28
占地面
积
(m
2
)
7150
建筑面
积
(m
2
)
101753 框剪 钢筋砼伐板基
础
2 住宅楼 2 24 3600 43050 框剪 钢筋砼伐板基
础
5 合计 144803
1~3号地块
一号地块
结构形式 基础形式 备 注 序号 名 称
1 住宅楼
6.3道路规划及场区排水
6.3.1道路系统
在社区中，建筑是社区的主体，道路形成整体的骨架，建筑物、
道路共同构成社区环境的主体。
本社区道路系统主要分为主干道、次干道、建筑引道。与城市规
划相连的道路分别为主干道、次 干道，路面宽以规划为准；功能区内
各建筑物之间联络道路为建筑引道，宽4.5-6米；建筑入口引道 路面宽
3-4.5米；建筑物周围采用园路，宽1-2米。整个小区道路系统组成环形
路网，形 成有序的交通组织，同时可使消防车畅通地到达每一个角落。
6.3.2道路形成及场地排水
本社区道路形式采用城市型道路，暗管排水方式。社区内路面采
河南省工程咨询公司
36

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

用砼路面。根据场地整平标高及周边水系水面标高的现状，社区竖向
设计采用平坡式布置形式， 排雨水横坡不小于5‰，雨水经道路暗管
汇集后排入区外城市道路雨水管网中。苇泉河水岸采用分台式处 理，
使每台的水面标高尽量接近场地标高，满足居民游玩和亲水需求。
6.4公用工程 公用工程主要包括给排水、供配电、弱电等设施，各系统按社区
总体规划方案统一规划，总体设计。
6.4.1给排水
1、设计依据
（1）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（3）《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）；
（4）《污水综合排放标准》（GB8798-1996）；
（5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
（6）建设单位提供的有关技术资料及要求。
2、设计原则
根据社区总体规划和道 路情况，合理预测需水量，按各单体用户
用水要求，合理选择供水系统。在满足用户用水量、水压的要求 及考
虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度，节约水
资源。
3、用水量估算
一号地块：生活用水量按600户，每户平均三人计，标准为250升
人·天，商业用房用水量按每平方米每天4升计。总用水量为637立方
河南省工程咨询公司
37

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

米天；全年总用水量为23.25万立方米。
用水量估算表
序
号
一
1
2
3
4

用水单位
生活用水
住户
商业用房
绿化用水
未预见用水
及管网损失
小计
数量

600
19253



单 位

升人.天
升平方米.天
升平方米·次


用
水
定
额

250
4
1.5


用水时间
(小时)

8
8
4


时变化
系统数

2.25
2.25



最大日用水量
(立方米)

480
77
22
58
637
最大小时用
水量(立方米)

135
21.66
22
17.9
196.53
1 ~3号地块：生活用水量按264户，每户平均三人计，标准为250
升人·天，商业用房用水量按每平 方米每天4升计。总用水量为269.72
立方米天；全年总用水量为9.84万立方米。
用水量估算表
序
号
一
1
2
3
4

用水单位
生活用水
住户
商业用房
绿化用水
未预见用水
及管网损失
小计
数量

264
6750



单 位

升人.天
升平方米.天
升平方米·次


用
水
定
额

250
4
1.5


用水时间
(小时)

8
8
4


时变化
系统数

2.25
2.25



最大日用水量
(立方米)

211.2
27
7
24.52
269.72
最大小时用
水量(立方米)

59.4
7.59
7
7.4
81.4
（1）居民生活用水按250升人.天。户均人数3.2人。
（2）绿化用水按1.5升平方米计。
（3）未预见水量及管网损失按生活用水量的10%计。
（4）室外消防用水量按同时发生火 灾次数一次，消防要求最高
的建筑物来设计。本工程高层社区一号地块最高层建筑28层；高层社
区1~3号地块最高层建筑24层。
河南省工程咨询公司
38

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

4、供水水源及供水系统
供水水源由城市供水管网引入，当地水质优良，水量丰富，满足国家生活水饮用标准，各用水点供水管道出水压力不小于0.3兆帕。
为保证社区生活和消防用水 需要，区内设水泵房、消防及生活储
水池，配置生活及消防水泵、消防供水管网。
高层建筑设 置自动喷水灭火系统，并按中危险级Ⅱ级设计。供水
管道采用PPR塑料管，消火栓管道采用焊接钢管， 自喷淋系统采用热
镀锌钢管。
室外消火栓采用地上式消火栓，室外消火栓保护半径不应超过< br>150米，距路边距离不应超过2米，距建筑外墙不宜小于5米，宜靠近
十字路口。
5、排水系统
生活污水排水量按用水量的90%计。一号地块生活污水排水量为
57 3立方米天，最大小时排出量为176立方米；区内排水系统采用雨、
污分流制。1~3号地块生活污水 排水量为243立方米天，最大小时排出
量为73立方米；区内排水系统采用雨、污分流制。
室内生活排水系统将污水、废水收集后，以污、废合流排向室外
排水管网，室内排水主管系统一般采用主 通气主管系统，以改善通水、
通气条件，生活污水设化粪池处理后，再通过室外排水管网排向城市
市政污水管网。室内排水管采用建筑用硬聚氯乙稀空壁螺旋管，按规
范设置清扫口，并在适当位置设置 地漏。
建筑物通向室外的污水排水管采用双螺旋U- PVC管，排入建筑单
体前设置的Φ1000污水检查井。
河南省工程咨询公司
39

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

6、雨水系统
雨水依地势就近有组织排入市政雨水管道，社区主要道路设置雨
水管网 和鼻式雨水入口，建筑物屋面雨水采用有组织排水，将雨水排
至室外地面后，经室外雨水管网收集后，直 接排入城市雨水管网。设
置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，管道直径为DN100。地下集水井排水均经排水泵排入雨水管。
6.4.2供配电及弱电系统
1、设计依据
（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（2）《高层民用建筑设计 防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
（3）《供配电系统设计规范》（GB500 52-96）；
（4）《民用建筑电气设计规范》（JGJT16-92）；
（5）《建筑照明设计标准》（GB50043-2004）；
（6）《建筑物防雷设计规范》（GB50057 -94）（2000年版）；
（7）《火灾自动报警及联动系统设计规范》（GB50116 -98）。
2、用电负荷
本项目用电负荷估算采用负荷密度法。根据负荷预测，一号地块
小区用电计算负荷为3243千 瓦，变压器容量为3600千伏安。1~3号地块
小区用电计算负荷为1372千瓦，变压器容量为16 00千伏安。具体用电
指标及用电负荷估算见下表。
用电负荷估算表（一号地块）
序
号
1
用电单位
住户
面积指标
（平方米）
72000
单位负荷
（瓦平方
米）
50
需要系数
（Kc）
0.85
计算负荷

