百丽通州物流园-项目可行性研究报告
-
百丽通州物流园
项目可行性研究报告
工程经济学作业
1
项目可行性研究报告
百丽通州物流园建设项目
目录
一、总论
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1.1
项目背景·
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1
1.2
项
目概况·
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2
1.3
结论与建议·
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二、项目的规划相关性及建设必要性
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3
2.1
项目的规划相关性·
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2.2
项目的建设必要性·
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三、场址选择
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3.1
场址现状·
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3.2
场址建设条件
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5
四、投资估算与资金筹措
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4.1
投资估算·
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4.2
资金来源与筹措·
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五、财务评价
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5.1
评价依据·
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5.2
基础数据与参
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5.3
营业收入估算·
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10
5.4
成本费用估算·
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5.5
盈利能力分析·
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< br>5.6
偿债能力分析·
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5
.7
财务评价结论·
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六、可行性
研究的结论与建议
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6.1
可行性研究结论·
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6.2
可行性研究建议·
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11
附表
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< br>12
2
一、总论
1.1
项目背景
1.1.1
项目名称
百丽(通州)物流园项目。
1.1.2
承办单位概况
p>
本项目由百丽国际控股有限公司承办。
百丽国际控股有限公司,
p>
前身是百丽
集团,创建于
1992
年
3
月
8
日,于
2007
年
5
月
23
日在香港成功上市,中国大
陆著名的鞋业品牌连锁经营公司,
主要经营鞋类业务及运动服饰业务,
p>
据中国行
业企业信息中心统计,
2011<
/p>
年度,以销售额计国内女皮鞋市场排名前
10
名中,
有
6
个品牌属于白丽集团,
它们分别是百丽(第一)
,天美意(第二)
、他她(第
三)
,思加图(第五)
,
百思图(第八)和森达
-
女鞋(第九)
;
森达
-
男鞋居男装皮
鞋市场排名首位,
截至于
2012
< br>年
6
月
30
日,
百丽国际控股有限公司在中国大陆
拥有自营零售店
p>
15,964
家,在香港及澳门拥有自营零售店
163
家,实力宏厚。
1.1.3
报告编制依据
(
1
)
《投资项目可行性
研究指南》
(试用版)
;
(
2
)
《建设项目经济评
价方法与参数》
(第三版)
;
(
3
)
《马驹桥镇城
市总体规划(
2004
~
2020
p>
年)
》
(
4
)
《通州区国民经济和社会发展第十二个五
年规划纲要》
(
5
< br>)
《北京市
“
十二五
”
时期物流业发展规划》
(
6
)
《北京市国民经济和社会发展
第十二个五年规划纲要》
(
7
)相关设计规范标准等
1.1.4
项目提出的理由与过程
<
/p>
正在加快步伐融入世界经济的中国,物流业发展空间巨大,市场前景看好,
将成为经济发展新的增长点。被经济学家称为继劳动力、自然资源之后的
“
p>
第三
利润源泉
”——
物流管理已引起企业界的广泛关注。然而,长期以来,我国许多
厂商把经营重点都放在
生产和销售环节上,想方设法从这两个环节中找到利润,
却往往对物流中潜在的利润视而
不见。
不仅大多数国有大中型企业对物流认识和
重视不够,
p>
而且不少地区和主管部门也未能充分意识到物流管理对市场流通、
经
济繁荣所起的重要作用。有资料显示,
2000
年我国实现
GDP
为
8940
4
亿元,全
社会物流费用支出高达
17
880
亿元,约占
GDP
的
20
%;实现工业总产值
73965
亿元,物流费用高达
29586
亿元,约占
40
%,就是说,全社会物流费用每降低
一个
百分点,就可以节约
178.8
亿元费用
;工业总产值每提高
1
个百分点,
账
面反映占压资金就多达近
300
亿元
。美国目前全社会物流费用支出不足
GDP
的
< br>10
%,
如果我国能达到这一水平,
按照
2000
年的
GDP
水平,
将可以为全社会节
约
8940.4
亿元的物流成本,或者说可以多产生近
900
0
亿元的利润。由此可见,
物流管理这个
“
第三利润源泉
”
喷涌而出,将会给
企业、给社会带来滚滚财源,节
约大量的人力物力,
物流业发展
空间将是巨大的。
这将对企业、
社会经济的发展
产生巨大的推动力。
而且通州区是京杭大运河河畔的
产业新城,
作为北京重点建设的新城区,
通
州新城发展目标也定为“区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城”
。同时
p>
通州区也正在加快建设中心城,
使之成为城市化的龙头。
中心城将在现有基础上
1
向东南方向拓展,新城规划中心城面积达到
115
平方公里
,能容纳
90
万人口。
在通州新城范围
内,将构建“一河两翼,南拓东进,组团发展”的空间结构,主
要引导发展行政办公、商
务金融、文化、会展等功能,是中心城行政办公、金融
贸易等职能的补充配套区。
在近两年,
通州投资百亿元加强了以道路交通、
供热、
燃气、
生态环境等为主的城市基础设施建设,
新城基本框架初步形成、
公共服务
设施不断完善
。京津公路通州段、运河东西大街、北苑高架桥、北关高架桥等一
大批道路桥梁建成,北
京二中通州分校、育才中学、史家胡同小学、北工大通州
分校、
北京中医医院通州分院等众多优质教育、
医疗资源相继落户,
城
市服务功
能不断增强,
为未来新城开发和产业发展创造了条件。
商家也对通州中心城觊觎
多时:
品牌商
业和社区商业都在快速进驻,
精品百货正在快速崛起。
这体现了
通
州的潜力。而此时百丽(通州)物流园项目建成后,其为
“<
/p>
