《物业管理实务》电子教材
温柔似野鬼°
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2021年01月27日 18:09
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物业管理实务
第一章
物业管理企业
第一节
概述
一、物业管理企业的概念和特征
物业管理企业是依法成立、
具备专门资质并 具有独立企业法人地位，
依据物业服
务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳 为以下三点：
第一，
是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建 立，
拥有一定的资
金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具 备相
应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事
的责任； 所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，
属于服务性企业。
物业管理企业 的主要职能是通过对物业的管理和提供的
多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒 适、方便、安全的
工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营
服务等项目，尽可 能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是
服务，与工业企业等其他经济组织是有区 别的。
第三，
具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物 业使用人提
供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业
的 装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类
物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方
法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分
1.
全民所有制物业管理企业
全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有 。
这类企业从已有的全民所有制企
业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的 房屋管理和维修部门
为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于< br>原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，
具有自建自管的 特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断
深入，这类企业已逐步走上市场化发展 的轨道。
2.
集体所有制物业管理企业
集体所有制物业管理企业 的资产属于集体所有。
这类企业一般是以街道原有的房
产管理机构为基础，由街道或其他机构负 责组建，管理街道区域内的物业或其他物
业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责 组建，主要管理企
业自建开发的各类房产。
3.
民营物业管理企业
民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。
4.
外资物业管理企业
外资物业管理企业是以外商独资经营、
中外 合资经营或合作经营等形式进行运作
的物业管理企业。
5.
其他物业管理企业
其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济 成分的投资主体所有的物
业管理企业。
（二）按股东出资形式来划分
1.
物业管理有限责任公司
物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，
对公司承担有限责任，
公司以其
全部资产对公司的债务承担责任。
2.
物业管理股份有限公司
物业管理股份有限公司的全部资产被划分为等额 股份，
鼓动以其所持股份为限对
公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
3.
股份合作型物业管理企业
股份合作型物业管理企业的股东通过订 立合作经营章程，
按其股份享有权利和义
务，企业以其全部资产对其债务承担责任。
三、物业管理企业的常见模式
（一）房地产建设单位的附属子公司或部门
房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或
非法人物业管理企业 。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门（不属于
企业）
，承担售后物业的管理工作 。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理
单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要 管理对象为上级建设单位开
发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位 开发
项目以外，也通过市场获取物业管理项目。
（二）独立的物业管理企业
独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注
册、自主经营、自负 盈亏的物业管理企业。
（三）物业管理集团公司
物业管理集团公司主要由 集团总公司和下属公司或分公司构成。
集团总公司是
宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公 司负责，总公司机关中也设若干业务处
室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业 服务内容划分，
如楼宇设备维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。
第二节
物业管理企业的成立
根据《公司法》和 《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设
立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段 。
一、物业管理企业的工商注册登记
根据《公司法。
规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，
在领取营
业执照后，方可额开业。因此，物 业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注
册登记，其办理手续与一般企业相同。
（一）企业名称的预先审核
物业管理企业可结合行业特点，
根据所管理物业 的名称、
地域、
公司发起人等取
名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根 据公司登记管理的有关规定，
物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业 名称的
预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》
。
（二）公司地址
物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。
（三）注册资本
《公司法》规定，
科技开发、
咨询、
服务 性有限责任公司最低限额的注册资本为
１０万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考 虑到企业注册后
即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合资质等级注册资本的规
定要求。
（四）股东人数和法定代表人
在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。
（五）公司人员
物业管理企业人数和从业资格应该符合相关法规要求。
（六）公司章程
< br>物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以
及利益分配、债权 债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础
条件之一。企业章程的内容因企业性质和 业务的实际情况不同而有所不同。一般工
商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：
（１）总则，包括公司名称和地址等；
（２）企业的经营范围；
（３）公司的注册资本；
（４）股东的姓名或名称；
（５）股东的权利和义务；
（６）股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；
（７）公司的法定代表；
（８）公司解散事由和清算方法；
（９）职工录用方式、待遇、管理方法；
（１０）企业的各种规章制度。
物业管理企业在办理企业注册登记时，
应提交由具有法定资质机构出具的验资证
明，以 及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发
给营业执照，公司即告成立。
二、物业管理企业的资质审批及管理
（一）物业管理企业的资质条件
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建 设主管部门负责一级物
业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级< br>物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级
和三级物业管理企 业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导
和监督。设区的市的人民政府房地产主管部 门负责三级物业管理企业资质证书的
颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督 。各资质等
级物业管理企业的条件如下：
１
.
一级资质：
（１）注册资本人民币
500
万元以上；
（ ２）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技
术人员不少于
30< br>人。其中，具有中级以上职称的人员不少于
20
人，工程、财务等
业务负责人具 有相应专业中级以上职称；
（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
（４）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列
相应计算基数的百分比之 和不低于
100
％：
1
）多层住宅
200
万平方米；
2
）高层住宅
100
万平方米；
3
）独立式住宅（别墅）
15
万平方米；
4
）办公楼、工业厂房及其它物业
50
万平方米。
（５）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信
用档案系统，有优良 的经营管理业绩。
２
.
二级资质
（１）注册资本人民币
300
万元以上；
（２）物业管理专业人员 以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和
技术人员不少于
20
人。其中，具有 中级以上职称的人员不少于
10
人，工程、财
务等业务负责人具有相应专业中级以上职 称；
（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
（４ ）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下
列相应计算基数的百分比之和不低 于
100
％：
1
）多层住宅
100
万平方米；
2
）高层住宅
50
万平方米；
3
）独立式住宅（别墅）
8
万平方米；
4
）办公楼、工业厂房及其它物业
20
万平方米。
（５） 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企
业信用档案系统，有良好的经营管理 业绩。
３
.
