上海市房产面积测算要求规范2017
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2021年01月25日 05:39
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市房产面积测算规
1.
房产面积测算的总则
1.1
（房产面积测算的容）
房产面积测算分为房屋建筑面积测算和共有建筑面积摊算，
其中
共有建筑面积摊算包括 专有建筑面积（套建筑面积）测算、共有建筑
面积测算与分摊。经共有建筑面积摊算，计算出产权建筑面 积（套建
筑面积）
。
1.2
（房产面积测算的要求）
1.2.1
房产面积的测算指水平面积的测算，
房屋边长测量取水平距离。
房 屋边长以米为单位，取值
0.01
米；房产面积以平方米为单位，取
值
0.0 1
米平方米。
1.2.2
共有建筑面积分摊过程中，各权属单元的套建筑面 积、套应分
摊的共有建筑面积及套建筑面积取值
0.01
平方米，共有建筑面积摊算结果保留四舍五入的凑整误差。
1.2.3
房屋建筑面积测算最大误差按下式计算：
式中：
△—房屋建筑面积误差的限差（
M
2
）
S
—房屋建筑面积（
M
2
）
2.
房屋建筑面积计算
2.1
（一般规定）
2.1.1< br>房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投
影面积，包括阳台、挑廊、地下室、 室外楼梯等，且具备有上盖，结
构牢固，层高（或高度）
2.2
米（含
2.2
米）以上的永久性建筑。
2.1.2
房屋建筑面积计算应具备以下条件：
（
1
）应 具有上盖（独立顶盖或以上部的房屋、阳台、挑台、廊、
屋檐等上部建筑为盖）和地
(
楼、底
)
板；
（
2
）应有围护结构（如：墙、柱、护栏等）；
（
3）层高或高度在
2.2
米或
2.2
米以上；
（
4
）结构牢固，属永久性的建筑物；
（
5
）房 屋的附属部位（如：阳台、廊、门斗、雨篷等）应与主体
房屋室相连通；
（
6
）可作为人们生产或生活或各种活动的场所。
2.1.3按围护结构（如：墙、柱、护栏）水平外围计算房屋建筑面积
应遵循以下规则：
（
1
）房屋空间由墙、柱、护栏分别围护的，建筑面积应按墙、
柱、护栏各自水平外围 计算。见图
2.1.1
图
2.1.1
（
2
） 房屋空间主要由墙围护，墙面有柱突出的，建筑面积一般按
墙水平外围计算。见图
2.1.2
图
2.1.2
（
3
）房屋空间主要由柱、护 栏相连围护或由墙、护栏纵横相连围
护，
护栏外围小于柱或墙端外围的，
建筑面积应按 护栏水平外围计算；
护栏外围大于柱或墙端外围的，建筑面积应按柱或墙端水平外围计
算，若遇 阳台或按一半计建筑面积的部位，则按护栏外围计算。见图
2.1.3
图
2.1.3
（
4
）房屋不封闭部位有柱、墙围护其上盖外沿小于 柱、墙外围的，
建筑面积应按上盖外沿的水平投影计算。当柱（墙）间连有护栏，护
栏外围和上 盖外沿均小于柱（墙）外围的，建筑面积应按护栏外围和
上盖外沿中小者的水平投影计算。见图
2.1.4
图
2.1.4
（
5
）房屋不封闭部位的底 板外沿小于围护结构外围的，建筑面积
应按底板外沿的水平投影计算。见图
2.1.5
图
2.1.5
（
6
）房屋不封闭部位有柱、墙围护其上 盖和底板外沿均小于柱、
墙外围的，
建筑面积应按上盖和底板外沿中小者的水平投影计算。见
图
2.1.6
图
2.1.6
2. 2
（建筑面积计算细则）
2.2.1
单层、多层房屋
单层房屋按一层计算建筑面积。
多层房屋按各层建筑面积的总和
计算。
2.2.2
夹层、插层、技术层
房屋的夹层、插层、技术层及其井道和连通 的楼梯、电梯井等层
高在
2.20
