建筑面积计算法2017版
温柔似野鬼°
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2021年01月25日 05:33
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名言绝句-
建筑面积
建筑
面积
，
是
地产
名词，
与
使用面积
及
使用率计算
有直接关系。
因应国家地< br>区不同，
其定义和量度标准未必一致。
建筑
面积
一般大于
使用 面积
。
建筑面积是
建设工程领域一个重要的技术经济指标，
也是
国家 宏观调控
的重要指标之一。
建
筑
面积
是指建筑物外墙勒脚以上的结构 外围水平面积，
是以平方米反映房屋建筑
建设规模的实物量指标。
目录
1
简介
2
建筑面积划分
2.1
划分方法
2.2
实际意义
3
公共面积
4
计算方法
4.1
有效计算部分
4.2
无效计算部分
4.3
有效计算条件
4.4
计算作用
5
确定与认定方法
5.1
确定依据
5.2
测量认定
简介
建筑面积也称建筑展开面积，
是建筑行业的专业有名词，
与实用面积及
实用
率
计算有直接关系。
它 是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面
积之和，
是一个表示建筑物建筑规模大 小的经济指标，
也是以平方米反映房屋建
筑建设规模的实物量指标。
每层建筑面积按建 筑物
勒脚
以上外墙围水平截面进行
计算，它包括三项，即
使用面积
、
辅助面积
和结构面积。
在中国内地，
与建筑面积有关的法规有《
商品房销售面积
计算及公用建筑面
积分摊规则》及现行的《
建筑面积计 算规则
》
。而在中国香港，建筑面积及使用
面积的计算则需遵循香港测量师学会发布的 《量度作业守则》
。在中国台湾则有
建筑技术规则，其第九章之容积管制即是关于容积率和建筑 面积的规范。
建筑面积作为一个技术经济指标使用于建设工程中的各个领域，
它也是 国家
宏观调控的重要指标之一。
建筑面积是指以平方米为单位计算建筑物结构外围的
水 平面积的实物量化指标，
它是反映建筑物建筑规模的技术参数，
在房地产市场
中它作为 一项基础性指标，成为政府、开发商及购房人最为关心的核心数据。
工程的建筑面积和实际面 积不一致。使用面积也叫地毯面积
/
净面积，就是
往地下铺地毯，铺满以后地毯的面积 。
使用面积实际上就是套内面积，
而工程的建筑面积是在套内面积的基础上加
1
上了每户所占的公摊面积。
关于建筑面积规定的《建筑工程建筑面积计算规范》为国 家标准，编号为
GB/T50353-2013
，
自
2014
年7
月
1
日起实施。
原
《建筑工程建筑面积计算规范》
G B/T50353-2005
同时废止。
建筑面积建筑面积划分
建筑面积划分方法
建筑面积
=
有效面积
+
结构面 积
=
使用面积
+
辅助面
图
1.
