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大数据解读中国酒店业核心痛点

酒店内参：酒店随着去哪儿并入携 程而越来越没有话语
权，希望今天这些数据能够帮助到酒店业主和酒店人。从理
性而言，投资酒 店是为了最大化酒店资产的投资回报率。为
实现此目标,一方面,应合理控制开发成本(即缩小分母数值 )；
另一方面, 酒店实际运营产生的现金流收益应尽可能的增大
(也就是分子应尽可能的大)。图1：酒店投资的目标

然而中国酒店市场目前最大的痛点是:酒店投资回报率低下，
大量酒店项目的回报率 低于3%，甚至很多项目的回报是负
值。分母过大，即开发成本过高;而分子偏小，即现金流收益
偏低,这两个因素共同导致了中国酒店业投资回报惨淡的现
实。

具体而言，酒店 开发成本高主要归因于两个因素：盲目追求
过大空间，片面相信大即是好盲目追求过大空间可从酒店的< br>每间客房均摊建筑面积这一指标略见一斑。如下图所示，过
去5年，中国5星级酒店的每间房均摊 建筑面积呈现持续上
扬趋势，5年间增长了15平方米，2014年时更是达到了顶
点的180 平方米。图2：5星级酒店每间可售房均摊建筑面
积（平方米）图3的这组数据进一步反映了中国酒店市 场的

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非理性投资，盲目追求过大空间。理论上说,二、三线城市酒< br>店的平均房价比一线城市低得多，酒店建设应该奉行建筑面
积更加节俭的原则。但事实正好相反， 二、三线城市在酒店
建筑方面更加铺张。各层级城市中，三线城市酒店的每间房
均摊建筑面积最 高，达到了186平方米。图3：2014年五星
级酒店每间房均摊建筑面积，按城市层级划分（平方米 ）过
度投资，酒店开发成本严重背离市场业绩水平过度投资则可
从酒店每间客房平均造价水平这 一指标反映，即酒店总造价
除以客房数的结果（不包括地价）。如下图所示，2014年一
线城 市每间房平均造价达到约200万元，二线约为170万元，
三线约为160万元。对比2014年各层 级城市每间房年经营
毛利水平，即一线城市14.9万元、二线6.3万元、三线4.0
万元， 目前酒店的造价水平是否过高也就不言而喻了。

图4：2014年五星级酒店每间房平均造 价，按城市层级划分
（人民币万元）为什么中国酒店的开发成本高，这背后各方
主体都要负一定 的责任。

首先是政府原罪。地方政府的行政指令直接插手酒店的开发
数量、星级定 位甚至酒店品牌，干扰了酒店市场的正常生长。

其次，开发商新手上路。很多开发商都是第一次开发酒店，
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怀揣着梦想，一定要把酒店建得美轮美奂的，而忽略了背后
的一杆标尺，也就是投资回报。或者酒店是综合体中的形象
标签，是为了住宅能够获得更高的售价，为了 写字楼与商业
能实现更高的租金，因而高大上是必须的，而无谓回报。

再次，全球 化的品牌标准是否能够跟中国市场实现无缝对
接？中国酒店市场的现实是业绩长期低下。品牌标准如果无
法适当地因地制宜，无疑也会在一定程度上加重造价的负
担。

最后，当非 理性开发成为市场主流，每家酒店都在追求高大
上时，后来者不得不屈从大流，从而使得造价居高不下， 甚
至为了获取一定的竞争优势，设施攀比严重。同时，这种从
众行为造成了过度同质化竞争。

除了开发成本高，现金流收益低是导致中国酒店业投资回报
低的最关键原因。

以下三组数据显示了中国酒店业的历史收益情况。图5：每
间可售房总经营收入历史 变化（人民币元）图6：每间可售
房经营成本历史变化（人民币元）过去10年，五星级酒店
每 间房年总经营收入总体上呈下滑趋势，年均下降2%；而
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四星级的该项指标增长缓慢，年均提升0.5%。由此可见，两个层级的经营收入差距在缩小；从另一方面而言，也就是五
星级市场的经营业绩更具挑战。2005 年，两者之间有15万
元的差距，但到了2014年，这一差距缩减至仅有8万左右。
尽管五星级酒店的收入在下降，但其成本却呈现上升趋势；
而四星级酒店，尽管收入略有增长，但成 本的增长速度超过
了收入的增长速度。

鉴于收入下降、成本提升，两个层级酒店市 场的每间房经营
毛利水平均呈现下滑趋势。五星级市场最为艰苦，年均下滑
5%，而四星级市场 年均下降1%。因而，两个星级市场的经
营毛利差距从2005年的9万下降到2014年的3万。图7 ：
每间可售房经营毛利历史变化（人民币元）从经营毛利率来
看，过去10年，四星级酒店市场 变化不大，基本徘徊在30%
左右，而五星级市场则境遇惨淡，从2005年的43%下滑至
2 014年的32%。