三级资质
（１）注册资本人民币
50
万元以上；
（２）物业管理专业人员以 及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和
技术人员不少于
10
人。其中，具有中 级以上职称的人员不少于
5
人，工程、财务等
业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
（４）有委托的物业管理项目；
（５）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管 理制度和标准，建立企
业信用档案系统。
（二）在申报资质时需提供的资料
新设立的物业管理企业，
其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
物业管理企业应当自领取营业执照之日起
30
日内，
持下列文件向工商注册所在地直
辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
（１）营业执照；
（２）企业章程；
（３）验资证明；
（４）企业法定代表人的身份证明；
（５）物业管 理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称
证书和劳动合同。
（三）物业管理企业的资质管理
资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业 和行业管理的主要内容之
一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规 章，
是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物
业管理行 为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理
企业的管理和服务水平。物业管 理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业
管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门 的批准。
第三节
物业管理企业的组织形式与机构设置
一、物业管理企业的组织形式
物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形 式。物业管理企业的组
织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。
（一）直线制
直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲 自执行
全部管理职能，按垂直系统直接领导，不社专门职能机构（如图
1-1
所示）< br>。这种组
织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较
复杂的物业管理。
（
1
）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，责权分明，指挥及时。
（
2
）主要缺点：要求领导能通晓各种知识，具备多方面的知识和技能。
组
组
组
组
组
组
图
1-1
直线制物业管理组织形式
（二）直线职能制
直线职能制以直线制 为基础，
在各级主管人员的领导下，
按专业分工设置相应的
职能部门，
实行主 管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式
（如图
1-2
所示）
。 其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机
构对下面直线部门一般不能下 达指挥命令和工作指示，
只是起业务指导和监督作用。
这种组织形式是目前物业管理机构设置中 普遍采用的一种形式。
（
1
）主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及 面广、技术复杂、服务多样
化、管理综合性强的物业管理企业。
（
2
）主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降
低工作效率。
图
1-2
直线职能制物业管理组织形式
（三）事业部制
事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差 别很大的
大型集团公司所采用的一种组织形式（如图
1-3
所示）
。这类集团 公司按产品、地区
或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业单位都是一个利润
中心，实行独立核 算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、
经营业务复杂多样的大型综合型物业管理 公司借鉴采用。
图
1-3
事业部制物业管理组织形式
（
1
）
主要优点：
一是强化了决策机制，
使公司最高领导摆脱了繁杂 的行政事务，
着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，
增强了企业的活力；三是促进内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于
复合型人才的考核培养 ，便于优秀人才脱颖而出。
（
2
）主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。
（四）矩阵制
矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，
按照业 务内容、
任务成项
目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式（如图
1- 4
所示）
。其特点
是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参 加项目的成员
受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。
图
1-4
矩阵制物业管理组织形式
（
1
）主要优点：
一是加强了各职能部门之间的横向联系，
充分利用了人力资源；
二是有 利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强
的有机性和适应性。
（
2
）主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领
导；二是部门之间关系复杂，协调工作量较大，处理不当容易产生矛盾。
二、物业管理企业组织机构设置的影响因素
（一）企业战略因素
战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。
组织机构与组织战略密切
相关，一方面组 织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了
重大变化时，组织机构应作相应的调整 ，以支持组织战略的变化。
（二）外部环境因素
外部环境主要包括物业管 理的行业特点、人力资源条件、
产品特点、客户、市场
特点、物业管理的政策法规和宏观经济形 势等因素。在设计组织机构时要考虑外部
环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强 调其适应性，以便
采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。
（三）技术因素
技术因素主要包括设备、
技术、管理知识在内的广义技术概 念。
一方面，
组织活
动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动 ，亦影响职责划
分、岗位设置及素质要求。
（四）组织规模及所处阶段
< br>组织规模直接影响到组织机构的管理层次、
集权程度、
规范化及制度化；
组织规
模化较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不同，面
临的主要任务 和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。
三、物业管理企业组织机构设置的要求
（一）按照规模，任务设置
物业管理企业在设置组织机构时，
一方面应考虑 管理的规模，
一般而言，
管理面
积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职 能设置就越全面，分工越精
细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几 个相
关的部门合并长一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。物
业管理企 业的组织机构设置要服从企业的任务和目标，根据物业管理模式的任务和
目标的不同，组织机构设置的重 点也应该有所区别。
（二）统一领导、分层管理
物业管理企业各部门和项 目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分