千瓦 千伏安
3060

备注

河南省工程咨询公司
40

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

2
3
4
5
6
商业用房
小计
乘以时系数0.75
无功补偿后低压
侧
变压器容量
29753
101753



50




单位负荷
（瓦平方
米）
50
50




0.85




1264.5
4324.5
3243.4





3414.2
3600





用电负荷估算表（1~3号地块）
序
号
1
2
3
4
5
6
用电单位
住户
商业用房
小计
乘以时系数0.75
无功补偿后低压
侧
变压器容量
面积指标
（平方米）
31680
11370
43050



需要系数
（Kc）
0.85
0.85




计算负荷

千瓦 千伏安
1346.4
483.225
1829.625
1372.22






1444.5
1600

备注






3、供电电源
一号地块和1~3号地块社区内均设10KV变配电站，高压电源引入，并通过高压配电设备和变压器变压后，由低压配电设备分别向建筑物
低压供电。并在供电低压侧并联 电容器，进行功率因数补偿，使功率
因数达到0.9及以上。
4、线路敷设
为使社区整洁、美观，室外供配电电缆均采用直埋或沿电缆沟敷
设，当穿越道路、基础或其它有可能损坏电缆的地方均穿钢管保护。
室内配电线路采用导线穿 管沿墙、梁、板暗敷的敷设方式。导线的选
择根据用电负荷的大小来决定，配电箱之前选用W-1000 型电力电缆，
配电箱之后选用BV-500型塑料绝缘电线。
5、防雷、接地
本项目为二类防雷建筑，采取全面的保护措施，以防直击雷和雷
河南省工程咨询公司
41

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

电波侵入。建筑物最高处设避雷针与屋面避雷带、女儿墙避雷带形成
避雷网，分格不大于10× 10米，屋面避雷带采用镀锌扁钢，暗敷于屋
顶保温层内，其它突出屋面的金属构件均应与屋面避雷网、 屋顶避雷
针做可靠的电气连接。
对特殊要求的建筑，如弱电机房、变电所等，还要做防雷电波 侵
入、感应雷侵入、等电位、防静电或电磁屏蔽等设计。
根据规范要求，对不同性质建筑作不同类别的接地设计。
电气工作接地：冲击接地电阻不大于10欧姆。
电气保护接地：冲击接地电阻不大于10欧姆。
防雷接地：冲击接地电阻不大于10欧姆或20欧姆。
弱电接地：冲击接地电阻不大于1欧姆。
等电位接地、防静电接地或电磁屏蔽接地等。
接地系统采用联合接地方式，冲击接地电阻不大于1欧姆。
所有正常不带电的电气设备金属外壳，入户管道等均应可靠接
地。各个接地装置(或系统)应尽可能地联成一个整体。
6、弱电系统
社区内设置消防控制中心，内设台式集中式报警系统。
社区内设置现代通讯系统、有线电视系统和宽带网络系统。
河南省工程咨询公司
42

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告

第七章 节能措施

7.1节能依据及原则
7.1.1节能依据
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《民用建筑节能管理规定》；
3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
4、《公共建筑空调温度控制管理办法》；
5、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001；
6、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2005；
7、 《河南省居住建筑节能设计标准（寒冷地区）》DB50189-2005；
8、《河南省公用建筑节能设计标准实施细则》DBJ41075-2006；
9、《河南省民用建筑节能设计标准》（DBJ41041—2000）。
7.1.2节能原则
1、遵循节约资源，因地制宜、技术先进、经济合理、安全可靠
和保护环境的原则。做到合理利用和节约使用能源。
2、积极采用先进的节能新技术新工艺和新设备。
3、设置能源检测仪表，加强对能源的计量和管理。
7.2节能措施
7.2.1建筑设计节能
1、正确选择房屋最佳方位，充分利用太阳能，保持良好的自然
通风。
2、建筑单体的形体设计应适当地的气候条件，济源市属于寒冷
河南省工程咨询公司
43

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
气候分区，其建筑采用紧凑的体型，缩小体形系数，从而减少损失。
3、控制窗墙比，各朝向的窗墙比满足规定要求。
4、要注意门斗、走廊和楼梯间的设计，应充分考虑建筑防寒、
提高节能效率。
5、楼梯间要封闭。
7.2.2建筑材料节能
本项目墙体、门窗、屋面等使用的建 筑材料应选用符合国家、行
业及地方的有关标准、规范规定，节能指标先进的材料。
1、墙体节能技术措施
（1）墙体材料应选用保温隔热性能好的，如多孔砖、加气混凝
土砌块砖、加保温层的复合墙板等。
（2）采用合适的墙体保温材料，对传热性能好的墙体或墙体中
传热性能好的部位（热桥）拟采用外保温体系，以满足相应建筑节能
设计标准的相关规定。
（3）对垂直墙面采用外廓、阳台、挑檐等遮阳设施。
（4）厨房和卫生间排风口的设置，应避免强风时的倒灌现象和
油烟等对周围环境的污染。 < br>（5）墙体采取浅色外饰面(如浅色粉刷、涂层和面砖等)或植物覆
盖绿化等措施，可反射掉相当 大一部分太阳辐射。
2、门窗节能技术措施
（1）采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗，
大大提高热工性能。
（2）采用传热系数小的窗体材料，如采用塑钢复合门窗，尽量
河南省工程咨询公司
44

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等。 （3）减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，
泡沫聚乙烯等，并增加外窗玻璃层 数。
（4）加强门保温，建议采用填有聚苯板或岩棉板的节能保温门。
3、屋面节能技术措施
（1）采用坡屋顶，利用阁楼通风散热。
（2）宜将防水层 设在保温层之下，形成倒置式屋面，同时防止
防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防 水层得到
保护，从而大大提高其耐久性。
（3）屋面保温层应选用吸水率和透湿率均很小，压 缩强度大，
具有出色的保温隔热性能，优越的抗湿性和很高的抗压强度的材料。
7.2.3电气节能
1、合理选定供电半径，根据各建筑物的分布规划，将变电所设
置在用电负荷中心，可以减少低压线路长度，降低线路损耗；
2、选用新型节能变压器和配电设备，系统选配自动补偿电力电
容器柜，确保节能效果。
3、采用铜芯电缆减少线缆损耗。
4、选用节能空调、空调系统电机及控制采用变频电机控制系统。
5、选用节能型灯具，合理选择照明标准、照明方式。
6、住宅公用楼梯间照明采用太阳能光 伏发电系统供电，其照明
灯具采用声光控制开关控制，充分利用太阳能资源，既满足日常生活
需 要，又节约社会能源。
7.2.4节水
1、采用新型节水型用水器具及卫生器具。
河南省工程咨询公司
45

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
2、供水系统中，尽量使用节水型阀门、水龙头等产品，做到有
效合理用水，减少浪费。
3、生活废水经处理后用于道路洒水和绿化用水，节约地下水的
开采量。提高用水回收率。
4、充分利用市政供水压力，按规范进行合理的给水系统分区，
杜绝超压出流的情况。
5、水池、水箱溢流水位设置报警装置，防止进水管阀门故障时，
水池、水箱长时间溢水。
7.3能源管理
能源是整个国民经济发展的物质基础，节约能源是经济可持续发
展、 保护生态环境的重要措施。为了节约和合理地利用能源，本项目
通过优化设计，优先采用先进的节能措施 和节能产品，以期获得更好
的节能效果。
1、建立有效的能源管理制度，安设用电分项计量装 置，并明确
管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效率，达到合理用能、均
衡用能、节约用 能。
2、提高社区居民节能意识，利用节能宣传周广泛宣传节能工作，
开展节能活动和重复利用率。
3、居民在日常工作中，不得损坏建筑物围护结构保温层和室内
采暖供热管网系统，造成损坏的 ，应当及时修复。
河南省工程咨询公司
46

