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上杭森林公园投资估算与效益分析
一、投资估算的依据
上杭森林公园景区建设投资估算是以规划的规模、国家编制概预算的规定及 福
建省林业、旅游部分现行的有关技术经济指标、市场现行价格等为依据。不可预
见费按单项工 程估算的10％计算。
二、投资估算
上杭森林公园景区投资估算表分为基础设施 投资、景点建设投资和公共设施
投资三部分，每部分具体见下表。
该景区总投资5710万元，投资估算及各单项工程投资估算见表下表。
其中建设期（200 9～2010年）投资额为3910万元，占总投资额的68.5%；近
（20011～2013年）投 资额为1800万元，占总投资额的31.5%。
表1 旅游基础设施建设投资估算表
投资
项目 规模 （万
元）
1. 云峰寺
2. 书堂寺
景点建设工程 3. 云霄殿
4. 香林塔
5. 古藤园

修复
建设
建设、修复
修复
围栏保护
370万

6. 金玉顶
7. 练武场
8. 步云山门
修复
整理
新建
260万 1. 入口广场 绿化、香化、美化3000m2,建设公园


服务设施工程
大门、围墙、标志建筑、喷水池、
停车场等

2. 休闲服务竹木屋、茶庄、游泳及其他休闲娱
区

1. 客车
2. 电瓶车
3. 景区主干
道
基础设施工程
4. 景区步道
5. 供排水
6. 供电
7. 通讯
植物景观工程

乐建筑建设


15公里
40公里
2420万
1. 景点绿化 340万

2. 主要游步
道绿化
3. 局部林相
改造
1. 生态公厕
环境保护工程
2. 垃圾箱
不可预见费（按
上述项目10%
计）
合计近期建设投
3909.4万
资
由上述各表可见：上杭森林公园建设的近期建设投资估算为3909.4万元。
三、资金来源及筹资方案分析
上杭森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的原 则，
采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上”、“内资、外资一起上”的办法，
充分调动 各方的投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、
管理和开发方案、公共便民设施、 宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投
资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法：
 把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之建
设与国民经济建设 同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。

20个
200个
355.4万
164万

 争取国家、各有关部门的专项建设资金。。
 森林公园自筹资金
 银行贷款
 招商引资
 个人捐资
筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分 组成，总投资为5710万
元。下面有三种方案，其中，贷款利率5%、属于国家政策性贷款，债息6% 、筹
集费率为1%，股息5%、筹集费率为1.5%。
资金来源
自有资金
发放债券
发放股票
银行贷款

资金成本率：K=D『P×（1-f）』 K为资金成本率，D为资金占用率，P资
金总额，f筹资费率
综合资金成本率：Kw=Σ(Ki*Wi) Kw为综合资金成本率 Ki第i种个别资金
成本率，Wi第i种个别资金占全部资金的比重。
方案A：W=30%, K=1731×6%『1713×（1-1%）』=6.1%
Kw=W×K=1.8%

方案A
30%
30%

40%
方案B
30%

20%
50%
方案C
30%
20%
10%
40%

方案B: W=20%， K=1142×5%『1142×（1-1.5%）』=5.1%
Kw=20%×5.1%=1.01%
方案C：W1=20% K1=6.1%
W2=10% K2=5.1%
Kw=20%×6.1%+10%×5.1%=1.73%
资金成本是筹资者取得和占用资金应付出的 代价，故资金成本率越大，所付
出的代价也就越大。以上三种方案相比较可知：方案B的综合资金成本率 最小，
所以本次项目融资方式定为方案B最为合理。
四、项目经济效益分析
（一）项目收入估算
1、估算范围和依据
项目收入包括门票、交通、娱乐、饮食、 住宿、购物及其它收入。根据边建
设，边开放地经营原则，项目输入按建设期分段估算。确定有关估算指 标地依据：
（1）当地物价水平
（2）周边地区社会消费水平
（3）同类型森林公园、旅游区的估算指标
2、估算指标
 门票：25元人，按游客人数的100%计算
 交通：10元人，按游客人数的90%计算
 住宿：50元日.人，按游客人数的10%计算

 娱乐：20元人，按游客人数的10%计算
 购物：20元人，按游客人数的100%计算
 饮食：20元人，按游客人数的70%计算
 其它：10元人，按游客人数的100%计算
3、估算结果
根据以上指标 ，按该县旅游发展总体规划旅客流量的90%预测游客流量，到项
目经营初期开始接待游客，预计建设初 期年项目接待国内外旅游客流量预计将达
31.1万人次、建设后期游客达56.3万人次，收入情况预 估详见表2
表2 年经营收入估算表 单位：万元年
项目
门票
住宿
交通
娱乐
购物
饮食
其它
合计
（二）、项目成本估算
1、可变成本估算

近期
777.5
155.5
279.9
62.2
622
435.4
311
2643.5
远期
1407.5
281.5
506.7
112.6
1126
788.2
563
4785.5

可变成本估算使根据一般的可变成本率进行估算，详见表3
表3 年可变成本估算表 单位：万元
项目
门票
住宿
交通
娱乐
购物
饮食
其它
合计
2、经营成本估算
经营成本包括可变成本、经营管理费。年经营管理费：正式管理人员（10 人）
按每人每月2000元，一般管理人员（近期80人，远期100人）按每人每月1500
元计算。项目年经营成本详见表4

