分摊面积计算方法
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2021年01月25日 05:46
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分摊面积计算方法
房屋建筑面积测算的规定
《房产测量规范》
（
GB/T 17986-2000
）
（摘要）
一、计算全部建筑面积的范围
1
、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑 面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2
、房屋内的夹层、插层、技术层及其 梯间、电梯间等其高度在
2.20m
以上部位计算建筑面
积。
3< br>、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，
层高< br>
在
2.20m
以上的，按其水平投影面积计算。
4
、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。
5
、房屋天面上，属永久性建筑，层高在
2.20m
以上的楼梯间、水箱间、 电梯机房及斜面结
构屋顶
高度在
2.20m
以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
6
、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7
、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8
、
与房屋相连的有柱走廊，
两房屋间有上盖和柱的走廊，
均按其柱的外围水平投影面 积计算。
9
、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
10
、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在
2.20m
以上的，按其外 墙（不包括采光井、
防潮
层及保护墙）外围水平投影面积计算。
11
、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12
、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。
13
、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
1 4
、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在
2.20m
以 上部位的
外围
水平面积计算。
15
、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
二、计算一半建筑面积的范围
1
、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
2
、
独立柱、
单排柱的门廊、
车棚、
货棚等属永久性建筑的 ，
按其上盖水平投影面积一半计算。
3
、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
4
、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。
5
、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。
三、不计算建筑面积的范围
1
、层高小于
2.20m
以下 的夹层、插层、技术层和层高小于
2.20m
的地下室和半地下室。
2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3
、房屋之间无上盖的架空通廊。
4
、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
5
、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6
、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7
、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
8
、活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9
、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
10
、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
一、成套房屋建筑面积测算
（一）成套房屋的建筑面积
成套房屋 的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分
组
成。
（二）套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
1
、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等
空间
面积的总和。
2
、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
3
、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
4
、内墙面装饰厚度计入使用面积。
（三）套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各
套之
间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积
的一
半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。
（四）套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按的规定计算。
< br>套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水
平投< br>
影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
二、共有共用面积的处理和分摊公式
（一）共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
（二）共有共用面积的处理原则
1
、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
2
、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δ
Si=K*Si
Σδ
Si
K=-- ---------
Σ
Si
式中：
K--
为面积的分摊系数；
Si--
为各单元参加分摊的建筑面积，
m2
；
δ
Si--
为各单元参加分摊所得的建筑面积，
m2
；
Σδ
Si--
为需要分摊的分摊面积总和，
m2
；
Σ
Si--
为参加分摊的各单元建筑面积总和，
m2
。
三、共有建筑面积的分摊
（一）共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、
过
道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投
影面
积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包 括山墙）水平投影面积一半
的建
筑面积。
独立使用的 地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室
都不
计入共有建筑面积。
（二）共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物 的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地
下
室 、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建
筑物
的共有建筑面积。
（三）共有建筑面积的分摊方法
1
、住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法 和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各
套房
屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
2
、商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能 按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅
和商
业两部分，即住宅部分分摊 得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面
积。
然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢 共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点
的方
法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到 的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面
积依
比例分摊至 各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层
总的
共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到
的共
有建筑面积。
3
、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。
m
Σδ
Si
i =1
K=----- ------
n
Σ
Si
i =1
岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则
为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，
统一房屋建筑面积计算规则， 依法维护有关当
事人的合法权益，根据中华人民共和国《房产测量规范》（
GB/T17986 -2000
），结合我市
实际，制定本细则。
第一部分
房屋建筑面积计算
一、一般规定
1.
房屋面积计算系 指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有
建筑面积、使用面积等的测算。
2.
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上 各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑
廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20
米以上（含
2.20
米下同）
的永久性建筑。
3.
房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
4.
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投 影面积
计算。
5.
房屋的产权面积 系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房
地产行政主管部门登记确权认定。< br>
6.
房屋层数系指房屋的自然层数，一般按室 内地坪±
0
米以上计算。
假层、附层（夹层）
、
插层、阁楼（暗楼） 、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
7.
房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。
8.
整幢房屋的计算结果保留两位小数。
9.
共有建筑面积分摊系数
保留六位小数。
10.
各类房产面积测算必须独立测算两次，
其较差应在规定的限差以内，
取中数作为最后
结果。
11.
房产证注记建筑面积保留两位小数，进位的原则“
4
舍< br>5
入”。
12.
房产面积的精度等级为二级。
13.
房屋建筑面积测量，
应使用符合国家规定标准的计量器具。
测绘仪器设备应定期检测。
二、成套房屋建筑面积规定
（一）、套建筑面积
套建筑面积
=
套内建筑面积
+
共有分摊建筑面积
（二）、套内建筑面积
套内建筑面积
=
套内使用面积
+
套内墙体面积
+
套内阳台建 筑面积