总部
+
物流
”<
/p>
的仓储物
流业务,它将作为北京地区的区域配送中心,承担北京地
区包括城区、近郊区、
远郊区各连锁店商品的总库存储周转任务,
对商品进行存储与零售配送及售后维
修,满足每年
1500<
/p>
万件的商品周转量的作业要求,为企业带来巨大的盈利。
同时为了通州乃至北京地区的可持续发展,
加快传统作业向第三产业、
向现
代服务业的转型与提升城市形象和促进长效管理,
满足社会与经济日益增长的需
要,依据《北京市国民经济和社会发展第十
一个五年规划纲要》文件精神,项目
的建设显得尤为迫切。
百丽
(通州)
物流园项目建成后将作为北京地区的区域配
送中心。
1.2
项目概况
1.2.1
拟建地点
p>
本项目位于北京市通州区马驹桥镇,具体地点为:东至通州物流园八号路,
< br>南至通州物流园二号路,西至空地,北至仓储一街。
1
.2.2
建设规模、内容与主要设备材料
p>
建设规模:项目总占地面积
58926.9
平方米,项目占地面积
25040
平方米,
建筑面积
43228
平方米,其中建筑控制规模
43333
平方米,用地性质:
W4
物流
用地。
建设内
容:建
2
栋仓库、
1
< br>栋办公楼、地上
4-5
层、简单装修;
< br>1
栋宿舍楼、
地上
6
层、简单装修。外墙采用涂料装饰,安装小型空调。
主要设备材料:
1
< br>、建筑材料,外墙装饰材料,门窗玻璃,卫生洁具;
2
、
防水防腐材料,油漆涂料,阀门组件,陶瓷制品,仪器仪表;
3
、给排水系统,
< br>消防系统,管件管材,供水设备,室外排水;
4
、建筑电气,照明灯具,低压电
器,电线电缆,弱电系统,防雷系统,
低压配电柜。
1.2.3
项目建设选址
p>
本项目为北京市通州区马驹桥镇建设工程,地处县城区,周边“六通一平”
< br>(
“六通”指通上水、通下水、通燃气、通电力、通电信、通路;
“一平”指宗地
内场地自然平整)城市基础设施配套条件好。
< br>
1.2.4
项目建设进度
p>
本项目计划于
2013
年
< br>02
月开始,
2014
年
09
月完成,预计建设工期
19
个
月。
1.2.5
项目投资和筹资方案
p>
本项目总投资为
27032.70
万元,其
中建设投资
22682.30
万元,筹资方案为
银行贷款。
2
1.2.6
主要技术经济指标
表
1-1
项目主要技术经济指标表
项目名称
单位
项目占地面积
㎡
建筑面积
㎡
建筑密度
%
容积率
总投资估算
万元
建设投资估算
万元
预计年均营业收入
万元
预计年均利润总额
万元
预计年均净利润
预计投资净利润率
财务内部收益率(税后)
%
投资回收期(税后)
年
借款偿还期
年
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
数量
25040
43228
42.5
1.73
27032.70
22682.30
280000
84900
50758
18.7
2
2
1.3
结论与建议
< br>本项目的实施满足社会与经济日益增长的需求,
有助于经济的快速发展,
利
于我们生活水平的的提高,
更会给企业带来滚
滚的财源,
使企业得到更好的发展,
符合通州经济发展的总体战
略部署,有助于促进和谐社会的发展。
二、项目的规划相关性及建设必要性
2.1
项目的规划相关性
2.1.1
《马驹桥镇城市总体规划(
2004<
/p>
~
2020
年)
》
《马驹桥镇城市总体规划
(
2004
~
2020
年)
》中指明了马驹桥镇位于进京、
下卫、入冀、出关
的交通枢纽上,交通条件极为便利,物流运输对马驹桥镇来说
是一种新兴产业,
马驹桥镇发展物流运输的潜力巨大。
同时也表明了要利用北京
市物流园区落户马驹桥的重大机遇,
结合其作为重要交通枢纽的地位,
p>
梳理园区
对内对外交通,
统筹合理安排仓储
物流用地,
为区域周边地区和城市生产生活提
供有效服务的原则
。
还规划仓储物流用地集中分布在北京通州物流园区和大杜社
工
业园区北侧,分别占地
276.79
公顷和
20.61
公顷。对于物流园区的规划则按
照《北京通州物
流园区控制性详细规划》确定的用地规模建设,占地
504
公顷
