百丽通州物流园-项目可行性研究报告

绝世美人儿
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2021年02月27日 23:39
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2021年2月27日发(作者:我1)





百丽通州物流园




项目可行性研究报告






工程经济学作业






















1





























项目可行性研究报告




百丽通州物流园建设项目




目录



一、总论


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1.1


项目背景·


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1.2


项 目概况·


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1.3

结论与建议·


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二、项目的规划相关性及建设必要性


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2.1


项目的规划相关性·

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2.2


项目的建设必要性·


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三、场址选择


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3.1


场址现状·


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3.2


场址建设条件 ·


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四、投资估算与资金筹措


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4.1


投资估算·


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4.2


资金来源与筹措·


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五、财务评价



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5.1


评价依据·


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5.2


基础数据与参 数·


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5.3


营业收入估算·


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5.4


成本费用估算·


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5.5


盈利能力分析·


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< br>5.6


偿债能力分析·


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5 .7


财务评价结论·


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六、可行性 研究的结论与建议


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6.1


可行性研究结论·


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6.2


可行性研究建议·


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附表


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2



一、总论



1.1


项目背景



1.1.1


项目名称




百丽(通州)物流园项目。



1.1.2


承办单位概况







本项目由百丽国际控股有限公司承办。


百丽国际控股有限公司,


前身是百丽


集团,创建于


1992



3



8


日,于


2007



5



23


日在香港成功上市,中国大

< p>
陆著名的鞋业品牌连锁经营公司,


主要经营鞋类业务及运动服饰业务,


据中国行


业企业信息中心统计,


2011< /p>


年度,以销售额计国内女皮鞋市场排名前


10

名中,



6


个品牌属于白丽集团, 它们分别是百丽(第一)


,天美意(第二)


、他她(第


三)


,思加图(第五)


,


百思图(第八)和森达


-


女鞋(第九)


;


森达


-


男鞋居男装皮


鞋市场排名首位,


截至于


2012

< br>年


6



30

日,


百丽国际控股有限公司在中国大陆


拥有自营零售店


15,964


家,在香港及澳门拥有自营零售店

163


家,实力宏厚。



1.1.3


报告编制依据


< p>


1



《投资项目可行性 研究指南》


(试用版)



< p>


2



《建设项目经济评 价方法与参数》


(第三版)





3



《马驹桥镇城 市总体规划(


2004



2020


年)





4



《通州区国民经济和社会发展第十二个五 年规划纲要》




5

< br>)


《北京市



十二五

< p>


时期物流业发展规划》




6



《北京市国民经济和社会发展 第十二个五年规划纲要》




7


)相关设计规范标准等



1.1.4


项目提出的理由与过程


< /p>


正在加快步伐融入世界经济的中国,物流业发展空间巨大,市场前景看好,


将成为经济发展新的增长点。被经济学家称为继劳动力、自然资源之后的



第三


利润源泉


”——


物流管理已引起企业界的广泛关注。然而,长期以来,我国许多


厂商把经营重点都放在 生产和销售环节上,想方设法从这两个环节中找到利润,


却往往对物流中潜在的利润视而 不见。


不仅大多数国有大中型企业对物流认识和


重视不够,


而且不少地区和主管部门也未能充分意识到物流管理对市场流通、



济繁荣所起的重要作用。有资料显示,


2000


年我国实现


GDP



8940 4


亿元,全


社会物流费用支出高达


17 880


亿元,约占


GDP


< p>
20


%;实现工业总产值


73965


亿元,物流费用高达


29586


亿元,约占


40


%,就是说,全社会物流费用每降低


一个 百分点,就可以节约


178.8


亿元费用



;工业总产值每提高


1


个百分点, 账


面反映占压资金就多达近


300


亿元 。美国目前全社会物流费用支出不足


GDP


< br>10


%,


如果我国能达到这一水平,

按照


2000


年的


GDP


水平,


将可以为全社会节


8940.4


亿元的物流成本,或者说可以多产生近


900 0


亿元的利润。由此可见,


物流管理这个



第三利润源泉



喷涌而出,将会给 企业、给社会带来滚滚财源,节


约大量的人力物力,


物流业发展 空间将是巨大的。


这将对企业、


社会经济的发展


产生巨大的推动力。



而且通州区是京杭大运河河畔的 产业新城,


作为北京重点建设的新城区,


州新城发展目标也定为“区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城”