解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为 ，实现集权与分权相结合。物
业管理企业无论进行怎样的组织机构设置，都要服从统一指挥的原则，即企 业的各
个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。这样才能
避免多 头指挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。
（三）分工协作
在 物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，
改善各职能部门、各项目、
各
岗位之间 的横向协作关系。物业管理企业组织机构的划分包括管理层次的划分、部
门的划分和职权的划分。各层级 、部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和
负责，各部门和人员之间又应该保持相互协作关系。< br>
（四）精干、高效、灵活
物业管理企业组织机构在精简、
精干、< br>高效的同时，
还应根据企业外部环境的变
化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的 调整。
四、物业管理企业的机构设置
物业管理企业规模较大、
管 理的物业较多时，
企业的总体结构可分为两级：
企业
总部和各项目管理机构（也有称管 理处、服务中心或服务处的）
。在企业总部可以设
置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同 业务；项目管理机构负责具体管理服
务操作。
一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：
（一）总经理室
总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师“
（总会计师、总经济师、总工
程师等 ）
，部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大
问题作出决策。< br>
（二）人力资源部
人力资源部的主要职责包括：
制订企业各项人力 资源管理制度，
编制人力资源发
展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪 酬管理方案，完成
人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。
（三）行政管理部
行政管理部的主要职责包括；
编制实施行政管理、
企业文化建设、
品牌管理和信
息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标 准，完成企业日常
行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。
（四）财务部
财务部的主要职责包 括：
坚持原则，
遵守财经纪律，
执行财务规章制度；
编制财
务计划， 做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；
督促检查各项目的财务收支情 况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向
总经理室汇报财务收支情况。
（五）品质管理部
品质管理部的主要职责包括：
企业质量管理体系运行和维 护，
各物业项目服务品
质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管 理体系，
外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关
系管 理，客户投诉处理，客户满意度评价等。
（六）市场拓展部
市场拓展部的 主要职责包括：
物业管理市场调查研究，
物业管理市场拓展，
物业
项目可行性 研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织
和协调，顾问项目管理与协调等。
（七）经营管理部
经营管理部的主要职责包括：
制订和分解企业 经营计划和经营目标，
制订物业项
目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考 核等。
（八）工程管理部
工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保 障，合格工程维修分包商评审，
各项维修保养工程和工程改造项目投标、预算及审价、合同评审工作，为 各物业项
目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移
交、 验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。
（九）安全管理部
安全管理部的主要职责包括：
各物业项目安全管理监督控制、
安全管理指导的统
筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责
或参与有关标书安全 管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的
制订与实施，并监督、指导、协调和考核各 项目的执行情况；完成安全巡查、安全
投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或 突发事件的调查
和处理。
（十）环境管理部
环境管理部的主要职 责包括：
负责清洁、绿化管理，
保持环境卫生，实施企业对
清洁和绿化分包方监管等；
具体负责指导、
监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；
负责对承包方的监督检查与考 核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组
织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划 。
复习思考题
1.
简述物业管理企业的概念、特征。
2.
简述物业管理企业的类型。
3.
物业管理企业注册登记包含哪些要点
4.
物业管理企业资质分为哪些等级应由哪些机构颁发相应的资质证书
5.
新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料
6.
简述设置物业管理企业组织机构的要求。
7.
简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。
8.
简述直线职能式组织机构的主要优缺点。
第二章
物业管理招标投标
物业管理招标投标的招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，
通过规范有序
的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招标投标，是我国物业管理发展
的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。
物业管理招标投标与其他行业相比，< br>具有一定的自身特点。
本章拟从物业管理招
标投标的概念入手，对物业管理招标投标的内 容、形式以及招标投标策划与实施，
物业管理方案的制作等方面分别予以阐述。
第一节
物业管理招标投标的内容与形式
一、物业管理招标投标的概念
（一）物业管理招标
1.
物业管理招标的概念
物业管理招标，
是物业管理服务产品预约 的一种交易方式，
即由物业的建设单位、
业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业 管理服务内容，制订符合其
管理服务要求和标准的招标文件，
由许多家物业管理企业或专业管理 公司参与竞标，
从中选择最符合的竞投者，并与之订立物业管理合同的一种交易行为。
2.
物业管理招标主体
物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大 会（单一业主）
、物业产权
人（政府机关或物业产权部门）
。
在业 主、
业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，
由物业建设单
位负责物业 管理的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业
管理权的招标组织工作。
一些重点基础设施或大型功用设施的物业（如机场、码头、医院、学校、口岸、
政府办公楼等）
，
其产权人多为政府的国有资产管理部门，
此类型物业的招标必须经
国有资产 管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采
购中心等作为招标人组织招标。
（二）物业管理投标
1.
物业管理投标的概念
物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，
根据招标文件中确定的 各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的
行为。
2.