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告

第八章 环境影响评价及地震安全性评价

8.1环境评价依据及原则
8.1.1评价依据
1、《建设项目环境保护管理条例》；
2、《中华人民共和国环境保护法》；
3、《中华人民共和国大气污染防治法》；
4、《中华人民共和国水污染防治法》；
5、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；
6、《中华人民共和国环境影响评价法》；
7、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》；
8、《地表水环境质量标准》GBZB1-1999；
9、《城市区域环境噪声标准》GB 3096-1993。
8.1.2评价原则
1、在环境保护方案设计时，借鉴成熟的经验 和科学知识，防止
不利影响的产生，把对生态环境的影响降低到最小程度。
2、要把消除污染、改善环境作为加强项目经营管理的重要内容。
3、控制污染物排放总量，坚持达标排放。
8.2建设地点环境现状
该项目位于济 源市黄河东路南，开南路北、愚公路东、环城东路
西，该区域周围城市基础设施完善，没有污染企业和其 它污染源，建
设条件良好。
河南省工程咨询公司
47

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
8.3施工期间环境影响及治理措施
8.3.1 噪声
本项目施工期间，施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有
噪 声高、无规律、突发性等特点。工程拟采取的噪声防治措施有：限
制高噪声施工时间、夜晚停止施工；选 用低噪声性能的施工机械，并
对施工机械进行润滑和保养；安装消声、减振设备，在工地周围设立
临时的声障装置，使施工噪声对噪声源40米区域以外的人群不会造成
影响，使之符合《建筑施工场界 噪声限值》(GB12523-90)的要求。
8.3.2 废水
施工区的生活污水、施工 中开挖的土方堆放的建筑材料被雨水冲
刷形成的废水，都会对环境造成一定污染。拟采取措施有：施工场 地
生活污水经化粪池预处理后，集中排入城市排污管网；对施工开挖的
土方，应采取防治水土流 失的措施。
8.3.3 大气影响
本项目施工期大气主要污染因子为施工粉尘，而施工粉尘 主要来
自建筑材料在运输、装卸及土方挖掘、堆放过程中所产生的二次扬尘。
工程拟采取的大 气污染防治措施有：（1）在施工路段和施工场地
安排员工定期对施工场地洒水。（2）主要的运输道路 应当及时清扫，
对运输建筑材料及建筑垃圾的车辆车厢密闭以减少洒落。（3）在施工
场地上设 置专人负责建筑材料、弃土和建筑垃圾的堆放、处置和清运，
防止二次扬尘。对建筑垃圾及弃土应及时处 理、清运、以减少占地，
防止扬尘污染，改善施工场地的环境。
8.3.4 废弃物影响
河南省工程咨询公司
48

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
本项目施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土 方及部
分建筑垃圾回填后的多余部分，这些废弃物对周围环境影响较小。
建议施工单位对施工 产生的固体废物进行分类堆放，以便管
理。可用于回填的固体废物可就地处置，对于不适于回填的固废< br>应随时外运，运往城管部门指定的场所处置。
8.4 项目竣工后环境保护措施
8.4.1 生活垃圾处理
本项目产生的生活垃圾由城市环卫部门统一处理，生活垃圾在区< br>域内采取垃圾袋包装，集中后由管理部门统一送至城市垃圾转运站。
8.4.2 生活污水处理
项目产生的废水主要为生活废水，经化粪池处理达标后排至城市
污水管网。
8.4.3 噪音处理
小区内设置禁鸣、限速警示牌，并设置一定宽度的绿化带。项目
公用工程设备会产生部分噪音，在设备选型时要选择符合国家环保标
准要求的设备，设备噪音采取减振 、吸音、消声、隔离措施，处理后
可以达到环保要求标准。
8.5 环境影响评价
1、结论
本项目在建设过程中将对周围的大气环境、声环境和生态环境等
造成一定的 负面影响，但项目建设产生的环境问题完全可以通过采取
防治措施降低到最小程度，使之符合国家和部委 的有关法律、条例等
规定。本项目在运行过程中，不会产生新的污染，项目产生的废水、
河南省 工程咨询公司
49

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
垃圾、噪声均可以得到有效的控制和治理，所有排放可 以做到按国家
规定的排放标准达标排放。在此前提下，从环保角度评价，本项目的
建设是可行的 。
2、建议
本项目应建立专项环保机构，负责环境保护工作，并建立严格的
管理制 度，使项目环境保护工作有序、有效运行，以确保项目建设的
同时将环境污染降低到最小程度。
8.6 地震安全性评价
8.6.1 工作依据
1、《中华人民共和国防震减灾法》；
2、《地震安全性评价管理条例》；
3、《实施地震安全性评价条例》；
4、《工程场地地震安全性评价》（GB17741—2005）；
5、《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；
6、《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）。
8.6.2主要研究内容
1、区域及近场区域地震活动性进行评价；
2、区域及近场区域地震构造环境进行评价；
3、近场区主要断裂活动性及其对工程影响的评价；
4、地震危险性概率分析计算；
5、工程场地地面设计地震动参数的确定。
8.6.3技术思路
1、近场区主要断裂活动性评价技术思路
河南省工程咨询公司
50

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
通过对断裂活动性资料的收集及实地考察，根据地质地 貌证据等
综合判定断裂的最新活动时代以及对工程的影响评价。
2、工程场地地震危险性分析技术思路
通过区域及近场区的地震与地质构造特征的分析，划分 地震区带
及潜在震源区，并确定其地震活动性参数；选择合理的地震动衰减关
系；进行地震危险 性分析。
3、场地设计地震动参数确定技术思路
进行场地地震工程地质条件勘测与土动力学 参数确定；人工地震
动时程合成；建立场地土层模型；进行场地土层地震反应分析计算；
确定场 地设计地震动参数。
河南省工程咨询公司
51

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
第九章 消防与安全卫生

9.1 消防设计
9.1.1 设计依据
1、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
2、《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-2009）；
3、《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）；
4、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）；
5、《气体灭火系统设计规范》（GB50370-2005）；
6、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；
7、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；
8、《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222-95（2001年修订版）；
9、《建筑工程消防监督审核管理规定》。
9.1.2 消防措施
一、工程设计消防措施
1、根据建筑物高度及耐火等级确定建筑物之间的防火间距，并
保证各建筑物之间有足够的防火间距，以满足消防要求。
2、小区内设置消防车通道，并保证消防通道及消防登高施救操
作面均满足消防设计要求。 < br>3、该项目属于一类民用建筑，耐火等级为一级，建筑主要构件
的燃烧性能和耐火极限均按一级设 防。
4、建筑中防火分区应符合《建筑设计防火规范》的设计要求。
河南省工程咨询公司
52