米以上的部位按其围护结构水平外围计算建筑面积。
2.2.3
地下室、半地下室
（
1
）层高在< br>2.20
米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按
其外墙（不包括防潮层及保护墙 ）水平外围计算建筑面积。
（
2
）与室连通的有透明结构顶盖的地下室采光 井，按其围护结构
水平外围计算建筑面积；
与室不连通的有透明结构顶盖的地下室采光
井及露天的地下室采光井不计建筑面积。见图
2.2.7
图
2.2.7
2.2.4
突出屋面的建筑
（
1
）房屋天面上属永久性建 筑（如：楼梯间、水箱间、电梯机房、
设备用房等），层高在
2.20
米以上的，按其 外围水平面积计算。
（
2
）突出屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层时， 若缓冲层向
天面开门且层高在
2.20
米以上的，缓冲层应计算建筑面积；若缓冲层不开门的，则不计建筑面积。
（
3
）房屋天面上有盖和围护结构的景 观或装饰性建筑（如：亭、
阁、塔、装饰柱廊及其他装饰性架空部位等）不计建筑面积。
2.2.5
穿过房屋的通道
穿过房屋的通道，按一层计算建筑面积。
2.2.6
跨层部位、上空部位
房屋层高跨越两个以上自然层的建筑空间< br>（如：
门厅、
大厅等）
，
按其所在层计算一层建筑面积，
在其 上部被跨楼层形成的上空部位按
周边围护结构外围不计建筑面积。
上空周边的走廊、
回 廊及室阳台
（层
高≥
2.2M
）按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图< br>2.2.8
图
2.2.8
2.2.7
井道
（
1
）房屋中的井道（如：电梯井、提物 井、垃圾道、管道井、通
风井、
烟道等）
按其穿越的房屋自然层
（层高≥2.2M
）
计算建筑面积。
见图
2.2.9
图
2.2.9
（
2
）观光梯透明结构封闭围护的梯井及 不封闭围护结构围护的梯
井，按其穿越的房屋自然层（层高≥
2.2M
）计算建筑面积 。无围护梯
井的观光梯不计建筑面积。见图
2.2.10
图
2.2.10
（
3
）房屋中的井道（包括观光梯井） 在仅穿越跨层部位的部分，
按一层计算建筑面积。见图
2.2.9
（
4）房屋井道的坑底高于房屋最下层地坪，坑底至坑上一层层高
小于
2.2
米的，最 下层的井道不计建筑面积。见图
2.2.9
2.2.8
阳台
（
1
）全封闭的阳台按其围护结构水平外围计算建筑面积。
（2
）不封闭的阳台（如：凸阳台、凹阳台、凹凸阳台、有柱阳台
等）按其围护结构外围水平 投影一半计算建筑面积。见图
2.2.11
图
2.2.11
不封闭阳台应具有上盖，上盖高度应≥
2.2
米且≤
2
个自然层。< br>当上盖满遮阳台时，
则其下不封闭阳台按其围护结构外围水平投影一
半计算建筑面积；< br>当上盖前沿遮盖阳台前护栏而其侧沿未遮盖阳台侧
护栏时，
则其下不封闭阳台按上盖侧沿 与阳台前护栏外围合围的水平
投影一半计算建筑面积；
当上盖前沿未遮盖阳台前护栏时，
则其下不
封闭阳台不计建筑面积；水平投影为“凸”形的不封闭阳台，若其上
盖前沿未遮蔽阳 台“凸”形前部护栏但遮蔽“凸”形后部护栏的，则
其下不封闭阳台按
“凸”
形后部分 护栏外围水平投影一半计算建筑面
积。无上盖或上盖高度不符规定的不封闭阳台不计建筑面积。见图2.2.12
图
2.2.12
（
3
） 底层不封闭阳台符合有护栏、上部
2
层以有满遮本阳台的不
封闭阳台的，
按其 围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。
坐于下
部房屋屋面平台上的不封闭阳台
（简 称屋面阳台）
参照底层不封闭阳