物业管理投标的主体
物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的 物业管理企业或专业管理公
司（以下简称投标人）
。
专业管理公司通常是指 具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，
如电梯（安装、维修）专业公司、楼宇设备专业 公司、清洁卫生公司、园林绿化专
业公司等。
就整体的物业管理服务项目而言，投标 的主体必须具有相应资质的物业管理公
司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投 标的情况，参与
投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。
二、物业管理招标的类型
（一）按物业类型划分
根据物业的不同 类型，
可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标
两大类。
其中的非住宅 类型项目可分为商业区、
写字楼、
工业区、
公用基础设施
（如
机场、 医院、地铁、学校、码头、步行街）等。
（二）按项目服务内容的实施划分
根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，
可以将物业管理投标分为整
体物业管理项 目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。
如规划用地为
54万
m
2
的某大学城物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本
体与设施 设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标；在房
屋本体与设施设备的维护管理这 一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机
组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作 为分包商；在清洁卫生、环
境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、 绿化
等专业公司参与。
（三）按招标主体的类型划分
根据物业管 理招标主体的不同，
可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的
招标、业主大会（或单一业 主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。
前期物业管理一般以物业建设单位为招 标主体；
物业管理正常运作后，
一般以业
主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设 施或大型公用设施、政府办公设施，
招标主体则为物业产权人、管理使用单位或采购中心。
（四）按项目服务的方式划分
根据物业管理服务的方式不同，
物业管理招标 可以分为全权管理项目招标、
顾问
项目招标等类型。
三、物业管理招标投标的特点
（
1
）由于物业管理是综合性的服务 ，服务内容的内涵范围和领域较广，甚至在
一个项目中有时会出现几中不同类型的物业，
并要求 投标人提供综合性的管理服务，
因此物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社 区物业项
目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区（校办企
业） 等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所
提供的服务具有综合性。< br>
（
2
）由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同 ，
不同地区的人们对物业管理的认识水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；同
时，由于物 业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，
因此，
投标人在分析和策 划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。
（
3
）物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：
一是招标主体的特殊性。
首先，
物业管理招标主体可以是业主大会
（或单一业 主）
、
建设单位、政府机关（或物业产权人）或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前
后招标主体也会发 生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主
体；成立业主大会后则改由业主大会招标 主体。再次，对于公用设施和政府物业，
由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管 理招标投标，须由
其产权人组织，若由使用人组织，则许经产权部门的授权委托。
二 是物业管理服务内容的特殊性。
物业管理不同于一般服务业，
是具有社会公共
服务和个 体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服
务产品，因此，物业管理招标投 标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容
而具有相对不确定性。
四、物业管理招标的方式
（一）公开招标
公开招标是指招标人通 过公共媒介发布招标公告，
邀请所有符合投标条件的物业
管理企业参加投标的招标方式。
招标人采取公开招标方式的，
首先应依法发布招标公告。
招标公告必须载明招标< br>人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文
件应当明确开标 日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领
取或购买有关资料，接受按规定程序进 行的评选，有的招标还设定预选和入围程序
等。
公开招标的主要特点是招标人以公开 的方式邀请不确定的法人组织参与投标，
招
标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定 的，且不允许在程序启动后单
方面变更。
（二）邀请招标
邀请招 标，
也称作有限竞争性招标或选择性招标，
是指招标人预先选择若干有能
力的企业，直 接向发出投标邀请的招标方式。
采取邀请招标方式的招标人，
在投标邀请和招标文件 上应明确招标人的名称和地
址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点 等具
体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的
公开性。
采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，
尤其其重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验、
在本地区或同行业 的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人
在数量和质量上进行合理的筛选，才能确 保邀请招标的最终成功。
邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，
招标 人是特定的，
即只有
接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。
五、物业管理招标的内容
（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容
早期介入阶段主要是指物业开发设计、
施工建设、
竣工验收阶段，
前期物业管 理
阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入
和前期物业 管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：
（
1
）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；
（
2
）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；
（
3
）对投标物业的建设设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业的意
见并 对现场进行监督；
（
4
）提出投标物业的其他管理建议；
（
5
）参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；
（
6
）设计物业管理模式，制订员工培训计划；
（
7
）对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；
（
8
）建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；
（
9
）办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。
（注：具体阐述详件相关章节。
）
（二）常规物业管理招标内容
常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：
（
1
）项目机构 的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理
制度等；
（
2
）房屋及共用设施设备的管理；
（
3
）环境 与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防
范等；
（
4
）客户管理、客户服务和便民措施；
（
5
）精神文明建设；
（
6
）物业的租赁经营；
（
7
）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。
（三）物业管理招标中管理方式的确定
物业管理项目的承接有全方位服务型管理、< br>顾问服务型管理和合资合作等三种方
式。
（
1
）所谓全方位 服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物
业进行全方位的常规物业管理服务，由物业 管理企业自行负责组织实施和运作，招
标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。
< br>（
2
）所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对
招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全
由招标人（或原有的管 理方）自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一
种延伸。
（
3< br>）所谓合资合作方式，是指招标双方就招标物业的常规物业管理、物业经验
等内容采取合资合作的 方式，一般适用与大型的综合性物业、经营型物业或招标人
有下属物业管理企业的情况。
物业管理方式一般由招标人在招标文件中明确规定项目所采取的方式，
招标人也
可以要求投 标人根据物业的实际情况选择确定的一种方式。
如在北京市某综合办公楼的物业管理招标活动 中，
项目的建筑面积为
9400m
2
。
招
标内容为前期物业 管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。在管理
方式的确定上，招标人提出了上述三种方 式，要求投标人依据招标物业的现状和投
标人自身的经验、优势，选择最适合招标物业的管理方式，并提 出相应的管理方案。
第二节
物业管理招标投标的策划与实施
一、物业管理招标投标的基本要求与原则
（一）物业管理招标投标的基本要求
（
1
）参与招标投标的双方应 根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投
标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具 体实施程序等，都必须符合
相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法 律依
据主要有《中华人民共和国招标投标法》
、
《物业管理条例》
、
《前期物业管理招标投
标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。
（
2
）在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市
场要素。招标方应 在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招
标内容，选择投标企业的范围，决定中标 结果，确保招标顺利实施；投标方应在充
分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的 可行性和项目外部
环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。
< br>（
3
）投标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适
合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业管理企业及服务；对投标方而言，
不仅要依据项目的实际 情况和业主（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物
业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运 作实施过程中潜在的风险，在投标策
略方面也应符合项目的特点与企业自身的条件组织投标活动。
（
4
）按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间< br>安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中
抽取；
招标人在发布招标公告或投标邀请书的
10
日内必须提交与招标项目和招标活
动有关的 资料，
向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。
（二）物业管理招标投标的基本原则
（
1
）物业管理招标由招标人 依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者
排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不 得对潜在投标人提出与招标
物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
（2
）在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，
应当严格遵 守相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁
止任何人、任何单位在招标过程中 利用特权或优势获得不正当利益。
（
3
）招标投标活动中的条件、程序、方 法、过程、结果及相关信息应保持公开，
而且是主动针对所有受众的，应使招标活动中的每一个环节都保 持高度透明，确保
招标公平、公正的实施。
（
4
）在物业管理招标 过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求
和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是， 守信践诺。准确履行招标投标义务，
具体表现在以下几个方面：
1
）招标人 不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行
影响评标委员会或协助某一投标单位 获得竞争优势；
2
）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；
3
）投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益
或者他人合法 权益；
4
）
投标人不得向招标人或者招标委员会成员行贿或以其他不正当手 段谋取中标。
二、物业管理招标的条件与程序
（一）物业管理招标的条件
1.