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
防火隔墙、防火门、防火卷帘的耐火极限均应满足防火规范的要求。
5、各建筑安全出口、疏散距离、疏散走道、楼梯的设置均应满
足安全疏散要求。
6、室内装修严格按照现行《建筑内部装修设计防火规范》的有
关规定执行。
7、电 气的设计和施工、电气设备材料的选择安装、消防配电线
路的敷设均严格按照规范的要求执行，消防用电 线路应按规范要求进
行防火保护处理，以防电气火灾的发生。
8、建筑应设火灾事故照明灯及明显的疏散指示标志。
9、消防控制室设置在便于维修和管线布置最短的地方，并设有
直通室外的出口。
10、电力及照明系统按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进
行分区控制。
11 、认真做好电气设备的管理和设计，在电气系统设计中，要符
合国家有关电气设备的设计、安装规定，确 保用电设备及电气接地系
统的可靠性。要设置完备的防雷装置，利用屋顶避雷针及女儿墙避雷
带 等防雷的措施，避雷针和避雷带应和屋顶所有金属导体可靠焊接。
建筑物应做总等电位联结，卫生间及淋 浴间应做局部等电位联结。
二、现场施工消防措施
1、建立消防管理组织，设立防火小组和 义务消防队，制定完整
的消防安全管理制度；对员工进行消防安全教育，进行定期和经常性
防火 检查，及时消除火灾隐患。
2、现场合理配备消防措施，设置消防通道；易燃、易爆品定点
河南省工程咨询公司
53

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
堆放，并悬挂指示牌。
3、配备临时消防龙头、消防水池等消防设备，并时刻保证消防
通道的畅通。
9.2 安全卫生
9.2.1 设计依据
1、《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）；
2、《建设工程施工现场供用电安全规范》（GB50194-93）；
3、《电气设备安全设计导则》（GB4064-83）；
4、《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-2005）；
5、《建筑机械使用安全技术规程》（JGJ33-2001）；
6、《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80-91）；
7、《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）；
8、中华人民共和国劳动部令（第3号）《建设项目（工程）劳动
安全卫生监察规定》。
9.2.2 安全措施
为确保本项目施工过程中及项目建成后符合安全的要求，在项目
施工中及项目建成后贯彻“安全第一、预防为主”的方针，采取必要
的安全措施，以保证项目的正常施 工和顺利使用。
1、现场配备合格的安全防护用品和安全设施，从资源上保障施
工安全。
2、土方工程防止土方塌方、位移。
3、设立高处作业的上下安全通道、垂直运输设备应搭设稳定性、
安全性装置，以防隐患。
河南省工程咨询公司
54

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
4、进行建筑围栏封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。
5、土建施工中要采取专项安全 措施（如起重吊装作业、脚手架
工程、模板工程、基坑支护等）。
6、考虑不同季节对施工的 不安全因素，在雨季施工应做好防电、
防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑 、
防煤气中毒等工作。
7、现场施工用电严格按照现行《建设工程施工现场供用电安全
规范》的有关规定及要求进行布置和架设。
8、建筑内部的电线及电气设施，明设时应有安全防护设施和提
示警告。
9、楼梯应采用防滑条，垂直杆件间距应符合规范规定。
10、上人屋面应设不小于1.1米的防护。
11、小区主要出入口设管理值班室。
9.2.3 卫生措施
1、宣传教育、落实措施，公共场合要保持环境整洁、舒适、安静，公共场合禁止吸烟，做到无噪音、无烟、地面定时清洁。
2、餐厅、厨房应采取防蝇、鼠、虫及防尘、防潮等措施。
3、公共卫生间（厕所、盥洗室） ，不应设在餐厅、厨房、食品
储藏、变配电等严格卫生要求或防潮要求用房的直接上层，且不应向
走道开窗。宜有自然采光和不向邻室对流的直接自然通风，当不能满
足自然通风换气要求时，应采用机 械通风。卫生间应保持清洁、无异
味、无蝇蚊。
4、采用非引用水做冲洗和浇洒等用时，应有明显的标志，非饮
河南省工程咨询公司
55

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
用管道不应与饮用水管相连。
5、贮水池、高位水箱应有防污染措施，容量不宜过大，以防水
质变坏。
河南省工程咨询公司
56

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
第十章 组织机构及人力资源配置

10.1 组织机构
该项目建设 单位为河南省济源市建设投资公司，公司内部机构健
全、分工明确。为确保该项目高标准、高质量地按进 度计划顺利完工，
公司成立项目建设指挥部，由主要领导负责，下设办公室、财务部、
纪检监督 部、工程技术部、招标采购部、质量管理部。组织机构简图
如下：





副 主 任
副 主 任
副 主 任
主 任
办





财


公
室
务
部
纪
检
监
督
室
工
程
技
术
部
招
标
采
购
部
10.2 组织机构职责
1、办公室
（1）负责项目的日常行政工作，负责文件的收发和归档，负责
会议组织与接待；
（2）负责后勤服务、保安等各项具体工作，并对各项工作的落
河南省工程咨询公司
57








组织机构简图

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
实情况进行督促检查；
（3）负责落实单位内部机构调整及各部室岗位设置；
（4）负责办理人员的调配、聘任、奖惩、解聘、辞退、考勤等
工作；
（5）负责劳动工资变动晋档，劳动工资年报统计等；
（6）负责组织聘任人员的专业知识的学习和上岗工人的培训。
2、财务部
（1）熟悉国家的财税政策及各项规定，贯彻执行会计法；
（2）负责组织协调资金，保证项目资金正常周转；
（3）负责项目的财务管理，财务核算；
（4）负责项目清产核资，办理国有资产权登记和国有集体财产
的报废核销；
（5）负责与财务工作有关的其它工作的配合与协调。
3、工程技术部
（1）处理工程建设过程中各不同阶段出现的各种技术问题；
（2）与设计勘探单位密切合作，协调完成勘探设计工作；
（3）与施工单位各专业施工人员 互相沟通，协调解决施工中出
现的各种问题，保证工程顺利进行；
（4）与施工监理部门密切合作，做好施工质量和施工进程的监
督工作。
4、招标采购部
（1）负责项目招标范围内的所有招标工作；
（2）履行管理职能，负责设备、材料的采购、供应和管理工作；
（3）负责单位有关业务的对内对外协调联系；
（4）负责工程各阶段的任务协调，办理相关报批手续；
河南省工程咨询公司
58

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
（5）负责项目计划、统计、技术信息、宏观经济政策等各种资
料的收集整理和信息管理。
5、纪检监督室
（1）对项目进行过程中的勘察、设计、施工、招标等事宜进行
全方位的监督和检查；
（2）对各部门的工作状况，特别是资金管理，专款专用情况，
招标的公开、公正情况，进行全过程的 监督、防范和避免工程建设中
的违规行为；
（3）对办公室内部各项工作的落实情况进行督促检查。
10.3 劳动定员
根据各部门技术、管理和服务人员需要量，以确定劳动定员。

