房屋工程建筑面积计算规则
余年寄山水
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2021年01月25日 05:25
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工作表扬信-
房屋建筑面积计算规则（试行）
为规范我市房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋共 有建筑面
积，根据国家《房产测量规范》及建设部《关于房屋建筑面积计算与
房屋权属登记有关 问题的通知》，结合我市实际，制定《赣州市房屋
建筑面积计算规则（试行）》。
一、一般规定
1
、
房屋以幢为单位进行测
算
。
(1)
地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同
一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理 。
(2)
计算容积率的半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。
(3)
地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的
建筑视为多幢处理。< br>
2
、房屋面积测算系指房屋水平投影面积测算。房屋面积测算包括
房屋建筑面 积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。
3
、房屋建筑面积系指房屋外墙 （柱）勒脚以上各层的外围水平投
影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且
具备有上 盖
、
有
围护物
、
结构牢固
、
层高
2.20
米以上（含
2.20
米）
、
可供人们正常
生产或生活
的
永久性建筑。
4
、房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、 套内阳台
建筑面积三部分组成。
5
、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面
积。
6
、
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±
0
以上计
算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在
2.20
ｍ以上
的，计算自然层 数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼） 、装饰性塔楼，以及
突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
7
、房屋所在层 次是指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几
层。
地下层次以负数表示。
8
、房屋建筑结构可分为：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混
凝土结构；混合结构；砖木 结构；其它结构。
二、计算全部建筑面积的范围
1
、永久性结构 的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层和高层房
屋按各层建筑面积的总和计算。
2
、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在
2.20
米以上部位，按 水平投影面积计算。
当夹层及其下方建筑空间的
高度均小于
2.20
米，但总 高度不小于
2.20
米时，只计算一层建筑面
积。
3
、穿 过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在
2 .20
米以上的，按其外围水平投影
面积计算。
4
、楼梯间、电梯 （观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按
房屋自然层计算面积。
5
、室内楼梯的面积计算
（
1
）< br>穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算
建筑面积。
（
2
）
住宅室内楼梯间隔的净宽度大于
0.20
米时，非住宅楼 梯间
隔的净宽度大于
0.40
米时，计算上一层梯间面积时，楼梯间隔空间面
积应扣减。
6
、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
7
、房屋天面上，属永久性建筑，层高在
2.20
米以上的楼梯间、
水箱间、电梯机房 、设备用房等按其外围水平投影面积计算。
8
、设计为斜面结构，屋顶下面具有永久 性楼梯上下并加以利用的
空间，高度在
2.20
米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
9
、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
10
、与房 屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按
其柱的外围水平投影面积计算。
11
、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计
算。
12
、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在
2.20
米以上
的，按 其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积
计算。
13
、 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围
水平投影面积计算。
14
、属永久性建筑层高在
2.20
米以上的非单排柱车棚、货棚等
按柱的外围水 平投影面积计算。
15
、与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平投影面积计算。
16
、 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下
空间加以利用的，高度在
2.20< br>米以上的部位，按其水平投影面积计算
建筑面积（多层按多层计）。
17
、有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影
面积计算。
18
、设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层外围水平
投影面积计算。
19
、内部无结构层的机械车库不论其高度和停放层数，均按一层
水平投影面积 计算。
20
、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按
其 高度在
2.20
米以上部位的外围水平投影面积计算。
21
、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面
积。
22
、
当落地窗其窗体高度大于或等于
2.20
米时，落地窗计算建
筑面积。
23
、封闭的入户花园、户内花园按其外围水平投影面积计算。
24
、有永久性上盖的室外车道
按其外围水平投影面积计算
。
三、计算一半建筑面积的范围
1
、与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按 其围护结构外围水平
投影面积的一半计算。走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围
护结构 的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投
影面积的一半计算。
2
、独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚、站台等属永久性
建筑的，按其上盖水平投影面积 的一半计算。
3
、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平面积的一半计
算。
4
、无顶盖的（含
无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的
）室外
楼梯按各 楼层水平投影面积的一半计算。
5
、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按其外围水平投影面积的一
半计算。
6
、未封闭的入户花园、户内花园按水平投影面积的一半计算。
四、不计算建筑面积的范围
1
、层高小于
2.20
米的房屋。
2
、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸
窗、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕
墙，地下室内无顶盖的采光 井。
3
、房屋之间无上盖的架空通廊。
4
、房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池及一些景观性质的建
筑设施等。
5
、房屋的平台、花台、晒台（露台）、挑台及与室内不相通的类
似于阳台、挑廊、檐 廊的建筑物。
6
、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、
罐的平台。
7
、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊
下的底层作为公共通 道、街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护
结构，均不计算建筑面积。
8
、上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊。
9
、阁楼层檐口以 上用结构层（楼板）全封闭（与阁楼不相通）的
视为隔热层，不计算建筑面积。
10
、屋顶防雨的挑檐。
11
、利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。
12
、独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
13
、活动房屋、临时房屋、简易房屋和已部分倒塌的房屋。
14
、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
15
、
无永久性上盖的室外车道。
16
、用作公共休憩的 亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建
筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。
17
、其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。
五、实际操作中有关部位面积计算原则
1
、玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材 料幕墙等作为房屋外墙的，按
其外围水平投影面积计算。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体外围水
平投影面积计算。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
2
、非垂直墙 体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高
度
2.20
米处的水平投影面积计 算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外
倾斜时，按底板（地坪）外沿计算房屋建筑面积。
3
、对商业部分中没有间隔墙的权属单元，以固定界址点为分隔标
记。
4
、涉及有上盖的无柱走廊、檐廊，未封闭的阳台、挑廊，有顶盖
不封闭的永久性架空通廊 ，当上盖外围水平投影超过底板外沿的或围
护结构向外倾斜的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计 算；当
围护结构超过上盖外围水平投影的，按其上盖水平投影面积一半计
算；当围护结构向内倾 斜时，按围护结构上沿达到
2.2
米处水平投影
面积的一半计算建筑面积。
5
、楼梯下方空间：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否
利用均不再计算建筑 面积。
6
、室外楼梯与台阶的界定
（
1
）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（ 入
口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成
一个建筑空间的楼梯，视 为室外楼梯。
（
2
）位于建筑物外墙或主 体结构以外，台阶起终点高差小于一个
自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自 然
地形不设计利用的，视为室外台阶。
室外台阶不 计算建筑面积，但若下方空间经规划设计加以利用
的，其层高在
2.20
米以上的部分 应计算全部建筑面积。
7
、花池、空调机位的面积计算
（
1
）悬挂 于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑
面积。
（
2
）位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与
其相连的建筑空 间视为一体计算建筑面积。
六、共有建筑面积分摊原则
< br>1
、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执
行；无合法权属分割文 件或协议的，可按本《规则》执行。
2
、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建 筑面积分摊仅限于
本幢内的共有建筑面积。
3
、为整幢大楼服务的多功能综 合楼的共有建筑面积按各功能区相
关建筑面积比例来进行分摊。
4
、其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分
摊。
5
、分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。共有部位建
筑面积一经分摊，不得任意 改变使用功能。
6
、幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，由全幢进行
分摊。
< br>7
、功能区共有建筑面积是指专为某一功能服务的共有建筑面积，
由该功能区进行分摊。
8
、层内共有建筑面积：住宅统一分摊；非住宅因功能不同，由各
层各自进 行分摊。
9
、房屋与房屋之间利用通廊（含架空通廊）等相连通的，通廊建
筑面积视作所属功能区共有面积。
七、应分摊的共有建筑面积
1
、本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光（井）梯、提物
井等。