主体条件
招标人为业主 委员会的，
须经业主大会授权，
同时应将招标的过程和结果及时向
业主公开；招标人为 建设单位的，必须符合相应的法律法规
规定的其他条件；招标
项目为重点基础设施或 公用事业物业的，
招标人必须经相关产权部门的批准、
授权。
有能力组织和 实施招标活动的招标人，
可以自行组织实施招标活动，
也可以委托
招标代理机构办理招 标事宜。
（
1
）招标人自行组织招标。
自行组织实施招 标活动的招标人应当成立专门的招标组织，
负责招标活动的具体
实施，审定招标条件、标底、评 标程序和定标方法等。
自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：
拥有与 招标项目相适应的
技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。
（
2
）招标人委托招标代理机构办理招标。
委托招标代理机构常见于公开招标和大范围邀请招标。如
2003
年湖南省某政府
物业 、广东省某政府物业等采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标
代理机构具有较强的专业水 平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这
种招标方式能够提高招标工作的效率和质量，使招 标机构与投标人之间的信息充分
对称，有利于招标人选择符合要求的物业管理企业。
招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。
招标代理
机构与招标人之 间仅限于委托代理的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的
范围内办理招标事宜，并遵守有关针对 招标人的法规规定。
2.
项目条件
按照《物业管理条例》和《前 期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及
同一物业管理区域内和非住宅的建设单位，应当通过招 标投标的方式选聘具有相应
资质的物业管理企业；
投标人不少于
3
个或者住宅 规模较小的，
经物业所在地的区、
县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘 具有相应资质的物业
管理企业。
国家提倡建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
因此，< br>必须通过招标投标方式选聘物业管理企业的项目，
仅为新开发的住宅及同
一物业管理区域 内的非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选
聘物业管理企业的情况下，既可采取招 标投标方式，也可采取其他方式。
（二）物业管理招标的程序
1.
成立招标领导小组
招标人在政府房地产行政主管部门的指导、
监督下，
成立招标领导小组，
确定招
标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对 招标过程中可能出现的问题和不
确定的风险进行预测；制订相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招 标公告或
投标邀请书；
对投标人进行资格审查；
向投标人发放招标文件和提供相关技术 资料；
组织投标人现场踏勘和答辩；制订标底和评标方法；发布中标结果等。
2.
编制招标文件
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（
1
）招标人及招标项目简介，包括招 标人名称、地址、联系方式、项目基本情
况、物业管理用房的配套情况等；
（
2
）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（
3
）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容
等；
（
4
）评标标准和评标办法；
（
5
）招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；
（
6
）物业服务合同的签订说明；
（
7
）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标人应当在 发布招标公告或者发出投标邀请书的
10
日前，提交与物业管理有
关的物业项目开发建 设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、
法规规定的其他材料，报物业项目所在地的 县级房地产行政主管部门备案。
3.
公布招标公告或发出投标邀请书
招标人采取公开招标方式的，
应通过公开每体发布招标公告，
并同时在中国住宅
与 房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址 ，
招标项目的基本情况以及获取招标文件
的办法等事项。
招标人采取邀请招 标方式的，
应当向
3
个以上物业管理企业发出投标邀请书，
投
标邀请 书应当包含以上招标公告载明的事项。
4.
发放招标文件
招标文 件的发放应当按照招标公告或投标邀请函确定的时间、地点向投标方提
供，也可以通过网络下载的方式进 行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机
构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。< br>
在进行规模较大、
比较复杂的物业项目招标时，
通常由招标人或招标机构在投 标
人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标
物业现场， 在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的
各类问题。
招 标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。
公开招标的物业管理项
目，
自招 标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，
最短不得少于
20
日。
招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求
提交投标文件截止时间 至少
15
日前，
以书面形式通知所有的招标文件收受人。
该澄
清或者 修改的内容为招标文件的组成部分。
5.
投标申请人的资格预审
实行投标资格预审的物业管理项目，
招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载
明资格预审的条 件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预
审申请书格式、申请人须知，以及需要 投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技
术装备、
财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理 人员的简历、
业绩等证明材料。
经资格预审后，
公开招标的招标人应当向资 格预审合格的投标申请人发出资格预
审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不 符合资格的投
标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由投标人
从中选择不少于
5
家资格预审合格的投标申请人。
6.
接受投标文件
投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。
投标人在送达投标文件
时，招标人应检验玩具是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回 执，否则
招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止时间期限前，投标人
可以 通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。
招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投 标人的名称、
数量以及可能影响
公平竞争的有关招标投标的其他情况。
7.