序号
1
2
3
4
5

部 门
办公室
财务部
工程技术部
招标采购部
纪检监督室
合计
技术定员

2
8
5

15
管理定员
3
1
2
2
3
11
工人定员






合计
3
3
10
7
3
26

10.4 人员来源
主要技术人员和管理人员可由公司内部调配，也可面向社会公开
招聘。
河南省工程咨询公司
59

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
第十一章 项目管理与实施进度

11.1 项目管理
项目建设期成 立济源市东南片区城中村改造安置工程项目建设
指挥部，下设办公室、财务部、工程技术部、招标采购部 和纪检监督
室等机构。项目分工到人，各尽其责，以确保项目高质量、高标准按
照进度计划安排 的工期完成。
1、项目实施严格按照“施工招标制和质量管理责任制”的原则
进行管理。
2、实行工程质量终身责任制
对项目建设工程质量负主要责任的领导和直接责任人，实行工程
质量终身追究制度。
3、实施工程监理制
严格执行工程监理制度。建设单位应委托（或招标）有资质的工
程监理机构，全面负责工程监理，并实行工程监理工程师负责制以确
保项目工程质量和建设工期要求，并 降低建设成本。
4、执行基本建设程序
严格按照基本建设程序办事 ，建设过程中接受计划 、审计、纪
检等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验
收。
5、搞好项目资金管理
对项目资金实行专项管理，专款专用。
河南省工程咨询公司
60

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
11.2 项目实施进度计划
11.2.1 建设计划
本项目建设实施计划主要 依据项目各阶段实施过程中所必须的
时间和应具备的条件，并考虑项目在实施过程中不可预见因素所造成
的对进度的影响，使实施计划的编制尽量接近实际情况，较为合理科
学。
1、项目批准后，依据项目资金落实情况，合理安排工程开工相
互衔接时间。
2、土建工程必须由具有相应专业资质施工单位承担，以保证工
程质量和建设进度。
3、设备安装，应有设计、施工、设备制造厂家及建设单位的专
业技术人员参加，以便在建设过程中及时 发现和协调解决出现的问
题，确保建设周期和顺利完工。
为确保工程高标准、高质量、按计划 顺利完工，市财政局成立项
目建设指挥部，主要领导任指挥长。项目建设拟分为二个阶段进行，
第一阶段为勘察设计阶段，第二阶段为施工及验收阶段。本项目建设
期为24个月。
11.2.2 项目实施进度
本项目严格按照国家有关建设项目管理程序进行。
为 加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，
允许有一定程度的交叉。如在施工图设计 阶段，可以进行场地拆迁、
平整等施工准备工作，设备安装可以与土建施工同时进行，在土建施
河南省工程咨询公司
61

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
工的末期阶段，可以进行设备的安装和调试。各期进度实施的详细情
况祥见项目实施进度表。
项目实施进度表
日 期
序号
项 目
1
2
3
4
5
6
7

可研编制及审查
设计招标及扩初设计
施工图设计(场地准备)
土建施工
设备安装及调试
验收竣工
居民安置
2
√
√





4

√
√




6


√
√



8



√




√



10

12



√



14



√



16



√



18



√
√


20



√
√
√

22 24




√
√
√






√

河南省工程咨询公司
62

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
第十二章 项目招投标方案

12.1招标原则
为提高经济效益，保 证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免
工程建设中的违规行为，规范招标、招标活动，保护国家利益 、社会
公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国
招标投标法》，编制 了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公
开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施 的监督。
12.2招标范围
按照国家发改委《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及 核
准招标事项暂行规定》的要求，本工程项目的勘察、设计、施工、监
理以及重要设备、材料采 购等方面均应列入招标范围。
12.3 招投标方式
上述招标范围内招标组织形式均采用 委托招标方式，在有关部门
监督下进行上述招标活动。本工程项目的勘察、设计、监理、总图工
程、土建工程以及重要设备、建筑材料采购等均向社会公开招标，并
按《招标投标法》的规定采用公开登 报的形式发布招标书，进行资格
预审，确定入围投标单位进行招标活动。
12.4招投标程序
12.4.1招标
鉴于本项目单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文
件和 组织评标的能力，本项目招标活动委托给依法设立、从事招标代
河南省工程咨询公司
63

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：
1、本项目按照国家有关规定先履行 项目审批手续，取得标准后
委托招标代理机构进行公开招标。
2、招标人在国家指定媒体上发 布招标公告。公告应当载明招标
人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人
资 格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件
以及拟鉴定合同的主要条款。
（1）勘察设计招标
勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开
招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求在乙级以上。
（2）施工监理招标
施工 监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标
时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投 标人的资质要求必须
在乙级以上。
（3）施工企业选择招标
依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求
资质在一级，公开选择投标人。
（4）设备采购招标
依据项目的需要，面向全国公开选择设备和材料生产厂家，投标
人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有
可靠的售后服务。
河南省工程咨询公司
64

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
4、组织潜在投标人踏勘项目现场。
5、本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截
止之日，最短不得少于20日。
12.4.2 投标
1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标
文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负
责人与主要技术人员的简历、业绩和 拟用于完成招标项目的机械设备
等。
2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的 截止时间前，将
投标文件送达投标地点。投标人少于3个的，招标人应当依据本办法
重新招标。
3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作
进行分包的，应当在招标文件中 载明。
4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平
竞争，不得损害招标人 或其它投标人的合法权益。
5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标
或 者以其它方式弄虚作假、骗取中标。
12.4.3开标、评标和中标
1、开标由招标人主持 。在招标文件确定的提交招标文件截止时
间的同一时间和招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参 加。
2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。项目评标委员会
由5人以上的单数组成， 由项目法人和评标专家组成，拟从河南省大
项目办设立的评标专家库中随机抽取，其中技术、经济等方面 的专家
河南省工程咨询公司
65

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
不少于成员总数的三分之二。评标委员会成员应当客观、公正地履行
职责，遵守职业道德，对提 出的评审意见承担个人责任。
3、中标人确定之后，招标人应向其发出招标通知书，并同时将
中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出30日内，招标人
和中标人应按招标文件和投标文件订 立书面合同。
4、中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得
向他人转让中标 项目，也不得将中标项目解体后分别向他人转让。
12.5 招标基本情况