建筑面积
积
+
结构面积
=结构面积
+
辅助面积
+
套内使用面积
（
1< br>）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由
使用面积、辅助面积和结构 面积组成。
（
2
）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的 净面积的总
和。
（
3
）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或 生活活动所占的净面积的
总和，例如
居住建筑
中的楼梯、走道、厕所、厨房等。
（
4
）结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类：
1
、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分：
总的建筑面积
=
地上建筑面积
+
地下建筑面积
这 些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模，
以及地上部分建筑规模的
量和地下部分建筑规模 的量。这些概念主要出现在《国有土地使用权出让合同》
中土地出让金的计算依据、
《建设工程 规划许可证》中建设项目的建筑规模的审
批情况说明、
项目
竣工
验收后房屋的 初始登记需做的
《房屋测绘成果技术报告书》
中等很多环节。
2
、依据是否产生经济效益划分：
可收益的建筑面积、
无收益的建 筑面积、
必须配套的建筑面积
（无收益部分）
建筑物通过出售、转让、置换 、租赁、投入运营等方式可产生经济收益，经
常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价 值、课税价值等时需
要依据房地产
（或建筑物）
的可收益部分、
无收益部分和 必须配套部分的综合分
析判断最终价值。
2
3
、按建筑物内使用功能不同划分：
住宅功能的建筑面积、
商业功 能的建筑面积、
办公功能的建筑面积、
工业功
能的建筑面积、配套功能的建筑面积、人 防功能的建筑面积。
这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分，
能更好 的满足人们
生产或生活的不同需求。
当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。
4
、按成套房屋建筑面积构成划分：
成套房屋的建筑 面积
=
套内建筑面积
+
分摊的共有
公用
建筑面积
房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的
总的建筑面积，
也是房屋在权属登记时的两大要素。
房屋的套内建筑面积是指房
屋的权利人单独占有使用的建 筑面积，它由套内房屋使用面积，套内墙体面积，
套内阳台建筑面积三部分组成。
分 摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占
有或共同使用的那部分建筑面积，
内容包括：
电梯井
、
管道井、
楼梯间、
垃圾道、
变 电室、设备间、公共门厅、过道、
地下室
、值班警卫室等，以及为整幢服务的
公共用房 和管理用房的建筑面积，
以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套
与公共建筑之间 的分隔墙，
以及外墙
（包括山墙）
水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的 地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工
程的地下室通常都不计入共有建筑面 积。
共有共用建筑面积的处理原则为：
a.
产权各方有合法权属分割文件或 协议的，
按文件或协议规定执行。
b.
无产权分割文件或协议的，
按相关房屋 的建筑面积比
例进行分摊。
建筑面积实际意义
建筑面积通常是在 房地产领域内使用的概念术语，
它能够比较真实的反映该
建筑物的建筑规模、各项经济技术指标 和技术参数。
从专业的角度理解，
建筑面积是用以度量建筑物体量的量，
计 算依据是指房
屋外墙或柱勒脚以上各层的外围水平投影面积，
并包括建筑物的阳台、
挑 廊、
地
下室、
室外楼梯等附属部分，
而且要求建筑物要有结构牢固的上盖和围 护，
层高
要大于
2.20
米。人们衡量建筑物建筑面积的意义主要考虑以下方 面：
1
、人类为了生产活动或生活需要建造各类活动或居住场所来满足社会发展的需求，
也是社会物质财富的积累形式之一，
又称为建筑物，
因此它是评价国民< br>经济建设和人民物质生活的一项重要的经济指标。
2
、在建设项目策划与投资 决策阶段进行技术经济分析的重要依据，也是在
编制项目初步设计概算时，选择概算指标的依据之一。< br>
3
、它是城市规划行政主管部门批复的建设项目规划条件的重要技术指标，
也 是项目前期进行工程勘察、工程初步设计施工图设计的重要依据。
3
4
、在项目进行工程预算、 计算某些分项工程量时的基础数据，也是计算单
位建筑面积工程造价以及工程量、料用量等技术经济指标 的基数。
5
、它是在建筑物进行交易、
租赁
、抵押、征收税费、缴 纳物业服务费、缴
纳取暖费等方方面面的基础数据资料之一。
6
、它为房屋 管理部门的产籍管理、房屋的产权确认、房屋产权面积确认、
房屋登记账簿等提供重要基础资料，
也为国家统计部门汇总房地产市场的房屋新
开工面积、
房屋施工面积、
房屋竣工面积 等市场指标提供基础数据，
可以让国家
宏观的掌控房地产市场的发展状况，
及时的发布 房地产市场信息，
有效地调控市
场发展状况，从而更好的推进国民经济的健康发展。
建筑面积公共面积
建筑面积中，
具争议的是公共面积内有多少项目被包括在 内，
当中可能包括：
楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的 “窗
台”等。
因此，
合理、
准确地计算建筑面积是工程造价确定与控制过程中 的一项
重要工作。
公用建筑面积分摊：
1
、分摊原则
A
、房屋
公用建筑
面积分摊以幢为 单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的
公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房 、门卫房等）不
得分摊到本幢房屋内。
B
、房屋公用建筑面积按各户
套内建筑面积
乘以房屋内相关面积的比例进行
分摊。
公用建筑面积分摊后，
不区分各户摊得面积的具体部位。
公用建筑面积部
位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设 计的使用功能。
