房产面积测算细则(内部指引)
玛丽莲梦兔
693次浏览
2021年01月25日 05:34
最佳经验
本文由作者推荐
英文书信范文-
佛山市顺德区宗地
、规划
竣工验收
、
房产测量面积测算细则
(
内部指引
)
为规范 宗地房产测量管理，
依法保护房屋所有者的合法权益，
适
应我区房地产市场发展的需要 ，
根据
《中华人民共和国城市房地产管
理法》、国家质量技术监督局发布的《房产测量 规范》（
GB
／
T1798
6
－
2000
）的规定 ，结合我区实际，制订本细则。
1
总则
1.1
本细则的面积测算含用地面积、房屋面积、房屋建筑基底面
积。
1.2
本细则适用于本区行政区域内宗地图测量、
规划竣工验收测
量及所有房屋的权 属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆
迁等的用地面积、房产面积测算。
1.3
佛山市国土资源局顺德分局是本区房产面积测算管理的行
政主管部门。
佛山市 国土资源局顺德分局测绘管理部门负责本区宗地
测量房产测量面积测算的日常管理。
1.4
本细则所称房屋各种面积的测算系指房屋水平投影面积的
测量计算，它包括房屋的建筑 基底面积
,
建筑面积、共有建筑面积、
产权面积、使用面积等。
1.5
本细则以中误差作为评定精度的标准，
以两倍中误差作为限
差。
1.6
本区房产测量面积的精度执行《房产测量规范》（
GB
／< br>T17
986
－
2000
）
规范中房产面积精度等级的二级标 准
,
即房产面积中误差
和限差不超过
:0.02
√
S
▔
+0.001S
和
0.04
√
S
▔
+0.00 2S
。
宗地测量的
用地面积、建筑基底面积精度也执行此标准。
注：
S
为房产面积，平方米（
M2
）
2
一般规定
2.1
房屋建筑面积系指房屋外墙
（柱）勒脚以上各层的外围水平
投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结
构牢固，层高
2.20
米以上的永久性建筑。
2.2
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，
按房
屋的内墙面水平投影面积计算。
2.3
房屋产权面积系指权属人（或称产权主，下同）依法拥有房
屋所有权的房屋建筑面积。
2.4
房屋共有建筑面积系指各权属人共同占有或共同使用的建
筑面积。
2.5
房屋面积以平方米为单位，
计算过程中面积取至
0.001
平方米，最终面积取至
0.01
平方米。
2.6
量距应 使用经检定合格的钢卷尺、
玻璃纤维尺、
掌上型测距
仪等能达到相应精度仪器和工具， 边长取位至
0.01
米。
3
房屋墙体定位及归属确认
3.1
房屋勒脚以上的外墙体包括阳台 与房屋的分隔墙体，
其墙体
面积应包括粉刷层、
贴面等外墙保护层，
不包括凸 出外墙面的结构柱、
装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕等）。
3.2 < br>单产权的房屋、
独立幢或独立宗地的连体别墅不存在共有建
筑面积，
其房屋外墙 体全部归入房屋建筑面积内；
毗连房屋四至墙体
归属由相邻各方指认确定。
3.3
墙体归属分为自
（有）
墙、
并墙
（自墙与邻宗自墙紧靠一起 ）
、
共（有）墙和借（他）墙四类。
3.4
成套房屋的 外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公
共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间 之间的分
隔墙均为共有墙。
共有墙的权属线绘于共有墙中线处，
其墙体面积以
权属线为界各自归入相关建筑面积中，
其中房屋的外半墙面积归入共
有建筑面积。
连体别墅不属于成套房屋的范畴，可分割成独立的产权单元房
屋。
3.5
成套房屋的架空楼层、
局部架空等无墙体的外围，
包括底层
楼梯入口处、
店面或车库的卷闸门或铁栅门等，
其墙体厚度可参照本
层其它外 墙或承重墙的实体厚度确定，
本层无可参照的可套用上层外
墙体厚度确定。
地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积
,
设计图
纸墙体厚度未 标明的按
0.20
米计算。
3.6
玻璃幕墙等作为房屋 外墙的，
以结构楼板外沿至玻璃幕等外
墙面的间距确定为外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙 ，又有玻璃
幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆、矮
墙等维护结构的 不视为主墙。
金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
4
房屋建筑面积测算
4.1
计算全部建筑面积的范围：
4.1.1
永久性结构的单层房屋，
按一层计算建筑面积；
多层房屋
按各层建筑面积的总和计算。
4.1.2
房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电
梯间等，其层高在
2.20
米以上部位计算建筑面积。
4.1.3
穿过房屋的通 道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面
积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在