河南省工程咨询公司
66

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告

招标基本情况表
建设项目名称：济源市东南片区城中村改造安置工程


勘察
设计
监理
总图工程
土建工程
设备
其他
情况说明：






建设单位盖章
年 月 日

注：情况说明在表内填写不下，可另附页。
√
√
√
√
√
√
√
招标范围
全部招标 部分招标







招标组织形式
自行招标







委托招标
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
招标方式
公开招标 邀请招标







不采用招
标方式







招标估算金
额（万元）














备注





















河南省工程咨询公司
- 67 -

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告

第十三章 投资估算

13.1投资估算
本项目投资估算 范围包括新建安置区的第一部分工程费用：新建
建筑物的土建工程、公用工程、设备及安装、总图；工程 建设其它费
用、基本预备费、建设期利息等等。
13.1.1 编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号；
2、《投资项目经济咨询评估指南》咨经[1998]11号；
3、《河南省建筑装饰工程综合基价（2002版）》，豫建标［2002］
66号；
4、《河南省安装工程综合基价》（2003版）；
5、济源市建设工程材料价格信息。
13.1.2 编制方法
1、第一部分工程费用
（1）建筑工程费用，根据当地同 类型建筑的决算价格、现行建材
价格及费用水平，按照不同类型的建筑结构形式，按指标估算；
（2）设备参照同类工程设备价格或具体询价进行估算；
（3）安装工程费用，根据有关行业规定按设备价格的百分比计取；
2、工程建设其它费用
工程建设其它费用按有关国家规定，并根据项目实际情况计取。
（1）建设单位管理费：建设单位管理费参照豫财建[2002] 125号文
河南省工程咨询公司
68

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
件规定，以第一部分工程建设费用为基础，约1%-1.5%计取；
（2）勘察设计费按《工 程勘察设计收费标准》（2002年修订），以
一类工程建设费用为基础，约2%-2.6%计取； < br>（3）工程监理费按国家发改委、建设部印发《建设工程监理及相
关服务收费管理规定》的通知， 发改价格[2007] 670号文，以一类工程
建设费用为基础，约1%-1.6%计取；
（4）工程招投标费用参照计价格 [2002] 1980号文计取；
（5）项目建设前期 费用：包括可研编制、图纸审查等全部前期工
作费用。以一类工程费用为基础，约1.2%-1.6% 计取；
3、基本预备费：按第一部分工程费用和工程建设其它费用之和
的3-8%计取；
4、建设期利息：2011年3-5年银行贷款利率按6.65%计算。
13.1.3 项目总投资
本项目总投资51000万元，按项目费用构成比例如下：
按费用构成总投资估算表
序号
1
2
3
4

项目名称
第一部分工程费用
工程建设其它费用
预备费
建设期利息
总投资
合计（万元）
34984
11432
1977
2607
51000
占投资（%）
68.59
22.42
3.88
5.11
100
备注





详见后附表“投资估算表”。
13.2融资方案
本项目总投资为51000万元，计划向银行贷款35000万元，占总
投资额的68.62% 。按建设期第一年贷款21000万元，第二年贷款14000
河南省工程咨询公司
69

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
万元计，建设期利息为2607万元。其余16000万元由承建单位自筹解
决，占总投资额的 31.38%。
13.3资金运筹计划
本项目建设期为2年，项目建设投资计划为：第一年 投入35700
万元，占总投资额的70%。第二年投入15300万元，占总投资额的30%。
13.4贷款偿还
项目建成后，利用整合出的土地所产生的土地出让金及部分商业
用 房销售收入，偿还银行贷款及利息。
东南片区安置区土地总面积352亩，按照人口安置规划的要求，
800多户将全部搬迁到安置区，实行集约化的居住、生活和工作。据
初步测算，在扣除搬迁人 口新区规划用地81亩后，可整合建设用地
271亩。另外，邱礼庄村拆迁计划2012年6月底前完成 ，该地块位于
东环路西、黄河路北、愚公路东，拆迁后置换出土地226亩，东南片
区安置区建 成后，共整合建设用地497亩，经当地土地部门询价，土
地价格按110万亩计，土地出让金为546 70万元。安置区商业用房面
积22185平方米，按3000元平方米计，销售收入6655万元，两 项合
计61325万元，可在5年内还清银行全部贷款本息，详见下表。
收入估算表
序
号
1
名称
可出让土地
合
计

2012 2013













2014
50%
248.5
110
27335
60%
13311
2015
30%
149.1
110
16401
25%
5546
2016
20%
99.4
110
10934
15%
3328
1.1 可出让土地面积（亩）
1.2 土地出让单价（万元亩）
1.3 土地出让收入（万元）
2 商业用房出售
2.1 商业用房面积
河南省工程咨询公司
70

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
2.2
商业用房出售价格（元平
方米）

















3000
3993
31328
80%
25062
6266
3000
1664
18065
60%
10839
7229
3000
998
11932
46.57%
5553.32
6373.38
2.3 商业用房出售收入
3

4
5
两项合计
用于还款资金（%）
用于还款资金（万元）
预留资金
借款还本付息计划表
序
号
1
名称
贷款
合计


2012

2013

2014

2015

5207.05

1000.53
10839
346.27
5553.32
2016
1.1 期初借款余额
1.2 当期借款
1.3 当期应计息
1.4 当期还本付息
1.5 其中：还本
1.6 付息
1.7 期末借款余额
21698.25 37606.68 15045.52
21000 14000
698.25




1908.43 2500.84



21304.18
18803.34
2500.84
18803.34
9838.47 5207.05
1000.53
5207.05
346.27
0.00
河南省工程咨询公司
71

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告

第十四章 社会评价

14.1社会适应性分析
1、与本项目关系密切的主要群体
（1）项目建设涉及被征土地的农民或被拆迁房屋的村民 ，他们
即是受益者也是受害者，如果补偿合理则主要是受益者。
（2）项目建设涉及东南片 区邱礼庄、宗庄居民三组、东南片区
居委会。安置区所在政府、区管理委员会、项目承办单位等。由于权
限不同，各个单位在项目建设过程中起的作用不同，得到利益和损失
也各不相同。但是，从根本 上讲，项目的建设将促进区域社会经济的
迅速发展，各个单位均是受益者。
（3）搬迁村民入住安置区后，可以改善居住环境，提高生活质
量，是主要的受益者。
2、互适性分析
互适性主要分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接
纳， 当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社
会环境的相互适应关系。
社会对项目有较好的适应性和可接受程度，详见下表。

社会对项目的适应性和可接收程度分析
序号 社会因素 相关者
需要拆迁安置
的居民
1
不同利益
相关者
附近居民
适应程度 可能出现的问题 措施建议
严格按照有关标准进行
居民对拆迁补偿、
一般 拆迁补偿，多听取拆迁
改造方案不满意
户的意见
较好 施工、运营期间产 文明安全施工
河南省工程咨询公司
72