C
、商、住、办综合楼，其房屋内部部位使用功能，房型分隔差异较 大，应
根据其用途或房型分隔的不同，
按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积
（此
次分摊的最小单位为层）
，然后再分摊各自公用建筑面积。
D
、商 品房按“套”或“单元”出售。商品房销售面积即为购房者所购买的
套内或单元内建筑面积
（以 下称套内建筑面积）
与应分摊的公用建筑面积。
套
（单
元）建筑面积
=
套内建筑面积
+
分摊的公用建筑面积
2
、计算方法
套内建筑面积由以下三部分组成：
A、套（单元）内的使用面积
套内使用面积
的计算应符合下列规定：
a
、套 内
使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、
壁柜等分户门 内面积的总和；
b
、
跃层住宅
中的户内楼梯按
自然层数
的面 积总和
计入使用面积；
c
、不包括含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用
面积；
B
、阳台建筑面积
4
a
、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
b
、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
c
、阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
d
、半挑半阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积进部
分按其净面积的一半计算建筑 面积。
套内建筑面积
=
套内使用面积
+
套内墙体面积
+阳台建筑面积
3
、公用建筑面积由以下几部分组成：
A）
电梯井
、
楼梯、
垃圾道、
变电室、
设备间、公共门厅 和走廊、
地下设备、
值班警卫室等。
B
）套（单元）与公用建筑空 间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水
平投影面积的一半。公用建筑面积
=
全幢 建筑面积
-
全幢各套内建筑面积之和
-
单
独具备使用功能的独立使用 空间的建筑面积
（如地下车库、
仓库、
人防工程等）
。
C
）
公用建筑面积分摊系数
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套
内建 筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的
公用面积
=
套内
建 筑面积
*
公用建筑面积分摊系数。
建筑面积计算方法
建 筑面积是计算商品房价格的结算数据，
对于购房者来说，
了解建筑面积的
计算方法是非 常重要的。
建筑面积有效计算部分
在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是
：
1
、单层建筑物不 论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙
勒脚以上的外围水平面积计算。
单层住 宅如内部带有部分
楼层
（如阁楼）
也应计
算建筑面积。
2
、多层或
高层住宅
建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底
层按 建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，
二层或二层以上按外墙外围水平面
积计算。
3
、
地下室
、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括< br>采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
4
、用深基础做地下架空层
加以利用，
层高
超
2.2
米的，按架空层外围的水
平面积的一半计算建筑面积。
5
、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论 高度如何，均按一层计
算建筑面积。大厅内回廊部分按其
水平投影
面积计算建筑面积。
6
、
电梯井
、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然 层计算建
设面积。
5
7
、
住宅建筑内的技术层
(
放置各 种设备和修理养护用
)
，
层高超过
2.2
米的，
按技术层外 围水平面积计算建筑面积。
8
、雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m
者，应按雨棚结
构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算 应一致）
。
9
、突出房屋的有
围护结构
的楼梯间、水箱间 、电梯机房等，按围护结构外
围水平面积计算建筑面积。
10
、两个建筑物 之间有顶盖的
架空通廊
，按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊按其投影 面积的一半计算建筑面积。
11
、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
12
、
建筑物的阳台均按其水平投影面积的
1/2
计算。
阳台不论是 挑阳台还是
凹阳台，
也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，
均按阳台水平面积的
1/2
计算阳台
的建筑面积。
13
、
住宅建筑内无楼梯，
设室外楼梯
(
包括疏散梯
)
的，
其室外楼梯按每层水
平投影面积计算建筑面积；
楼内有楼梯，
并设室外楼梯
(
包括疏散梯
)
的，
其室外
楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
14
、计算全部建筑面积的范围
（
1
）房屋按其外墙勒脚 以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面
积按各层建筑面积之和计算。
（< br>2
）
假层、
阁
（暗）
楼和斜面结构屋面其室内净高在
2.00m
以上
（含
2.00m
）
的部分，按其投影面积计算。
（
3
）房屋天面上层高在
2.20m
以上（含
2.2 0m
）的楼梯间、电梯机房、按
其结构的外围水平投影面积计算。
（
4
）
底层、
夹层、
地下室中以及独立建造的自行车房、
汽车库，< br>层高在
2.20m
以上（
2.20m