2.20米以上的按其水平投影
面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在
回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。复
式楼的内部楼梯按相应的层数计算面 积。
4.1.4
楼梯间、
电梯
（含观光梯）
井 、
提物井、
垃圾道、
管道井、
通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。
4.1.5
房屋天面上，属永久性建筑，层高在
2.20
米以上的楼梯
间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在
2.20
米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
4.1.6
挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
4.1.7
属永久性结构有上盖的室外楼梯，
按各层水平投影面积计
算。
4.1.8
与房屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上
盖和柱的走廊，均按其柱 的外围水平投影面积计算。
4.1.9
房屋间永久性的封闭的架空通廊，
按外围水平投影面积计
算。
4.1.10
地下室、
半地下室及其相应出入口，
层高在
2.20
米以上
的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积
计算。
4.1.11
与房屋相连属永久性的（不论是否突出墙外）且有非独
立柱或 有围护结构的门廊、
门斗，
按其柱或维护结构的外围水平投影
面积计算。
4.1.12
玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计
算。有 玻璃幕墙同时有主墙体的以主墙体为准计算建筑面积。
4.1.13
属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水
平投影面积计算。
4.1.14
依坡地建筑的房屋，
利用吊脚做架空层，
有围护结构的，
按其 层高在
2.20
米以上部位的外围水平投影面积计算。
4.1.15
与室内任意一边相通的，具备房屋的一般条件，并能正
常利用的伸缩缝、沉降缝 计算建筑面积。
4.1.16
层高在
2.20
米以上的 架空层
（包括技术转换层、
结构转
换层），按柱外围水平投影面积计算。
4.1.17
底层杂物间、储藏室、车库等层高在
2.20
米以上 的，按
其外围水平投影面积计算。
4.1.18
对倾斜、弧状等 非垂直墙体的房屋，层高（高度）
2.2
米以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，
超出底板外沿的，
以底板投影计算建筑面积。
4.1.19
净空高度大于
2.10
米的飘窗
,
且窗台 高度不大于
0.40
米
的计算建筑面积。
4.2
计算一半建筑面积的范围：
4.2.1
与房屋相连有上盖无柱的走 廊、檐廊，按其围护结构外围
水平投影面积的一半计算，属于公共通行的除外。
4.2.2
两面、
三面临墙且无柱的门斗，
其上盖宽度在
1.2
米 以上，
若上盖水平投影面积未超过外墙线及外墙延长线所围成的面积，
按其
上盖水平投 影面积的一半计算；
若上盖水平投影面积超过外墙线及外
墙延长线所围成的面积，
则按 外墙线及外墙延长线所围成的面积的一
半计算。
独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚 等属于永久性建筑的，按其上盖
水平投影面积的一半计算。
4.2.3 < br>未封闭的阳台、
挑廊，
其上盖面积大于其维护结构外围水
平投影面积的，
按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。
当围护
结构向内倾斜时，
按围护结构上 沿外围水平投影面积的一半计算建筑
面积；
当围护结构向外倾斜或外凸时，
按底板外沿 水平投影面积的一
半计算。
如上盖面积小于其维护结构外围水平投影面积的且上盖宽度
大于
0.6
米的，按其上盖投影所能覆盖的面积的一半计算建筑面积。
上盖宽度小于< br>0.6
米的不计算建筑面积。
有上盖不封闭的阳台、挑
廊、
架空通廊其维护结构外围水平投影超过底板外沿的，
按底板水平
投影面积的一半计算建筑面积。
有上盖不封闭的空中平台花园按其围
护外围水平投影面积一半计算建筑面积。
4.2.4
属永久性结构、
无顶盖的室外楼梯，
按各层水平投影面 积
的一半计算。
4.2.5
有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，
按外围水平投影面积
的一半计算。
4.3
不计算建筑面积的范围：
4.3.1
层高小于
2.20
米的夹层、插层、技术层、结构转换层、
地下 室、半地下室及底层杂物间、车库等。
4.3.2
突出房屋墙面的构件、 配件、装饰柱、挂在墙体上的装饰
性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶，无柱雨篷、地下室或半地下室的采光< br>井、防潮层及其保护墙，房屋内的采光通风天井等。
4.3.3
房 屋之间无上盖的架空通道，或无上盖的阳台、挑廊。若