。同时


通州区也正在加快建设中心城,


使之成为城市化的龙头。

< p>
中心城将在现有基础上



1

向东南方向拓展,新城规划中心城面积达到


115


平方公里 ,能容纳


90


万人口。


在通州新城范围 内,将构建“一河两翼,南拓东进,组团发展”的空间结构,主


要引导发展行政办公、商 务金融、文化、会展等功能,是中心城行政办公、金融


贸易等职能的补充配套区。


在近两年,


通州投资百亿元加强了以道路交通、


供热、


燃气、


生态环境等为主的城市基础设施建设,


新城基本框架初步形成、


公共服务


设施不断完善 。京津公路通州段、运河东西大街、北苑高架桥、北关高架桥等一


大批道路桥梁建成,北 京二中通州分校、育才中学、史家胡同小学、北工大通州


分校、


北京中医医院通州分院等众多优质教育、


医疗资源相继落户,


城 市服务功


能不断增强,


为未来新城开发和产业发展创造了条件。


商家也对通州中心城觊觎


多时:


品牌商 业和社区商业都在快速进驻,


精品百货正在快速崛起。


这体现了 通


州的潜力。而此时百丽(通州)物流园项目建成后,其为


“< /p>


总部


+


物流


”< /p>


的仓储物


流业务,它将作为北京地区的区域配送中心,承担北京地 区包括城区、近郊区、


远郊区各连锁店商品的总库存储周转任务,


对商品进行存储与零售配送及售后维


修,满足每年


1500< /p>


万件的商品周转量的作业要求,为企业带来巨大的盈利。



同时为了通州乃至北京地区的可持续发展,


加快传统作业向第三产业、


向现


代服务业的转型与提升城市形象和促进长效管理,


满足社会与经济日益增长的需


要,依据《北京市国民经济和社会发展第十 一个五年规划纲要》文件精神,项目


的建设显得尤为迫切。


百丽


(通州)


物流园项目建成后将作为北京地区的区域配

< p>
送中心。




1.2


项目概况



1.2.1


拟建地点







本项目位于北京市通州区马驹桥镇,具体地点为:东至通州物流园八号路,

< br>南至通州物流园二号路,西至空地,北至仓储一街。



1 .2.2


建设规模、内容与主要设备材料







建设规模:项目总占地面积


58926.9


平方米,项目占地面积


25040


平方米,

建筑面积


43228


平方米,其中建筑控制规模

< p>
43333


平方米,用地性质:


W4


物流


用地。







建设内 容:建


2


栋仓库、


1

< br>栋办公楼、地上


4-5


层、简单装修;

< br>1


栋宿舍楼、


地上


6

< p>
层、简单装修。外墙采用涂料装饰,安装小型空调。



主要设备材料:



1

< br>、建筑材料,外墙装饰材料,门窗玻璃,卫生洁具;



2



防水防腐材料,油漆涂料,阀门组件,陶瓷制品,仪器仪表;



3


、给排水系统,

< br>消防系统,管件管材,供水设备,室外排水;



4


、建筑电气,照明灯具,低压电


器,电线电缆,弱电系统,防雷系统, 低压配电柜。



1.2.3


项目建设选址







本项目为北京市通州区马驹桥镇建设工程,地处县城区,周边“六通一平”

< br>(


“六通”指通上水、通下水、通燃气、通电力、通电信、通路;


“一平”指宗地


内场地自然平整)城市基础设施配套条件好。

< br>


1.2.4


项目建设进度







本项目计划于


2013


< br>02


月开始,


2014



09


月完成,预计建设工期


19



月。



1.2.5


项目投资和筹资方案







本项目总投资为


27032.70


万元,其 中建设投资


22682.30


万元,筹资方案为


银行贷款。




2


1.2.6


主要技术经济指标





1-1


项目主要技术经济指标表



项目名称



单位



项目占地面积





建筑面积





建筑密度



%


容积率




总投资估算



万元



建设投资估算



万元



预计年均营业收入



万元



预计年均利润总额



万元




预计年均净利润




预计投资净利润率




财务内部收益率(税后)