成立评标委员会
招标人或招标代理机构负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的
代表与物
业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随
机抽取的方式确定。 评标委员会的人数一般为
5
人以上的单数，其中招标代表以外
的物业管理方面的专家人 数不得少于成员数的
2/3
。评标委员会的成员的名单在开
标前严格保密。与投标人有 利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。
评标委员会成员应当客观、
公正地履行 职责，
遵守职业道德，
对所提出的评审意
见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何 投标人或者与招标结果有利害关系的
人进行接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者 其他好处。
8.
开标、评标和中标
（
1
）开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同 一时间公开进行；
开标地
点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投 标人参加。
开标应当按照以下规定进行：由投标人或者其推选代表检查投标文件的密封情况，
也 可以由招标人委托公证机构进行检查公证。
经确认无误后，
由工作人员当众拆封，
宣读 投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标
文件的截止时间前收到的所 有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。
开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。< br>
（
2
）评标
开标过程结束后应立即进入评标程序。
评标由评标委员会负责，
除现场答辩部分
外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会 负责根据招标文件规定的要求
和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进 行严格
的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。
评标委员会 可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要
的澄清或者说明。投标人应当采用书面 形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不
得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评 标过程中召开现场答
辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注目所占评分的比重。评标委员会应当按< br>照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。评标委员
会应当按照招标 文件确定的评分标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评
标结果签字确认。
评标委员会 经评审，
认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，
可以否决所有投标。依法必须进行招标的 物业管理项目的所有投标被否决的，招标
人应当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书 面评标报告，阐明
评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过
3
名有排序的合格的中标候选人。当确定中标候选人放弃中标
或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标
人。
（
3
）中标及签订合同
招标人应当在投标有效截止时限
3 0
日前确定中标人。投标有效期应当在招标文
件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书， 同时将中标结果通知所有未中标
的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起
1 5
内，向物业项目所
在地的现级以上人民政府房地产行政主管部门备案。
备案材料应包 括开标评标过程、
确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
招标人和中标人应当自中标通知书发出起< br>30
日内，按照招标文件和中标人的投
标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订 立背离合同实质性内容的其他协
议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标 人应当给
予赔偿。
三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧
（一）参加物业管理投标的条件
1.
法律法规规定的要求
根据相关法律、
法规的要求，
参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资
质和 承担招标项目能力的法人企业。物业管理企业在国内参与投标业务的，必须取
得《企业法人营业执照》和 政府行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》
。具
体可参照建设部
2004年
3
月颁发的中华人民共和国建设部令第
125
号
《物业管理企
业资质管理办法》的相关规定。
2.
招标方规定的要求
在物业管理招标中，
招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业
资质，一般还会 要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标
人在资金、管理和技术实力，投标人的 商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的
条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规 范和合同条款等方面
作出明确具体的要求。
（二）物业管理投标程序
1.
获取招标信息
根据招标方 式的特点，
投标人获取招标信息一般来自两个渠道：
一是从公共媒介
上采集公开招标信 息，二是来自招标方的邀请。
2.
项目评估与风险防范
在获取招 标信息后，
投标应首先组织经营管理、
专业技术和财务等方面的人员对
招标物业进行项 目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策
划，制订相应的投标策略和风险控制措 施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。
（
1
）项目评估
项目评估一般分为两
个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。初选阶段的评估
主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否
参与投标；准备和实 施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、
经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略 和管理方案。
项目评估主要包括以下几个方面的内容：
1
）投标物业的基本情况
投标人在分析招标物业项目的基本情况时，
主要是从物业的性质、
类型入手，
着
重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、 建筑设计规划、配套设施设备等具
体情况。属于新建物业的，就要了解物业的建设周期和进度，分析物业 现有条件对
实施物业管理服务的利弊，如在早期介入和前期物业管理的项目中，要关注现有规
划 设计及建筑施工中是否存在不符合物业管理要求的问题，以便在方案中提出相应
的解决或建议方案；属于 已投入使用的物业的，则应收集物业使用过程中的具体资
料，如历年大中修计划实施情况、配套设施功能 改造方案等；属于商业类型物业的，
则应了解商业物业的使用功能和规模；对公用事业类型物业，除了解 物业的基本情
况外，还应该关注现有规划或已配置的设施中是否具备预防及应对紧急事件的条件
等。
物业管理企业可以通过招标文件、
现场踏勘、
标前会议等渠道获取招标 物业项目
的基本资料，为项目的组织架构设计、人员及岗位的设置、费用测算等提供准确的
依据 。
2
）招标物业项目的定位
分析招标物业项目的定位要从投标物 业项目的内部条件和外部环境入手，
了解物
业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在 地域的人文环境、经济环境、
政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化 传统与