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告




好

生环境污染问题

与当地领导班子多做沟
协调、管理、控制 通，确保项目的顺利实
施
利益纠纷
质量问题

加强沟通协调和合同管
理
聘请成熟的设计、施工
加强与当地的设计、施
工、监理等单位合作开
发
当地领导班子
当地组织
2
机构
水、电、电估等
公共服务单位
3
当地技术 设计
施工
4
文化条件 监理
市政配套
较好
较好
较好
较好
较好
14.2社会影响分析
城中村改造安置区工程的建设是推进城乡一体化，构建和谐济源的重大举措，对推动乡镇经济全面协调发展具有重要的战略意义。项
目的建设够有利于是统筹城乡发 展、改善城中村居民生产生活条件、
提高农村居民生活质量。
城市化发展进程中，人越来越多 ，土地却越来越少，通过本项目
的城中村改造和安置区建设，充分挖掘土地利用潜力，促进土地集约节约利用，激活存量土地，起到扩大土地供应的作用。减少济源新的
土地开发，有利于缓和“人地矛 盾”，有利于生产服务集体化，进一
步完善统分结合的双层经营体制，有利于推动公共事业发展。安置区
的建设将实现政府、农民、企业的多方受利，是当地经济发展的必然
趋势并具有良好的发展前景 。
城中村改造项目，将围绕城市规划的功能布局，建成集旅游、商
贸、居住为一体的水文化主 题公园和城市新生活空间。项目的建成将
使东南片区的城市面貌焕然一新，使其成为济源市一张新的城市 名
片。项目的建设有利于推动济源城市品位的提升，提高济源的美誉度
和城市魅力，创建全国文 明城市，从而吸引更多的投资者到济源投资
河南省工程咨询公司
73

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
建设，社会效益和社会影响方面意义重大。
项目基础设施完成后，土地将逐步进行出让开发， 将会有更多
的房地产项目介入，吸收大量的就业人员，因此项目的建设将增加当
地的就业岗位， 提高劳动就业率。同时，项王实施城中村改造后，周
边商业环境得到改善，人流、物流增加，促进相关行 业的发展，有效
提高当地居民的收入水平。
本项目建设的社会影响表现较为积极，详见下表。

项目社会影响分析
序号
口
社会因素 影响的范围、程度
有利于进一步带旺当地的商业氛围，从而增加当
地居民的收入
1
对居民收入的影响
2
对居民生活水平与生活质量的影
响
改善居民生活环境，符合经济、社会和谐发展的
要求，对居民生活水平和质量的影响程度很好
3
对居民就业的影响
直接或间接为当地居民提供工作岗位，促进本地
区就业，影响程度较好
项目的直接相关利益群体主要是被拆迁的村民以
及附近居民。应按有关规定做好拆迁补偿安置工
作，避免激化社会矛盾
基本不会对脆弱群体产生影响
影响程度一般
项目将与供电、供水、供气等部门协商增加当地
的基础设施容量，项目的建设不会造成周边基础
的供应紧张，有利于积极推动城市化进程
4
对不同利益群体的影响
5
对脆弱群体的影响
6
对所在地区文化教育卫生的影响
7
对地区基础设施、社会服务容量
和城市化进程的影响
8
对少数民族风俗习惯和宗教的影响 不会对少数民族风俗和宗教产生影响
14.3环境效益分析
城中村改造安置工程的建设 提高人们的整体生活水平和生活方
便程度，大幅度地改善城中村居民的生活环境、提升居民的生活质量。
河南省工程咨询公司
74

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
城中村改造安置工程的建设，提升该区域的市容市貌，改善区域
城市景观结构，增强了中心城市 影响力和带动力，是建设现代化大都
市的需要。
14.4经济效益分析
东南片区 安置区土地总面积352亩，按照人口安置规划的要求，
800多户将全部搬迁到安置区，实行集约化的 居住、生活和工作。据
初步测算，在扣除搬迁人口新区规划用地81亩后，可整合建设用地
27 1亩。另外，邱礼庄村拆迁计划2012年6月底前完成，该地块位于
东环路西、黄河路北、愚公路东， 拆迁后置换出土地226亩，东南片
区安置区建成后，共整合建设用地497亩，经当地土地部门询价， 土
地价格按110万亩计，土地出让金为54670万元。安置区商业用房面
积22185平方 米，按3000元平方米计，销售收入6655万元，两项合
计61325万元，项目具有较好的经济效 益。
14.5负面影响分析
1、对土地的利用
本项目的建设，使800多户 农民成了城镇人口，改变了原有农业
用地的功能，本项目的实施可能减少了可耕地。
2、安置区当地群众生活
安置区高层住宅的建设，增加了当地人口密度，可能影响到当地< br>部分群众正常的工作和生活，带来诸多不便。
3、对其它的影响
增加了城镇一部分就业机会的竞争和城镇管理的负担。
河南省工程咨询公司
75

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
14.6风险分析及应对措施
拟建项目为城中村改造安置区住宅和基础设施工程，旨在改善城
中村农民的生活环境，促进当地和谐社会的发展，但项目实施过程过
可能遇到农民组织搬迁的风 险、项目建设管理的风险、财务风险和其
它方面的风险。针对有可能发生的风险，项目承办单位应积极采 取措
施，将风险影响因素降到最低程度。
1、农民组织搬迁的风险分析
该项目 承办单位为河南省济源市建设投资公司，在安置区加大基
础设施建设的同时，如果农民搬迁工作没有达到 预期目标，势必会造
成部分基础设施能力得不到充分发挥。可以通过细致商讨、周密安排、
一次 规划、分期建设、滚动发展的方式，使农民搬迁风险降低到最小。
2、项目建设管理风险分析
项目在建设过程中可能由于管理不善给项目建设带来风险，项目
承办单位可以通过挑选具有较高的项目管理水平和经验丰富的人员
组成管理团队，对项目进行专业化精细管理，完善管理制度，各负其
责，使项目管理风险化解到最低程度。
3、财务风险分析
拟建项目为城中村改 造安置区，其融资主体具有多元性，融资过
程中有可能出现资金不到位的情况，必然会影响到项目的正常 进行。
在开工前做好工程投资估算和资金筹措工作，安排好工程进度和工程
资金的使用情况，加 快施工进度，避免不必要的费用。
河南省工程咨询公司
76

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
第十五章 结论与建议

近年来，济源市城镇建设和管理水平明显提高，中心城区 的辐射
带动能力不断增强。但是与先进城市的发展相比，城市内涵不强、城
市品位不高，主要表 现在大面积的城中村依然存在，中心城区规模仿
小，丰富的水资源利用不够，大气、秀气、灵气的城市特 色未能充分
彰显。这些问题的存在，制约着城市发展，影响了城镇化的推进。
城中村改造和综 合开发是城市发展的必然过程。纵观国内大连、
青岛、深圳、郑州等一些优秀城市的建设发展历程，每一 次城市建设
的飞跃，无不伴随着一次又一次的拆迁历程，无不经历大规模的城中
村拆迁改造过程 。让城中村告别城市，已经成为城市发展的大趋势。
东南片区城中村改造安置工程的建设，首先妥善解 决了城中村
农民的生活居住问题，是以人为本的第一要素，解决了城中村综合开
发的后顾之忧。 所以，城中村安置工程的建设在城中村改造和以后的
综合开发等建设中起着至关重要的作用，
东南片区城中村改造安置工程的建设有利于济源市行政中心区
域环境的改善，有利于提升城市整体形象， 是济源市推进城镇化进
程、建设中原经济区新兴中心城市的战略部署，是贯彻落实市委经
济工作 会议、市“两会”精神的重要举措，是推进城镇三年行动计
划、 建设中原经济区新兴中心城市的战略部 署，是优化西北、拓展
东南、建设新区、改造老城的具体行动。项目需求明确，意义深远。
首 先，城中村改造安置工程的建设加快当地城镇一体化建设的进
程，促进社会综合事业水平的提高，顺应广 大民众的意愿，实现以人
河南省工程咨询公司
77