台计算建筑面积。见图
2.2.13
、
图
2.2.13
底层不封闭阳台、
屋面阳台计算建筑面积的 ，
其护栏中允许开一
个出口，阳台横向护栏中开有出口的应余留部分护栏。见图
2.2 .14
图
2.2.14
底层不封闭阳台、屋面阳台两侧有竖直围护结构 （如柱、墙）、
上盖满遮及护栏围闭的，
不论其上部有无类似阳台，
按其围护结构外< br>围水平投影一半计算建筑面积。见图
2.2.15
图
2.2.15
（
4
）不封闭阳台向房屋延伸，形成部分悬空部分坐于下层屋顶的
阳台，若阳 台延的屋顶部分两侧由竖直围护结构（如墙、柱）围护或
符合屋面阳台建筑面积计算规则的，
则 整个阳台按不封闭阳台标准计
算建筑面积，
否则整个阳台不计建筑面积；
不封闭阳台横 向延伸坐于
下层屋顶上，
形成部分悬空部分坐于下层屋顶的阳台，
悬空部分的按
不封闭阳台标准计算建筑面积，
坐于下层屋顶的部分按屋面阳台标准
计算建筑面积。见图2.2.16
图
2.2.16
（
5
）上下层不封闭阳台投影错位的，下层阳台以其上部
2
个自然
层围 的阳台（或其他形式的上盖）为上盖（上盖进深≥阳台进深），
按上盖侧沿与阳台前护栏外围合围的水平 投影一半计算建筑面积。
见
图
2.2.17
图
2.2.17
（
6
）不封闭阳台护栏倾的，阳台建筑面积按护栏 上端水平外围尺
寸起算；
不封闭阳台护栏外倾的，
阳台建筑面积按护栏下端水平外围< br>尺寸起算；
不封闭阳台护栏超出底板外沿的，
阳台建筑面积按底板水
平外围尺寸 起算。此类阳台上盖应遮蔽护栏上端外围。见图
2.2.18
图
2.2.18
2.2.9
室外走廊（包括挑廊、檐廊、连廊）
图
2.2.19
（
1
）全封闭的走廊按其围护结构水平外围计算建筑面积。
（2
）室外无柱有护栏的走廊（简称无柱走廊，其护栏中允许开有
出口）其建筑面积按围护结 构外围水平投影一半计算。见图
2.2.20
图
2.2.20
无柱走廊的 上盖高度应≥
2.2
米且≤
2
个自然层。上盖满遮的，
则其无柱走廊 按其护栏外围水平投影一半计算建筑面积；
无柱走廊沿
长度方向部分有上盖遮蔽部分为露天的，
上盖遮蔽部分的走廊按上盖
与护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积。
无上盖或者 上盖进深
＜走廊护栏进深或者上盖高度不符规定或者无护栏的无柱走廊，
不计
建筑面积 。见图
2.2.20
无柱走廊护栏倾、外倾、超出底板外沿的，参照不封闭阳台护栏
标准计算建筑面积。见图
2.2.18
（
3
）室外有柱走廊按其柱水平外围计算建筑面积。见图
2.2.21 有柱走廊柱间附有护栏、廊端有竖直围护结构（如墙）、底板外
沿小于柱外围及上盖外沿小于柱外围 情形的，
应遵照建筑面积计算一
般规定中有关建筑面积按围护结构水平外围计算应遵循的规则，
确定
有柱走廊的水平外围，计算其建筑面积。见图
2.2.21
图
2.2.21
2.2.10
架空通廊
（
1
）全封闭的架空通廊按其围护结构水平外围计算建筑面积。
（
2
）有顶盖不封闭的架空通廊（包括无柱架空通廊和有柱架空通
廊）按其围护结构外围 水平投影一半计算建筑面积。见图
2.2.22
图
2.2.22
无柱架空 通廊按其护栏外围水平投影一半计算建筑面积。
其上盖
应符合满遮护栏且高度≥
2.2
米且≤
2
个自然层，
否则不计建筑面积。
见图
2.2.23
有柱架空通廊上盖满遮护栏的，
按护栏外围水平投影一半计算建
筑面积；
有柱 架空通廊护栏外围大于柱外围，
上盖遮蔽柱未遮蔽护栏
的，
按柱外围水平投影一半计算 建筑面积；
有柱架空通廊护栏外围和
上盖外沿均小于柱外围的，
按其中小者外围水平投 影一半计算建筑面
积。见图
2.2.23
图
2.2.23
（
3