习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流
动状况 ，同类物业的服务费用标准等。
3
）业主的需求
招标物业项目的 业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、
物业管理消费
的承受能力等。目前设计得甲较 为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求
都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文 件和相关内容。对于非单一
业主性质的招标项目，
物业管理企业还应通过市场调研的方式了解招 标物业业主
（包
括预售或现售性质物业的潜在客户）的文化层次、生活需求、对物业管理服务的 期
望与要求，从而为制订管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。
4
）建设单位、物业产权人（含业主）
、物业使用人的基本情况
建 设单位、物业产权人（含业主）
、物业使用人的基本情况包括其背景资料以及
是否具有诚意合作 并具备履行合同的实力。属于新建物业的，要详细调查了解建设
单位的资金实力、技术力量和商业信誉等 ，并通过对建设单位以往所承建的物业质
量，以及有关物业管理公司与之合作情况的调查，分析判断招标 物业建设单位的可
靠性；属于重新选聘物业管理企业的招标项目，应调查解聘原管理方的原因、物业产权人是否与原建设单位或管理方存在法律纠纷；对于已投入使用一定年限的招标
物业，需详细了解 物业的使用情况、产权人的背景资金实力和信誉，物业是否存在
重大隐患；属于要求投标参与物业合作经 营的招标项目，应另作具体的投资可行性
分析论证。
5
）招标条件和招标过程
对招标方要求的条件要进行深入分析，
预 测中标的可能性。
对在招标文件和招标
过程中出现的异常要求和情况要进行分析判断，调查招标 策略，避免因招标方或竞
争对手使用违规手段操纵招标活动，使企业蒙受不必要的损失。如有的招标文件 会
由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向。在阅读标书时，物业管理公司应特
别注意招标 公告中的特殊要求，以便作出正确的判断，还应对招标方增加的合同特
殊条款作出其是否符合《物业管理 条例》规定的判断，从而评估企业若承担特殊条
款可能存在的风险。
6
）竞争对手
对竞争对手的分析评估包括了解竞争对手的规模、
数 量和企业综合实力；
竞争对
手现接管物业的社会影响程度；竞争对手与招标方是否存在背景联系 ，在物业招标
前双方是否存在关联交易；竞争对手对招标项目是否具有绝对优势；竞争对手可能
采取的投标策略等。
7
）企业自身条件的分析
对企业自身条件的 分析内容包括：
招标项目的性质，
所在区域、
规模是否符合企
业发展规划；项 目类型是否符合企业确定的目标客户；常规预测的盈利；项目风险
控制是否在企业可以承受的范围内；投 标企业现有的人、财、物等资源条件满足项
目需求的能力。
物业管理企业只有通过对 项目进行合理的分析和正确的评估，
并结合物业管理企
业自身的优势条件，才能确定招标项目的 选择和招标活动的具体实施。
（
2
）投标风险的防范与控制
物业管理投标的主要风险来自招标人和招标物业、
投标人、
竞争对手等三个方面。
1
）来自于招标人和招标物业的风险有：招标方提出显示公平的特殊条件，招标
方未告 知可能会直接影响投标结果的信息，建设单位可能出现资金等方面的困难而
造成项目无法正常进行，因物 业延迟交付使用而造成早期介入期限延长，招标方与
其他投标人存在关联交易等。
2
）来自于投标人的风险主要有：
未对项目实施必要的可行性分析、
评估、
论证 ，
从而造成投标决策和投标策略的失误；盲目作出服务承诺；价格测算失误造成未中
标或中标后 亏损经营；项目负责人现场答辩出现失误；接受资格审查时出现不可预
见或可预见但未作相应防范补救措 施的失误；投标资料（如物业管理方案、报价等）
泄露；投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或 评标委员会取消投标资格；
未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。
3< br>）来自竞争对手的风险主要有：采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞
争手段；
具 备相关背景或综合竞争的绝对优势；
窃取他人的投标资料和商业秘密等。
对上述风险 的防范与控制的具体措施有：
严格按照相关法律法规的要求参与投标
活动；对项目进行科学合理 的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动；完善
企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完 备盈利优势明显的物业；充分考
虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责 人；慎重
对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。
3.
登记并取得招标文件
物业管理企业在确定参加投标后，
按招标 公告和投标邀请书指定的地点和方式登
记并取得招标文件。
4.
准备投标文件
投标文件应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性
要求和条件作出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、 资格证明
文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是
将投 标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。
（
1
）商务投标文件（或称物业基本情况）
1
）公司简介。包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。
2）公司法人地位及法定代表证明。包括资格证明文件
（营业执照、
税务登记证、
企 业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等）
、资信证
明文件（保函 、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等）
。
3
）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。
商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。
（
2
）技术文件
技术文件又称技术指标，
主要是物业管理 方案和招标方要求提供的其他技术性资
料。
应注意，有的
招标条 件要求在技术文件中禁止透露可以反映企业情况的数据、
文字、报价等，在准备材料时应按招标要求准备 相关资料。
5.
送交投标文件
全部投标文件编制好以后，
投标人应按招标文件要求进行封装，
并按时送达招标
单位。
6.
接受招标方的资格审查
投标人应按招标文件规定的要求准备相应的资料，接受招标方的资格审查。
7.
参加开标、现场答辩和评标
投标人在接到开标通知后，应在规定的时间 到达开标地点参加会议和现场答辩，
并接受评标委员会的审核。
8.
签约并执行合同
投标人在收到中标通知书后，
应在规定的时间 内及时与招标人签订物业管理服务
合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期 物业管理的
有关的问题。
投标结束后，
要对投标活动进行分析总结，
结算投标有关费用，
对招标投标资料
进行整理、归档。
（三）投标的策略及技巧
1.
投标的组织策划
物业管理 企业在获取招标信息后应组织相关人员组成投标小组，
对投标活动进行
策划实施，其主要任务是 项目分析评估、标书编制、投标策略的制订、参与现场踏
勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。
（
1
）根据招标物业项目的情况选择企业骨干力量组成投标小组，投标小组成员
的选择、配备，尤其是项目负责人的选择是确保投标活动的质量和效率的基础。
（< br>2
）对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评
估，预测并 降低投标的风险。
（
3
）正确编制标书。编制标书要根据招标文件的要求进 行，在透彻掌握招标文
件内容和进行细致深入的市场调查基础上，确定管理项目的整体思路（包括物业管
理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施等）
，制订物业管理方案。
（
4
）在科学分析和准确计算的前提下测算管理服务成本并制订合理报价。
（
5
）灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。
（
6
）选择最能体现企业优势的物业作为招标方考察的对象。
（< br>7
）加强与招标方的沟通，了解招标方的需求，及时掌握投标过程中出现的变
化情况并采 取相应的应对措施。
（
8
）周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动。
2.
