湖南省房产面积测算规则
玛丽莲梦兔
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2021年01月25日 05:23
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关于印发《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》的通知
湘建房
[2004]391
号
各市、州房地产管理局、建设局、规划局：
为规范房产 面积测算，根据《房产测量规范》（
GB/T17986.1
—
2000
、< br>GB/T17986.2
—
2000
），结合
本省实际，我厅制定《湖 南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，现印发给你们，自
2005
年
1
月
1
日起实施，请遵照执行。
湖南省建设厅
二○○四年十一月十日
湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则
第一部分
房产面积测算
一、房产面积测算的一般规定
1
．房产面积测算的内容
房产面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
2
．房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）肋脚以上各层 的外围水平投影面积，包括阳台、
挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高
2.20m
以上（含
2.20m
，
以下同）的永久性建筑。
3
．房屋使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全 部可供使用的空间面积，
按房屋的内墙面水平投影计
算。
4
．房屋产权面积
房屋产权面积系指权利人依法拥有房屋所 有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由
市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。
5
．房屋共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
6
．面积测算要求
各类面积测算必须独立测算两次 ，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后
结果。面积以平方米为单位，取至０
.
０１
m2
。
房产面积测量精度分三级，如下表：
上式中：
S
——所测量的房产面积；
D
——测量长度
ma
、
mb
——测距仪的固定误差、比例误差
mz
——测量距仪和反射面的对准误差
7
．测量中所使用的仪器、设备和测绘软件应按规定检定或鉴定。
二、计算建筑面积应具备的条件
根据计算建筑面 积有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下
普遍性的条件：
1
、应具有上盖；
2
、应有围护物；
3
、结构牢固，属永久性的建筑物；
4
、层高在
2.20 m
以上；
5
、可作为人们生产或生活的场所。
其中：层高系 指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面（不包括
隔热层高度）的垂直距离。
三、计算全部建筑面积的范围
1< br>、
永久性结构的单层房屋，
按一层计算建筑面积；
多层房屋按各层建筑面积的总
和计算。
2
、房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在
2.20
m
以上部位计算建筑面积。
3
、
穿过房屋的通道、
房屋内的门厅、
大厅、
不论其层高，
均按一层计算建筑面积 。
门厅、大厅内回廊部分，层高在
2.20 m
以上的按其水平投影面积计算。
4
、
楼 梯间、
电梯
（观光梯）
井、
提物井、
垃圾道、
管道井等均按 房屋自然层计算。
房屋的自然层是指已列入房屋总层数的各楼层。
房屋的自然层 数，一般按室内地坪±0
以上自然层计算。
采光窗在室外地平线以上
的半地下室，其室内层高不低于
2.20
m
以上的架空层也计算自然层数。
房屋地下 层
（负
层）数按±0
以下的自然层计算。房屋的总层数为房屋自然层数与地下层数之和 。
假层、附层、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼 梯间，水箱间
等不计层数。
5
、房屋天面上，属永久性建筑，层高在
2.20 m
以上的楼梯间、电梯机房等，按
其外围水平投影面积计算。
6
、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7
、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8
、
与房屋相连且相通的有柱走廊，
两房屋间有上盖和柱的走廊，
均按其柱的外围
水平投影面积计算。
9
、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
10
、地下室、半地下室及相应出入口，层高在
2.20
m以上的，按其外墙（不包括
采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
11
、
有柱或有围护结构的门廊、
门斗按其柱或围护结构的外围水 平投影面积计算。
12
、玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕 墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计
算建筑面积。既有主墙又有幕墙时，以主墙为准计算建筑面积。
13
、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14
、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在
2.20
m
以上部位的外围水平面积计算。
15
、与室内相通，并能正常利用的变形缝计算建筑面积。
16
、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，按层高
2.20m
以上的部位计算 房屋的建
筑面积。
17
、突出外墙的落地凸窗、无 油烟灶台，高度大于
2.20m
以上，按其外围水平投
影计算建筑面积。
18
、
室内体育馆按实际层数计算建筑面积。
体育馆
（场）
看台下空间加以利用的，
高度在
2.20m
以上的部位，按其 外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。
19
、机械停车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
20
、设有结构层的立体仓库、立体车库按结构层计算。
21
、舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。
22
、有柱无围护结构的架空层，按其主墙体水平投影面积计算。
23
、独立户室内已封闭的花园房屋和阳光屋的按其水平投影面积计算。
四、计算一半建筑面积的范围
1< br>、
与房屋相连，有上盖无柱的走廊、
檐廊，
按其围护结构外围水平投影面积的一
半计算。
2
、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
3
、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面< br>积的一半计算。
4
、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5
、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
五、不计算建筑面积的范围
1
、层高小于
2.20 m
以下的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于
2.20 m
的地下室和半地下室。
2
、突出房屋墙面的构件 、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、肋脚、台阶、
无柱雨蓬等。
3
、房屋之间无上盖的架空通廊。
4
、房屋的天面、跳台、天面上的花园、泳池。
5
、建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。
6
、骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。
7
、
临街房屋、
挑廊下的底层作为社会性公共道路通行的，
不论是否有柱、
是否有
围护结构。
8
、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。
9
、活动房屋，临时房屋，简易房屋。
10
、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
11
、与房屋室内不相通的变形缝。
12
、底层架空用作公共休憩、绿化园艺使用的以及空中花园。
13
、已计算建筑面积的楼梯得下方空间。
14
、与室内不相通的阳台、挑廊、檐廊等。
15
、非落地的凸窗、无油烟灶台。
16
、起隔热作用的非结构墙体。
17
、成套复式住宅上层为空的，其相关外围墙体。
18
、
无顶盖、
隔层设置顶盖或顶盖投影面积小于阳台、
挑廊底板水平投影 面积的。
19
、地下层中的水池。
六、特殊情况处理
1
、阳台围护结构向外倾斜的，按阳台围护结构底板水平投影计算建筑面积。
2
、
墙体向外倾斜的房屋，
按各层底板水平投影计算 建筑面积；
墙体向内倾斜的房
屋，按距底板层高
2.20m
处水平投影计算建 筑面积。
3
、
商业楼层、
车库层内无间隔 墙的权属单元须埋设永久性界址标志后才能进行分
户测绘。
第二部分
成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊
一、一般规定
（一）成套房屋建筑面积的测算
1
、成套房屋的建筑面积
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
2
、套内建筑面积