五星级酒店的现金流收益低主要归因于五个方面：重大政治
经 济事件；消费者结构变化；供给过量；空间效率低下；人
工效率低下。

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前四者主要影响了酒店的经营收入，而人工效率则主要 影响
酒店的经营成本。重大政治经济事件过去10年，五星级市
场经营毛利最低谷的两个期间分 别是2009年及2013至2014
年期间。毛利低的最直接、最重大的影响因素便是2008年底爆发的全球金融危机，及2012年底开始推行的中央八项
规定。消费者结构变化2005年至2 014年期间，外国需求（不
包含港、澳、台）下降了约30个百分点，而国内需求则增
长了3 5个百分点，尽管国内客源的支付能力在成长，但这
样的结构性调整无疑影响了酒店平均房价的增长。图 8：国
内需求与外国需求在总房晚需求占比的历史变化（人民币
元）其实消费者结构调整还包括 2013至2014年期间国内客
源的结构性调整，即政府性相关需求大幅缩减，而市场化需
求 包括企业类及家庭旅游类需求成长起来。这次的客源调整
也给酒店的经营业绩带来了负面影响。过度供给 毋庸质疑，
过度供给也是五星级酒店市场业绩惨淡的重要推手。目前，
一线城市已基本从这个困 境中挣扎出来，但诸多二、三线城
市还将深陷其中。空间效率低下为了说明这点，我们直接用
商 业地产常用的坪效指标，即每平方米收入来衡量，数据结
果不言而喻。

首先，过去 五年，五星级与四星酒店每平方米产生的收入差
距不大。从下图可看出，两条曲线在2013年和201 4年基本
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处于重合状态。从具体数值看 ，两个层级酒店每天每平方米
的经营收入不足5元。这样的坪效水平究竟是高是低？大家
可直接 对比写字楼、公寓与商铺等的租金水平。但是应注意
的是，酒店的运营成本是所有业态中最高的。因此落 实到每
天每平方米的经营毛利，结果就有些不忍目睹了，还不到1.5
元。图9：每平米总经营 收入与经营毛利的历史变化，按星
级划分 （人民币元）空间效率低的主要原因是：建筑不够
高 效，使得可创造收入的空间受到限制；可创造收入的空间
使用率不够高，比如餐厅的上座率不高，SPA 、健身房、泳
池的使用率低，客房的住宿率不高等。人工效率低过去10
年，五星级酒店的人工 成本一直在增长，年均增长2%。在
此期间，由于酒店总经营收入的下滑趋势，人工成本在总收
入中的占比也从2005年的21%跃升至2014年的30%。图10：
五星级酒店每间可售房人工成 本与占比的历史变化但人工
效率呢？每可售房配比员工数过去10年降低了0.5个人工；
但每 住客房配比员工数过去10年仅降低了0.3个人工，年均
下降幅度仅为1%，低于人工成本的增长。应 该注意的是，
这两个指标的下降并非完全源于人工效率的提升，有很多酒
店将部分服务外包，也 在一定程度促使了这两个指标的下
降。


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图11：五星级酒店每间可售房与每间住客房配比员工数历史
对比尽管过去10年，中国大陆的人工效率有所提升，但对
比香港的人工效率，仍存在巨大的差距。香 港高房价酒店每
间可售房配比员工数是0.85，中国大陆五星级酒店是1.27，
相差0.4 个人工；香港每间住客房配比员工数是0.96，而中
国大陆需要2.4，即1.4个人工的差距。

图12：人工效率对比，中国大陆5星级酒店与香港高房价酒
店

总结而言，过去10年，中国酒店业是高投资，低现金流收
益，从而投资回报率低下,重开发轻运营， 而未来10年呢？

我们相信一定是进入到轻开发，而重运营的时代。也就是从
开发 时代转入资产管理时代。着眼于通过专业的、精细化的
资产管理增加收入，降低成本，提升资产回报率。

未来资产管理将主要锁定三个方向：空间活化，提升坪效业
绩；创新运营模式和机制 ，重点在人，提升人工效率与人工
创收能力；技术解放生产力，通入创新科技和互联网基因的
注 入，提升收入、降低成本。资产管理的目标便是通过现金
流的增量来实现业主回报的增量。
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此外，过去10年，由于诸 多的市场乱象，酒店这个商业体
的各个利益关联方的关系处于失衡的、非健康的状态：业主
的投 资回报微薄；管理公司尽管看上去是赢家，获得了相对
稳定的收益，但也遭遇了业主方的诸多误解；酒店 员工是失
落的一代，员工，尤其是一线员工的工资水平赶不上通胀；
仅有酒店顾客是真正的赢家 ，在很多城市可以以低廉的价格
入住高档酒店。但这样失衡的状态是无法持续的。

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