）的，按其结构的外围水平投影面 积计算。
（
5
）
玻璃幕墙
等作为房屋外墙的，按其外围水 平投影面积计算。不作为外
墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。
（
6
）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
（
7
）有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
（
8
）挑楼、全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。
< br>（
9
）复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑
面积 。楼梯井不作为挑空层认定。
建筑面积无效计算部分
另外，在住宅的建筑中，
不计算建筑面积的范围有
：
1
、 突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂
(
壁
)
板，如：柱、垛、勒脚等。
2
、检修、消防等用的室外爬梯，宽度在
60
厘米以内的钢梯。
3
、独立不贴于外墙的烟
囱
、烟道、贮水池等构筑物。
6
4
、没有围护结构的屋顶水箱间。
5
、层高在
2.2米以内的技术层
(
设备层
)
。
6
、单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
7
、层 高小于
2.2
米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
建筑面积有效计算条件
1
、国内常用的建筑面积单位为平方米，实际工作中 房屋的建筑面积计算，
主要依据国家颁布的
《房产测量规范》
的规定，
一般计 算房屋建筑面积应具备的
基本条件有五条：
1
）应具有上盖；
2
）应有围护结构；
3
）结构牢固，属于永久性的建筑物；
4
）层高在
2.20
米或
2.20
米以上；
5
）可作为人们生产或生活的
场所
。
2
、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为
三大类
：
I.
符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积：
a
、永久性 结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面
积的总和计算。
b< br>、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在
2.20M
以上
部 位计算建筑面积。
c
、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。 门厅、大
厅内的回廊部分，层高在
2.20M
以上的，按其水平投影面积计算。
d
、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然
层计算 面积。
e
、房屋在天面上，属永久性建筑，层高在
2.20M
以上 的楼梯间、水箱间、
电梯机房及斜面结构屋顶高度在
2.20M
以上的部位，
按其外围水平投影面积计算。
f
、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算（ 此条为老规定，新规
定是：
建筑物的阳台均按其水平投影面积的
1/2
计算。
阳台不论是挑阳台还是凹
阳台，
也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，
均按阳台 水平面积的
1/2
计算阳台的
建筑面积）
。
g
、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
II.
符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半：
a
、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积
的一半计算。
b
、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平
投影面积的一半 计算。
c
、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
7
d
、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e
、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
III
．符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积：
a
、层高 小于
2.20m
以下的夹层、插层、技术层和层高小于
2.20m
的地下室< br>和半地下室。
b
、突出房屋墙面的构件、
配件
、装饰柱、装 饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、
台阶、无柱雨篷等。
c
、房屋之间无上盖的架空通廊。
d
、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e
、
建筑 物内的操作平台、
上料平台及利用建筑物的空间安置箱、
罐的平台。
f
、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷
图
2.
与建筑面积有关的重要技术经济
指标
通行的部分。
g
、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h
、活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i
、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
建筑面积计算作用
1
、确定建设规划的重要指标。
2
、确定各项技术经济指标的基础，是一项重要的宏观经济指标。
3
、计算有关分项工程量的依据。
4
、选择概算指标和编制概算的主要依据。
5
、建筑面积与使用面 积，
辅助面积
，结构面积之间存在着一定比例关系。
建筑面积确定与认定方法
建筑面积确定依据
通常建筑面积在房地产开发不同阶段的确定依据和内涵是不同的。
第一步：房地产投资机会选择和决策阶段
在项目投资机会选择中，
开发商面 对的可能有多种投资方案的选择，
因此需
要进行多种方案的比选优化，其中项目选址（地块位置 ）
、地块面积、建筑规模
8