投资回收期(税后)





借款偿还期





序号



1


2


3


4


5


6


7


8


9


10


11


12


13


数量



25040


43228


42.5


1.73


27032.70


22682.30


280000


84900


50758


18.7



2


2


1.3


结论与建议


< br>本项目的实施满足社会与经济日益增长的需求,


有助于经济的快速发展,



于我们生活水平的的提高,


更会给企业带来滚 滚的财源,


使企业得到更好的发展,


符合通州经济发展的总体战 略部署,有助于促进和谐社会的发展。




二、项目的规划相关性及建设必要性



2.1


项目的规划相关性


< p>
2.1.1


《马驹桥镇城市总体规划(


2004< /p>



2020


年)





《马驹桥镇城市总体规划 (


2004



2020


年)


》中指明了马驹桥镇位于进京、


下卫、入冀、出关 的交通枢纽上,交通条件极为便利,物流运输对马驹桥镇来说


是一种新兴产业,


马驹桥镇发展物流运输的潜力巨大。


同时也表明了要利用北京

< p>
市物流园区落户马驹桥的重大机遇,


结合其作为重要交通枢纽的地位,


梳理园区


对内对外交通,


统筹合理安排仓储 物流用地,


为区域周边地区和城市生产生活提


供有效服务的原则 。


还规划仓储物流用地集中分布在北京通州物流园区和大杜社


工 业园区北侧,分别占地


276.79


公顷和

20.61


公顷。对于物流园区的规划则按


照《北京通州物 流园区控制性详细规划》确定的用地规模建设,占地


504


公顷 。


并且在第七十九条也表明了近期的建设重点为:


1

< p>
加快对马驹桥镇中心区改造;


2


完善环保园区和物 流园区;


3


建立马驹桥镇东西部联系道路。


2.1.2


《通州区国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要》




《通州区国民经济和 社会发展第十二个五年规划纲要》中点明了要坚持“优


化提高一产、

二三产业并重,


突出发展现代服务业”


的思路,

< p>
大力调整产业结构,


形成了“三二一”产业格局,第三产业增加值占地区生 产总值的比重达到


50%



上。


并提出环渤海区域合作进一步深化:


通州是环渤海多条发展走廊的重要 节点,


地处京津联系带轴心、


京津冀现代化交通体系核心位置,


是北京参与区域分工合


作、服务环渤海的“桥头堡”

< p>
。随着以京津冀为核心的环渤海经济圈战略地位的



3


提高,区域经济总量不断扩大,分工协作趋势更加明显,依 托首都、面向环渤海


的区位优势将使通州可以利用更大范围的资源实现自身快速发展。< /p>


也指出了要大


力发展与世界城市功能相适应的高端商务、


高端制造、


现代物流、


文化创意等产

< p>
业,


转变经济发展方式,


深度调整产业结构,


使之成为首都经济发展新的增长极,


成为国家第三增长极及环渤海城 市群合作发展的重要枢纽。


在一个目标:


建设北


京现代化国际新城中包含了要打造高端物流中心。


在构建


“一核三区、


三带四组


团”


的区域空 间格局中,


京哈高速产业带、


京沪高速产业带重点发展高端制造 业


和现代物流业。



在《纲要》第二章 更是指明了要重点打造三大产业,其一即为现代物流,要


大力引进“总部


+


物流”



“生产基地


+


物流”