）无顶盖的架空通廊不计算建筑面积。
2.2.11
门斗、门廊
（
1
）门斗按其围护结构水平外 围计算建筑面积。有突出墙面的围
护结构并以上部建筑为上盖的类似门斗的房屋出入口，
按其围 护结构
水平外围计算建筑面积。见图
2.2.24
图
2.2.24
（
2
）房屋外墙凹有上盖的出入口，上 盖与出入口处房屋外墙合围
的空间不计建筑面积。见图
2.2.25
图
2.2.25
若房屋外墙凹有上盖的出入口，
其两侧墙前外端 有突出的围护结
构（如垛墙、柱）的，则按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图
2.2.2 6
图
2.2.26
（
3
）门斗常见异形按图
2.2.27
所示计算建筑面积。
图
2.2.27
（
4
）有柱或有围护结构的门廊，按其 柱或围护结构水平外围计算
建筑面积；独立柱、单排柱或单排支撑结构的门廊，按其上盖水平投
影一半计算建筑面积。见图
2.2.28
图
2.2.28
2.2.12
雨蓬
（
1
）有柱（或有柱和侧墙）雨蓬按其 柱水平外围计算建筑面积；
独立柱（或独立支撑结构）雨蓬，按其上盖水平投影一半计算建筑面
积。见图
2.2.29
以上部建筑为上盖下有柱（或有柱和侧墙）的建筑空间，按其柱
水平外围计算建筑面积；
以上部建筑为上盖下有独立柱
（或独立支撑
结构）的建筑空 间，按其上盖水平投影一半计算建筑面积。
图
2.2.29
（
2
）无柱雨蓬下的空间不计建筑面积。见图
2.2.30
图
2.2.30
2.2.13
楼梯
（
1
）室楼梯（包括自动扶梯）、楼梯间的建筑面积按其通过的房
屋自然层（层高≥
2 .2M
）计算。见图
2.2.31
图
2.2.31
室楼梯、楼梯间在仅通过跨层部位的部分，
按一层计算建筑面积。
见图
2.2.31 室楼梯每个自然层的建筑面积是按其下一层至本层的楼梯水平
投影计算，两层间的楼梯板投影重叠的 部分，只计一次投影。见图
2.2.32-A
、
B
室最底层楼梯下方空间按 最底层楼梯水平投影计算建筑面积。
见
图
2.2.32-B
、
C < br>室楼梯被上层梯洞围护结构水平投影遮盖的部分不计入上层的
楼梯建筑面积。见图
2.2 .32-C
图
2.2.32
错层房屋中每个错层楼梯的建筑面积按其错 下一层至本层楼梯
水平投影计算，
最下错层楼梯下方空间按最下错层楼梯水平投影计算
建筑面积。见图
2.2.33
图
2.2.33
（
2< br>）层高
2.2
米以上有满遮顶盖的室外楼梯，按其围护结构外围
水平投影计算建 筑面积；
层高
2.2
米以上无顶盖或顶盖不满遮的室外
楼梯，按其围护结构外 围水平投影一半计算建筑面积。见图
2.2.34
图
2.2.34 每个楼层室外楼梯的建筑面积，
按其下一房屋自然层至本房屋自
然层的室外楼梯段围护结构 外围水平投影计算，
两层间的楼梯投影重
叠的部分，只计一次投影。
室外楼梯在仅临靠跨层部位的部分，室外楼梯按一个楼层计算。
多层室外楼梯，若最上层顶盖满遮整个楼梯的，
则各楼层室外楼
梯均按其围护结构外围水平投影计算建筑面 积；
若最上层上盖满遮部
分楼层的楼梯的，
则被遮盖的楼层楼梯按其围护结构外围水平 投影计
算建筑面积，
未被遮盖的楼层楼梯按其围护结构外围水平投影一半计
算建筑面积 ；
若最上层无顶盖或顶盖不满遮室外楼梯的，
则各层室外
楼梯均按其围护结构外围水平 投影一半计算建筑面积。见图
2.2.35
图
2.2.35
2.2.14
架空层
（
1
）层高
2.2
米以上的架空层按其围护结构水平外围计算建筑面
积。见图
2.2.36
（
2
）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其
高度在
2.20
米以上部位的外围水平投影面积计算。