济源市东南片区城中村改造工程可行性研究报告
为本、建设和谐社会的目标。再则，提高人们的整体生活水平和生活
方便程度，大幅度地改善城 中村居民的生活环境、提升居民的生活质
量，社会效益显著。同时提升该区域的市容市貌，改善区域城市 景观
结构。城中村的改造，增强了中心城市影响力和带动力，是建设现代
化大都市的需要。并且 有利于繁荣地方经济，增强当地招商引资的能
力。城中村的改造，集约了土地资源，并使其得到更合理的 使用和开
发。对于负面影响，只要采取积极有效的措施，通过加强管理就可以
将其影响程度降到 最低。
本项目建设是非常必要的，也是可行的，它的建设和运行符合各
级政府的文件精神， 并且具有较大的社会效益、环境效益和经济效益，
建议项目尽快实施，使有限的土地资源取自于民，用之 于民，综合开
发、造福于民。


河南省工程咨询公司
78

总投资估算表

单位：万元

序号

一

1
1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.2
1.2.1
1.2.2
1.3
1.3.1
1.3.2
1.3.3
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
3
4
二

工程名称

建设投资

第一部分工程费用

建筑工程

高层住宅
商业用房
集体房屋
地下车库
总图管网

管网引入

道路绿化

拆迁补偿

搬迁费

安置过渡费

民房拆迁费

工程建设其它费用
建设管理费
勘探设计费
工程保险费
人防工程费
监理费
招投标费
地震安全性评价费
项目前期工作费
土地购置费
预备费
建设期利息
总投资

面积


（平方米）



103680
22185
3818
15120




864
户

864
户

864
座










81
亩

1
项
+2
项



单价（元）
及参数




2100
2200
1500
2600




1200
元

户

14400
元

户

5000
元

座


1.5%
2.6%


1.6%
0.5%

1.4
100
元

亩

4%


建筑

工程

30658
30658
28965
20249
4466
539
3711
1693
205
1488
















30658
设备

购置




























安装

工程

2546
2546
2193
1524
415
34
220
353
307
46
















2546
其它

费用

17796
1780








1780
104
1244
432
11432
525
910
320
240
560
175
103
490
8100
1977
2607
17796
合计

51000
34984
31158
21773
4881
573
3931
2046
512
1534
1780



11432
525
910
320
240
560
175
103
490
8100
1977
2607
51000

目 录
第一章 总 论 ............................ ................................... 1
1.1项目名称与承办单位
............................. .................................................. ............................... 1
1.2编制依据、内容和范围
............................ .................................................. ............................ 1
1.3编制范围及内容
.................................................. .................................................. .................. 2
1.4项目概况
............. .................................................. .................................................. .................. 3
1.5结论与建议
............ .................................................. .................................................. ............... 7
第二章 项目建设的必要性 ............... ...................................... 9
2.1建设单位概况
................................ .................................................. ........................................ 9
2.2项目提出的背景
............................... .................................................. ................................... 10
2.3项目建设的必要性
.............................. .................................................. ................................ 11
第三章 拆迁补偿安置方案 ......................................... .......... 16
3.1拆迁安置目标
.................. .................................................. .................................................. .. 16
3.2编制依据
............................ .................................................. .................................................. . 17
3.3拆迁安置范围与数量
........................ .................................................. .................................. 17
3.4拆迁安置方案
................................ .................................................. ...................................... 18
第四章 项目建设内容与规模 ................................................. 20
4.1建设内容
............................... .................................................. ................................................ 20
4.2建设规模
............................... .................................................. ................................................ 20
第五章 场址选择及建设条件 ............................. ...................... 22
5.1场址选择
........ .................................................. .................................................. ..................... 22
5.2建设条件
......... .................................................. .................................................. .................... 23
第六章 工程技术方案 ......... .............................................. 29
6.1总图布置
.................................. .................................................. ............................................. 29
6.2建筑结构方案
................................ .................................................. ...................................... 32
6.3道路规划及场区排水
............................. .................................................. ............................. 36
6.4公用工程
. .................................................. .................................................. ............................ 37
第七章 节能措施 .... .................................................. ...... 43
7.1节能依据及原则
..................... .................................................. ............................................. 43
7.2节能措施
.................................. .................................................. ............................................. 43
7.3能源管理
.................................. .................................................. ............................................. 46
第八章 环境影响评价及地震安全性评价 ........................................ 47
8.1环境评价依据及原则
............................. .................................................. ............................. 47
8.2建设地点环境现状
.............................. .................................................. ................................ 47
8.3施工期间环境影响及治理措施
......................... .................................................. ................ 48
8.4

项目竣工后环境保护措施
.............................. .................................................. ................... 49
8.5

环境影响评价
.................................................. .................................................. .................... 49
8.6

地震安全性评价
.................................. .................................................. ................................ 50

技术设备科

第九章 消防与安全卫生 ................................. ..................... 52
9.1

消防设计
.................................................. .................................................. ............................ 52
9.2

安全卫生
..................................... .................................................. ......................................... 54
第十章 组织机构及人力资源配置 .............................................. 57
10.1

组织机构
........................ .................................................. .................................................. .. 57
10.2

组织机构职责
................ .................................................. .................................................. .. 57
10.3

劳动定员
.................. .................................................. .................................................. ........ 59
10.4

人员来源
............ .................................................. .................................................. .............. 59
第十一章 项目管理与实施进度 ................................................ 60
11.1

项目管理
..................... .................................................. .................................................. ..... 60
11.2

项目实施进度计划
........... .................................................. ................................................ 61
第十二章 项目招投标方案 ............................. ....................... 63
12.1招标原则
...... .................................................. .................................................. ..................... 63
12.2招标范围
........ .................................................. .................................................. ................... 63
12.3

招投标方式
.................................................. .................................................. ...................... 63
12.4招投标程序
....... .................................................. .................................................. ................ 63
12.5

招标基本情况
.. .................................................. .................................................. ................ 66
第十三章 投资估算 ............... ........................................... 68
13.1投资估算
................................. .................................................. ............................................ 68
13.2融资方案
................................. .................................................. ............................................ 69
13.3资金运筹计划
............................... .................................................. ..................................... 70
13.4贷款偿还
................................. .................................................. ............................................ 70
第十四章 社会评价 ................................... ....................... 72
14.1社会适应性分析
... .................................................. .................................................. ........... 72
14.2社会影响分析
................ .................................................. .................................................. .. 73
14.3环境效益分析
......................... .................................................. ........................................... 74
14.4经济效益分析
............................... .................................................. ..................................... 75
14.5负面影响分析
............................... .................................................. ..................................... 75
14.6风险分析及应对措施
............................ .................................................. ............................ 76
第十五章 结论与建议 .. .................................................. .... 77
附表：投资估算表
附图：1、区域位置图
2、鸟瞰图
3、总平面布置图
4、户型图
附件：1、营业执照
2、组织机构代码证