。
并且在第七十九条也表明了近期的建设重点为:
1
加快对马驹桥镇中心区改造;
2
完善环保园区和物
流园区;
3
建立马驹桥镇东西部联系道路。
2.1.2
《通州区国民经济和社会发展第十二个五年规
划纲要》
《通州区国民经济和
社会发展第十二个五年规划纲要》中点明了要坚持“优
化提高一产、
二三产业并重,
突出发展现代服务业”
的思路,
大力调整产业结构,
形成了“三二一”产业格局,第三产业增加值占地区生
产总值的比重达到
50%
以
上。
并提出环渤海区域合作进一步深化:
通州是环渤海多条发展走廊的重要
节点,
地处京津联系带轴心、
京津冀现代化交通体系核心位置,
是北京参与区域分工合
作、服务环渤海的“桥头堡”
。随着以京津冀为核心的环渤海经济圈战略地位的
3
提高,区域经济总量不断扩大,分工协作趋势更加明显,依
托首都、面向环渤海
的区位优势将使通州可以利用更大范围的资源实现自身快速发展。<
/p>
也指出了要大
力发展与世界城市功能相适应的高端商务、
高端制造、
现代物流、
文化创意等产
业,
转变经济发展方式,
深度调整产业结构,
p>
使之成为首都经济发展新的增长极,
成为国家第三增长极及环渤海城
市群合作发展的重要枢纽。
在一个目标:
建设北
京现代化国际新城中包含了要打造高端物流中心。
在构建
“一核三区、
三带四组
团”
的区域空
间格局中,
京哈高速产业带、
京沪高速产业带重点发展高端制造
业
和现代物流业。
在《纲要》第二章
更是指明了要重点打造三大产业,其一即为现代物流,要
大力引进“总部
+
物流”
、
“生产基地
+
物流”
、
“展示交
易
+
物流”等高端物流项目,
继续提高
协作程度,
加强城市物流系统和物流主通道建设,
逐步形成末端
共同配
送的高效物流组织模式。继续完善电子商务发展环境,搭建认证、支付、交易、<
/p>
清算、
诚信等平台,
做大做强电子商务。
同时也指出要加快建设重点产业功能区,
其一即为现代物流集聚
区,
以物流基地为基础,
抓住北京市重点物流基地建设以
及朝阳口岸东移契机,
以电子商务型物流和快速消费品物流为重点,<
/p>
逐步形成流
通企业集聚区、综合服务区和流通总部商贸区等功能区
域。
2.1.3
《北京市国民经济和
社会发展第十二个五年规划纲要》
《北京市国民经济和社会发
展第十二个五年规划纲要》中的专栏
1
:生产性
服务业中亦点明了发展流通服务。
运用现代信息技术、
创新营销模式及金融服务
配套等手段,
提升流通业的现代化水平
。
加快交通枢纽、
大型物流节点和流通网
络的建设,
强化批发业和物流业的营运控制功能。
鼓励商业流
通企业发展连锁经
营和电子商务等现代流通方式,培育专业化、规模化的贸易企业和品牌
代理商。
同时第二篇中指出打造通州高端商务服务区。
依托新城
开发,
重点发展总部经济、
高端商务、康体医疗、文化传媒、会
展培训等产业,积极吸引侨资总部落户,建
设成为彰显国际新城形象的特色高端商务服务
区。
在第五篇也指明了集中力量聚
焦通州,全面承接中心城功能
疏解,突出商务、文化、教育、医疗等城市综合服
务功能,充分彰显运河文化及滨水特色
,坚持先进理念、技术和标准,将通州新
城打造成为国际一流的现代化新城。
2.2
项目的建设必要性
2.2.1
企业优势
百丽国际控股有限公司自筹建以来,
公司就定位与广大客商建立的不仅仅是
p>
一种单纯的供需关系,
同时还牢固的建立了相互促进、
共同发展的友好合作伙伴
关系。坚持以满足客户的需求为奋斗目标,以客户的
意见和建议为鞭策,以“推
己及人,士为知己,诚信互动,成败相依”为宗旨,来满足客
户的技术要求与不
同需求,用我们的技术和责任与荣誉感为客户提供产品的价值及服务。
在政府的支持和公司的努力下,共济一班人已成为有志之士发
挥聪明才智、
一展壮志抱负的理想舞台。
以
“
小河无水大河干
”
为原则,
p>
以尊重心看待员工与企
业之间的关系,
通过
先进和科学的国际质量管理模式,
公司在管理上将更加规范
和完
善。本着创新求实、改革进取、争抓实干的宗旨和锲而不舍的创业精神,百
丽国际控股有
限公司将开创一个更加辉煌的明天。
2.2.2
项目投资优势
本项目具有投资回收期短,
效益好,
利润高的特点