项目的现场踏勘
在踏勘现场过程中，
招标人还会就投标公司代 表提出的问题作出口头回答，
但这
种口头回答并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出 问题并由招标人作出
书面答复时，才能产生法律约束力。投标人应对现场物业进行详细的踏勘，查勘现< br>场物业与投标报价是否存在外在风险条件。具体包括以下几方面：
（
1
）
物业建筑及安装施工进度
（新建物业）
，
物业当前使用情况及陈旧老化程 度
（旧有物业）
；物业配套设施设备及其分布情况；周边道路交通及停车场情况；园林
绿化及环境标识情况；内部公共使用区域及通道分布情况；物业管理用房等。
（
2< br>）主要业主情况，包括客户定位、主要服务要求与所需特殊服务、物业服务
费的承受能力等。这些 情况可由投标人自行安排人员与时间进行调查。
（
3
）物业所在地的气候条 件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况
以及与物业管理相关的政策法规等。
3.
投标文件的编写
物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外 ，
最主要的内容是介绍物
业管理要点和物业管理服务的内容、服务形式和费用。
（
1
）投标文件编写的基本要求。
作为评标的基本依据，
投标文件必须具有统一的编写基础，
以便于评标工作的顺
利进行。
1
）使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱。
2
）使用统一的货币。国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”
，而国
际投标 中所使用货币则应按招标文件的规定执行。
3
）使用国家统一颁布的行业标准与规范 。如果某些业主由于特定需要要求提供
特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范。若 招标文件要求采
用国外的服务标准与规范，
应将所使用的标准规范译成中文，
并在投标 文件中说明。
4
）
使用准确的表述方式。
投标书的文字与图纸是投 标者借以表达其意图的语言，
必须能准确表达投标公司的投标方案。投标文件要使用简洁、明确、文法畅 通、条
理清楚、
言简易赅的表述方式，
最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争 议。
图纸、表格的编写要做到前后一致、
风格统一、符合招标文件的要求。
最好能以
索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和投标文件中的文字保持一致。
5< br>）确保资料的真实性。投标文件的内容应符合招标文件的要求提供投标文件，
并保证所提供全部资 料的真实性。
（
2
）投标文件编写中应注意的问题。
1
）确保填写无遗漏，无空缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空鼓，则
被认为放弃意见； 重要数据未填写，可能被作为废标处理。
2
）不可任意修改填写内容。投标人所递交 的全部文件均应由投标方法定人代表
或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负 责人在修改处
签字。
3
）填写方式规范。除投标方对错处作出必要修改外， 投标文件中不允许出现加
行、涂抹或改写痕迹。
4
）不得改变标书格式。若 投标人认为原有招标文件规定的格式不能表达投标意
图，可另附补充说明，但不得任意修改原招标文件规 定的格式。
5
）计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、 总标价
及其大写数字进行仔细核对。
6
）报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。
7
）包装整 洁美观。投标文件应保证字迹清楚，文本整洁，纸张统一，装桢美观
大方。
8
）做好投标文件的保密措施。
4.
投标报价的策略和技巧
投标报价是技术性、技巧性较强的工作，在投标 的过程中，需要不断调整策略，
使报价更接近标底。投标报价的策略主要有：
（1
）对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和
利润空间，在 此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。
（
2
）密切关注、正确分析竞争对手的报价。
（
3
）补充一些投标人有能力承担的优惠条件为报价的附加。
在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要有：
1
）多方案报价。在邀请招 标或议标的方式中，由于招标文件不明确或项目本身
有多方案存在，投标人对项目原方案提出在经济上、 技术上更合理可行的方案，即
准备两个或两个以上的报价，最后与招标方进行协商处理。
2
）保本报价。即按成本报价，适用于规模大、远景效益好的项目或业主大会委
托业主委员 会组织的招标项目。
5.
现场答辩的技巧
（
1
）应选择经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的答辩人。在开标前应对答
辩人员进行模拟演练，正确把 握招标文件的要点、投标文件的重点内容、对项目的
熟悉程度等，对重点问题、难点问题、普遍性的问题 一一准备答辩要点。
（
2
）开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。
（
3
）在正式开标时，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作
一概要性介绍，答辩 人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突
出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企 业的信心和实力，感染并打动招标方和
评委。在现场发挥时要果断、明确，避免匆忙回答或含糊其辞。< br>
6.
签约谈判的技巧
（
1
）在签约谈判时要准确 把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意
和能力，对进驻物业和实施常规物业管理必备的条件 应明确约定。
（
2
）慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方 面的任何承诺。如
对管辖区域刑事案件、业主（或物业使用人）人身和财产安全损失等的承诺。
（
3
）预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规
避。
（四）招标文件示例
.A
省政府大楼的招标文件（部分内 容）
：该项目位于
G
市
T
区，总建筑面积为
84350m< br>2
，招标方式为邀请招标，由招标人委托代理机构于
2004
年
4月组织具体的
招标活动。
附录
1
：招标文件目录
目
录
第一部分
投标邀请函
投标邀请函