表4年经营成本估算表 单位：万元
项目
近期
年经营成本
远期
可变成本率（%）
20
50
60
45
85
60
50
—
近期
155.5
77.75
167.94
27.99
528.7
261.24
155.5
1374.62
远期
281.5
140.75
304.02
50.67
957.1
472.92
281.5
2488.46

可变成本
管理费
其它
合计
（三）税金及附加费估算
1374.62
168
155.5
1698.12
2488.46
204
281.5
2973.96
根据国家政策和有关部门规定，旅游业开发不 计投资方向调节税，只征收营
业税，城市建设维护税、教育附加费，上杭森林公园年税金计附加费估算结 果详
见表5
表5 年税金及附加费估算表 单位：万元
项目
前期
1、营业税
2、城建税
3、教育附加
合计

（四）项目利润估算
上杭森林公园前后期的利润估算结果详见表6

年税金及附加费
后期
239.275
16.74925
9.571
265.59525
备注
132.175
9.25225
5.287
146.71425
营业收入的5%
营业税的7%
营业税的4%

表6项目年利润估算表 单位：万元
项目
前期
项目收入
经营成本
税金及附加
利润

根 据计算，近期（2001-2013年）的年利润为798.66575万元；远期的年利润为
1545 .94475万元。
（五）项目其他经济效益指标估算几分析
1 项目投资回收期分析
可能影响到该项目效益的不确定因素由：价格、投资、成本、游客量、利率等，
针对全部投 资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值及贷款偿还期等4项指
标。
回收期=累计净现金流量为正值的第几年-1+（上年累计净现金流量当年净现金
流量）
本次运用单因素敏感项分析（变化1次，变化率幅度5%），重点选取营业收入
和经营成本两项加以分析 ，使决策者了解不确定因素对项目投资回收期的影响，

年税金及附加费
后期
4785.5
2973.96
265.59525
1545.94475
2643.5
1698.12
146.71425
798.66575

最后进行相关的分析表。
表7敏感性分析表
变化因素
营业收入降低5%
经营成本增加5%
正常
投资回收期
6.26
6.21
5.98
经过营业收入与 经营成本变动的相关数据计算可知，这两种因素的变动中营业
收入对回收期的影响更大一些，但总的来说 基本没使投资回收期产生不可忽略的
影响。两种情况下投资回收期基本保持在6年数值不变，故本项目建 设的投资回
收期大约为6年。
2、项目净现值分析
净现值指特定方案未来现金 流入量现值与未来现金流出量现值之间的差额。计
算公式为：净现值=未来报酬总现值-建设投资总额 NPV=∑It （1+R）-∑Ot
（1+R）
式中：NPV-净现值；It- 第t年的现金流入量；Ot-第t年的现金流出量；R-折现
率；n-投资项目的寿命周期
根据公式计算可得净现值（NPV）=
（26441.1
3
+32221.1
4
+38671.1
5
+47861.1
6
+47861.1
7
+47861.1
8
+47861.1
9
+47861.
1
10
-
（19101.1+20001.12
+28451.1
3
+23451.1
4
+21451.1< br>5
+32401.1
6
+32401.1
7
+32401.< br>

1
8
+3240 1.1
9
+32401.1
10
）=1766.8
3、项目内含报酬率分析
净现值1766.8为正数说明该项目的报酬率超过10%。故 该项目对投资公司来说
是有利的。

五、项目风险分析
可能影响到该项 目效益的不确定因素由：价格、投资、成本、游客量、利率等。
针对全部投资内部收益率、投资回收期、 全部投资净现值指标，运用单因素敏感
项分析（变化1次，变化率幅度5%），重点选取营业收入和经营 成本两项加以分
析，使决策者了解不确定因素对项目评价的影响，确定不确定因素变化的临界值，
以便更好地采取防范措施。
结果表明，营业收入降低5%时，投资回收期延长了0.28年。经 营成本提高了5%
时，投资回收期延长了0.23年。 由此可见，营业收入和经营成本的变化对上杭森
林公园效益回收影响都不大，故此项目的投资风险较低，经济稳定性较好。
在分析的两个因子中，营业收入对项目影响稍大，应采用以下方法降低风险：
1、科学调配景区淡旺季门票价格，避免出现游客因门票价格的变化而反感的
现象。
2、尽量实现景区财政收支情况阳光化，以避免贪污或谎报数据等情况。
3、景区的各种消费标准要与市场要素的变化相结合，故应多做市场调查。

附表 现金流量表 单位：万元
工作年度项目
1现金流入
1.1营业收入
2现金流出
2.1基建投资
2.2经营成本
2.3税金及附加
3税前现金净流量
4累计现金净流量
合计
33659
33659
27443
5710
19965
1769


建设期
2009


1910
1910


2010


2000
2000


近期
2011
2644
2644
2845
1000
1699
147
2012
3222
3222
2345
500
1699
147
877
-3235
2013
3867
3867
2145
300
1699
147
1722
2014
4786
4786
3240

2974
266
1546
远期
2015 2016 2017
4786 4786 4786
4786 4786 4786
3240 3240 3240

266

266

266
2974 2974 2974
1546 1546 1546
1579 3125 4671
2018
4786
4786
3240

2974
266
1546
6217
-1910 -2000 -202
-1910 -3910 -4112 -1514 33


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