,
有利于企业优化产业结
构调整与转变增长方式,实现较快企业
盈利。在经营上,公司一直以
“
供应链控
4
制最大化,供应链运行快速化
”
为战略目标,将产品生产、销售网络控制与品牌
经营合为一体
,
并充分运用信息技术缩短供应链的运行周期,
缩短产品与市场
的
时空距离,使生产、销售保持均衡,产品供给与市场需求达成良性循环。因此本
项目贯彻了公司一贯的经营战略:
供应链控制最大化和
供应链运行快速化,
同时项
目也属于绿色物流顺应政策
物流的发展趋势。
绿色物流是指在物流过程中抑制物流对环境
造成危害的同时,
实现对物流环
境的净化,
使物流资源得到最充分利用。
绿色物流源于对生态环境的保护,
对资
源的节约,
体现了可持续发展的战略观点。
绿色物流的概念目前还没有完全成熟,
但把绿色物流的概念引向实践,其意
义是非常重大的。
我国“十二五”规划提出,
“十二五”末我国万元
GDP
能耗将下降
17%
,排
污指标要下降
1
0%
,
并明确提出要把我国建设成一个资源节约型、
环境友好型的
和谐社会。而化工企业具有高能耗、高污染的特点,它不但存
在化工生产中,而
且存在化工企业的物流中。
在化工企业的供应
物流、
生产物流及分销物流等物流
子系统的各物流环节中,
p>
都存在着非绿色因素,
严重地影响着企业的发展潜力和
人们的生存环境。因此对化工企业实施绿色物流具有战略意义,势在必行。
三、场址选择
3.1
场址现状
3.1.1
地点与地理位置
p>
通州区区域地理坐标北纬
39°36′—40°02′
,
东经
116°32′—116°56′
位于北京市
东南部,
京杭大运河北端,
地处北京长安街延长线东端,
是京杭大运河的北起点、
首都北京的东大门,西临朝阳区、大兴区,北与顺义区接壤,东隔潮白河与河北
省三
河市、大厂回族自治县、香河县相连,南和天津市武清区、河北省廊坊市交
界。紧邻北京
中央商务区(
CBD
)
,西距国贸中心
13
公里,北距首都机场
16
公
里,东距塘沽港
100
公里,素有
“
一京二卫三通州
”
p>
之称,是环渤海经济圈中的核
心枢纽部位。
3.1.2
场地土地权属类别与占地面积
本项目位于北京市通州区马驹桥镇:
东至通州物流园八号路
,
南至通州物流园二
号路,西至空地,北至仓储一街。用地性质
:
W4
物流用地。土地所有权归国家
所
有,使用权为百丽国际控股有限公司。项目总占地面积
58926.9
< br>㎡。
3.2
场址建设条件
3.2.1
自然条件
1
、气象
通州区
属于典型的温带人陆性半湿润季风气候。
具有春秋干旱多风,
夏
季炎
热多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷干燥的四季分明的气候特点。
(
1
)气温
通州区全年平均气温
13.8
℃,年平
均最高气温为
17.4
℃
,年平均最低气温
5.8
℃
,最热月
7
月平均气温
25.7
℃
,最冷月
1
月平均气温
-5.1
℃
,年极端
最高气温为
40.3
℃
,极端最低气温为
-21
℃
,无霜期
190
天左右。春季日平
均气温稳定通过
0
℃的平均初日为
3
月
2
日,秋季日平均气温稳定降至
0
℃以
下的平均日期为
11
月
26
日;全年高于
0
℃的持续日数为
269
天。
5
(
2
)日照
本区光照充足、
热量丰富。
年平均太阳
辐射为
132.6kcal/cm,
月平均太阳辐射
5
月
份最强,为
16.2
4kcal/cm;
年日照数为
2435.4h
,年日照百分比率为
62%
。
(
3
)降水
通州区年平均降水量
620.9mm
,
其中
65%
的降水集中在七八月份。雨热同季,
但是降水季节分配不均,常年发生春旱、夏涝。降水年际变化大,对排水系统提
出较高要求。
(
4
)风速
一年中春季风速最大,
4
月份平均风速
为
3.6m/s
,夏季平均风速最小,
8
月份平
均风速为
1.8m/s
,多年
10
分钟最大风速达
< br>22m/s
;年平均相对湿度为
60%
< br>;历
年平均蒸发量为
1895mm
。年主导风向为西南风,次风为西北风,西风出现的几
率最小,全年平均风速为
2.9m/s
。
2