架空通道、消防通道、阳台、挑廊与其上盖相距三 个层高以上，均视
为无上盖。
4.3.4
房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳
池、水池。
4.3.5
建筑物内的操作平台，
上料平台及利用建筑物的空间安臵
箱、罐的平台。
4.3.6
骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、
绿化带 等两侧底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，
不论廊道是
否有柱、维护结构，廊道是否与外 地面有高差、是否有退用地红线；
也不论廊道外是否有人行道、消防通道等。
4.3.7
利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造
的房屋。
4.3.8
活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足
2.20
米的房
屋。
4.3.9
独立烟囱，
室外和屋顶的各种休闲亭、
休闲长廊，各种塔、
罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。
4.3.10
与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；由柱、承重墙体或
房屋结构墙体等自然形成 的无任何使用功能的封闭空间。
4.3.11
与房屋相连的底层有盖无柱无围护走廊；有上盖无走道
的绿化廊。
4.3.12
房屋内的回形楼梯，
其面积大于
1.00
平方米的二层以上< br>的中空部分。
4.3.13
简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼
梯延伸出室外的部分。
4.3.14
无上盖部分的阳台、廊道。斜坡式人行或车行通道等无
顶的建筑。
4.3.15
上层阳台或吊楼等在公共晒台上的投影部分。
4.3.16
与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。
4.3.17
类 似
“
平改坡
”
屋面等为建筑造型而建造，无实用功能
的装饰性建筑部 位
;
屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑
设施。
5
共有建筑面积测算
5.1
共有建筑面积的处理原则：
5.1.1
产权各方有合法权属分割文件或协议的，
按文件或协议规
定执行。
5.1.1.1
商品房在领取商品房预售许可证前，
需要分割合并及改
变使用功能等
,
应经规划报建部门的许可
,
并提供修改后的由规划报
建部门加盖< br><<
规划报建许可专用章
>>
的报建图，
并在销售时告知买受
人；
已领取商品房预售许可证的商品房，
需要分割合并但不改变使用
功能的，
在不影响公共利益的前提下有合理的出入口的由测绘主管部
门会同房产部门实地认定。
5.1.1.2
分割的部位和分割方式应明确写入该部位所有相关权
利人的 买卖合同，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。
5.1.1.3 相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益
和第三方利益，否则不视为有效的分割协议。< br>
5.1.2
无产权文件或协议的，
可按共有建筑相关的房屋的建筑面
积比例分摊。
本条中
“
共有建筑相关
”
指该共有建筑为满足各套 （分户）的出
入、安全等其他使用功能提供保障或服务。
5.2
共有建筑面积按比例分摊的计算公式：
按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：
δ
Si
＝
K×Si
K
＝
Σ
δ
Si/
Σ
Si
式中：
K
－为面积分摊系数
Si
－为各单元参加分摊的建筑面积，单位：平方米（
M2
）；
δ
Si
－为各单元参加分摊所得的分摊面积，
单位：
平方米
（
M2
）
；
Σ
δ
Si
－为需要分摊的分摊面积总和，单位：平方米（
M2
）；
Σ
Si
－为参加分摊的各单元建筑面积总和，
单位：
平方米
（
M2
）
。
5.3
共有建筑面积的分类：
5.3.1
幢共有建筑面积；
5.3.2
功能区共有建筑面积；
5.3.3
层共有建筑面积；
5.3.4
其它共有建筑面积
5.4
可分摊的共有建筑面积：
5.4.1
共有建筑面积的一般内容： 幢内的电梯井、管道井、楼梯
间、
室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门 斗、
过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整
幢、
某一层或 某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和
管理用房的建筑面积。
5.4.2
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙
（包括山墙及画线车位的线 位）水平投影面积一半的建筑面积。
5.5
不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间：
5.5.1
独立使用的地下室、
半地下室，
地下室或半地下室独立的