、地形、地貌
p>
通州区位于北京市东南部,
据已有资料,
通
州区基岩包括震旦亚界、
下故生
界及新生界地层,
缺失上古生界和中生界地层。
表明通州区在上古生代和整个中
古生代,
处于隆起上升受剥蚀的地质历史时期。
在燕山
运动以后的新生代第三纪
晚期,底壳逐步下降,才再次接受沉积物,形成第四系盖尼,覆
盖厚度一般在
150m
~
500m
p>
之间,但马驹桥及台湖镇东石村一带只有
80m
,差异较大,基地不
平。
辖域内大部分地区处于大兴隆起与
大厂凹陷的中间地带,
地质条件比较稳定,
中生代以来基岩升降
幅度不明显,
境内基岩埋深
500m
以
内,
变化较周边地区小,
且无明显岩浆侵入及火山活动迹象,明
确显示通州地区的地下基岩岩层完整性
好,地质构造简单。区内有两条主要的活动断裂,
并有多条隐状性断裂存在,单
在第四纪末显示有活动迹象。
<
/p>
通州区辖域为燕山运动以后的下降地区。东南距渤海
100KM<
/p>
,西北距燕山
山脉
70km
。全境属华北平原的一部分,整个平原主要有永定河、潮白河冲击而
成,地势
由西北向东南倾斜。全区平均海拔
20m
,坡降
0.3%
~
0.6%
。
全区地势平坦而略有起伏,
境内地貌可分为
阶地地貌、
泛滥平原地貌、
河漫滩地
貌
、沙丘地貌、人为地貌等。境域北部,由张家湾东北经通州镇至宋庄一线西北
部地区,地
面高程均在
20m
以上,地形较为复杂,今仍有明显陡坎、冲沟
,呈
缓坡状态遗迹和沙丘等阶地地貌特征;
东部北运河与潮白河
之间地区,
由于近代
河流泛滥堆积作用,
其地势表现为近河高、
远河床低的态势,
形成顺河床延伸的<
/p>
条形洼地;西部与南部为永定河作用地域,地势除总的形态外,在马驹桥、台湖
至北运河区间,
呈现东高西低或西南高东北低之势;
由于古河改道和流水冲刷等
原因,北部徐辛庄、永顺地区有坡岗地;风蚀和风力搬运作
用造成北运河、潮白
河沿岸有沙丘存在;
南部低洼易涝地区还有
盐碱土分布。
建设项目所属地块地势
平坦,与周围邻地无高差,
交通通达度高,符合建造要求。
3
、水文
通州地处京杭大运河北起点,境内
河渠纵横,多河富水。共有大小河流
13
条,分别属于潮白河、
北运河两大河系。主要河道多为西北、东南走向。
通州区地下
水贮存条件好,
地下水位受区域地质和水文地质条件所制约。
潜
水水
位一般年初开始缓慢下降;
3
月中
旬,大地解冻,潜水埋深较浅的地区,水位略
有回升;
4
、
5
月份,抽取地下水面积灌溉,水位迅速下
降;
5
、
6
月
,出现潜水
最低水位值;
7
月至
9
月,雨水渗入补给,农业停采地下水,水位回升,夏末秋
初出现最高水位值:
10
月后缓慢下降。
除
100m
一下保持自然动态特征外,
100m
6
以上浅
层承压水严重超采区,
在
5
、
6
月份,
形成常年或季节性水位降落漏斗状,<
/p>
水位逐年下降。
3.2.2
区位优势
通州是环渤海多条发展走廊的重要节点,
地处京津联系带轴心、
京津冀现代
化交通体系核心位置,是北京参与区域分工合作、服务环渤海的“桥
头堡”
。随
着以京津冀为核心的环渤海经济圈战略地位的提高,
区域经济总量不断扩大,
分
工协作趋势
更加明显,
依托首都、
面向环渤海的区位优势将使通州可以利用
更大
范围的资源实现自身快速发展。
3.2.3
交通条件
通州境内拥有密集的公路路网、<
/p>
便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。
京哈、
京沈、
京津塘高速等
5
条高速路穿
境而过,
拥有
5
条连接北京中心城的干
线通道
(分别为京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和和两广路延长线)
,
1
条
直接连接首都机
场
3
号航站楼的快速路,
4
条联系天津滨海新区的交通通道,
3
条联通其他地
方的高速路,已建成的六环路、地铁八通线和规划的
M6
、
p>
M6
支、
M1
支、
S6
、
S5
、
S3
、
R1
、
R1
支等八条轨道交通贯穿全境,新北京东站已确定
落户通州,立体式交通网络将通州新城与环渤海多个财富中心紧密相连。
7