“展示交 易


+


物流”等高端物流项目,


继续提高 协作程度,


加强城市物流系统和物流主通道建设,


逐步形成末端 共同配


送的高效物流组织模式。继续完善电子商务发展环境,搭建认证、支付、交易、< /p>


清算、


诚信等平台,


做大做强电子商务。


同时也指出要加快建设重点产业功能区,


其一即为现代物流集聚 区,


以物流基地为基础,


抓住北京市重点物流基地建设以


及朝阳口岸东移契机,


以电子商务型物流和快速消费品物流为重点,< /p>


逐步形成流


通企业集聚区、综合服务区和流通总部商贸区等功能区 域。



2.1.3


《北京市国民经济和 社会发展第十二个五年规划纲要》



《北京市国民经济和社会发 展第十二个五年规划纲要》中的专栏


1


:生产性


服务业中亦点明了发展流通服务。


运用现代信息技术、


创新营销模式及金融服务


配套等手段,


提升流通业的现代化水平 。


加快交通枢纽、


大型物流节点和流通网


络的建设,


强化批发业和物流业的营运控制功能。


鼓励商业流 通企业发展连锁经


营和电子商务等现代流通方式,培育专业化、规模化的贸易企业和品牌 代理商。


同时第二篇中指出打造通州高端商务服务区。


依托新城 开发,


重点发展总部经济、


高端商务、康体医疗、文化传媒、会 展培训等产业,积极吸引侨资总部落户,建


设成为彰显国际新城形象的特色高端商务服务 区。


在第五篇也指明了集中力量聚


焦通州,全面承接中心城功能 疏解,突出商务、文化、教育、医疗等城市综合服


务功能,充分彰显运河文化及滨水特色 ,坚持先进理念、技术和标准,将通州新


城打造成为国际一流的现代化新城。

< p>


2.2


项目的建设必要性



2.2.1


企业优势



百丽国际控股有限公司自筹建以来,


公司就定位与广大客商建立的不仅仅是


一种单纯的供需关系,


同时还牢固的建立了相互促进、


共同发展的友好合作伙伴


关系。坚持以满足客户的需求为奋斗目标,以客户的 意见和建议为鞭策,以“推


己及人,士为知己,诚信互动,成败相依”为宗旨,来满足客 户的技术要求与不


同需求,用我们的技术和责任与荣誉感为客户提供产品的价值及服务。



在政府的支持和公司的努力下,共济一班人已成为有志之士发 挥聪明才智、


一展壮志抱负的理想舞台。



小河无水大河干



为原则,


以尊重心看待员工与企


业之间的关系,


通过 先进和科学的国际质量管理模式,


公司在管理上将更加规范


和完 善。本着创新求实、改革进取、争抓实干的宗旨和锲而不舍的创业精神,百


丽国际控股有 限公司将开创一个更加辉煌的明天。



2.2.2


项目投资优势


< p>
本项目具有投资回收期短,


效益好,


利润高的特点 ,


有利于企业优化产业结


构调整与转变增长方式,实现较快企业 盈利。在经营上,公司一直以



供应链控



4


制最大化,供应链运行快速化



为战略目标,将产品生产、销售网络控制与品牌


经营合为一体 ,


并充分运用信息技术缩短供应链的运行周期,


缩短产品与市场 的


时空距离,使生产、销售保持均衡,产品供给与市场需求达成良性循环。因此本


项目贯彻了公司一贯的经营战略:


供应链控制最大化和


供应链运行快速化,


同时项


目也属于绿色物流顺应政策 物流的发展趋势。



绿色物流是指在物流过程中抑制物流对环境 造成危害的同时,


实现对物流环


境的净化,

使物流资源得到最充分利用。


绿色物流源于对生态环境的保护,

对资


源的节约,


体现了可持续发展的战略观点。

< p>
绿色物流的概念目前还没有完全成熟,


但把绿色物流的概念引向实践,其意 义是非常重大的。



我国“十二五”规划提出,


“十二五”末我国万元


GDP


能耗将下降


17%


,排


污指标要下降


1 0%



并明确提出要把我国建设成一个资源节约型、

< p>
环境友好型的


和谐社会。而化工企业具有高能耗、高污染的特点,它不但存 在化工生产中,而


且存在化工企业的物流中。


在化工企业的供应 物流、


生产物流及分销物流等物流


子系统的各物流环节中,


都存在着非绿色因素,


严重地影响着企业的发展潜力和


人们的生存环境。因此对化工企业实施绿色物流具有战略意义,势在必行。



三、场址选择



3.1


场址现状



3.1.1


地点与地理位置







通州区区域地理坐标北纬


39°36′—40°02′



东经


116°32′—116°56′

< p>
位于北京市


东南部,


京杭大运河北端,

< p>
地处北京长安街延长线东端,


是京杭大运河的北起点、

首都北京的东大门,西临朝阳区、大兴区,北与顺义区接壤,东隔潮白河与河北


省三 河市、大厂回族自治县、香河县相连,南和天津市武清区、河北省廊坊市交


界。紧邻北京 中央商务区(


CBD



,西距国贸中心


13


公里,北距首都机场


16



里,东距塘沽港


100


公里,素有



一京二卫三通州



之称,是环渤海经济圈中的核


心枢纽部位。



3.1.2


场地土地权属类别与占地面积



本项目位于北京市通州区马驹桥镇:


东至通州物流园八号路 ,


南至通州物流园二


号路,西至空地,北至仓储一街。用地性质 :


W4


物流用地。土地所有权归国家


所 有,使用权为百丽国际控股有限公司。项目总占地面积


58926.9

< br>㎡。



3.2


场址建设条件



3.2.1


自然条件



1


、气象







通州区 属于典型的温带人陆性半湿润季风气候。


具有春秋干旱多风,


夏 季炎


热多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷干燥的四季分明的气候特点。



1


)气温



通州区全年平均气温


13.8


℃,年平 均最高气温为


17.4




,年平均最低气温


5.8




,最热月


7


月平均气温


25.7




,最冷月


1


月平均气温


-5.1




,年极端


最高气温为


40.3




,极端最低气温为


-21




,无霜期


190


天左右。春季日平


均气温稳定通过


0


℃的平均初日为


3


< p>
2


日,秋季日平均气温稳定降至


0


℃以


下的平均日期为


11



26


日;全年高于


0


℃的持续日数为


269


天。




5



2


)日照



本区光照充足、


热量丰富。


年平均太阳 辐射为


132.6kcal/cm,


月平均太阳辐射

< p>
5



份最强,为


16.2 4kcal/cm;


年日照数为


2435.4h


,年日照百分比率为


62%





3


)降水



通州区年平均降水量


620.9mm


, 其中


65%


的降水集中在七八月份。雨热同季,


但是降水季节分配不均,常年发生春旱、夏涝。降水年际变化大,对排水系统提


出较高要求。




4


)风速



一年中春季风速最大,


4


月份平均风速 为


3.6m/s


,夏季平均风速最小,


8


月份平


均风速为


1.8m/s


,多年


10


分钟最大风速达

< br>22m/s


;年平均相对湿度为


60%

< br>;历


年平均蒸发量为


1895mm


。年主导风向为西南风,次风为西北风,西风出现的几


率最小,全年平均风速为


2.9m/s





2


、地形、地貌







通州区位于北京市东南部,


据已有资料,


通 州区基岩包括震旦亚界、


下故生


界及新生界地层,


缺失上古生界和中生界地层。


表明通州区在上古生代和整个中


古生代,


处于隆起上升受剥蚀的地质历史时期。


在燕山 运动以后的新生代第三纪


晚期,底壳逐步下降,才再次接受沉积物,形成第四系盖尼,覆 盖厚度一般在


150m



500m


之间,但马驹桥及台湖镇东石村一带只有


80m

,差异较大,基地不


平。


辖域内大部分地区处于大兴隆起与 大厂凹陷的中间地带,


地质条件比较稳定,


中生代以来基岩升降 幅度不明显,


境内基岩埋深


500m


以 内,


变化较周边地区小,


且无明显岩浆侵入及火山活动迹象,明 确显示通州地区的地下基岩岩层完整性


好,地质构造简单。区内有两条主要的活动断裂, 并有多条隐状性断裂存在,单


在第四纪末显示有活动迹象。


< /p>


通州区辖域为燕山运动以后的下降地区。东南距渤海


100KM< /p>


,西北距燕山


山脉


70km


。全境属华北平原的一部分,整个平原主要有永定河、潮白河冲击而


成,地势 由西北向东南倾斜。全区平均海拔


20m


,坡降


0.3%



0.6%




全区地势平坦而略有起伏,


境内地貌可分为 阶地地貌、


泛滥平原地貌、


河漫滩地


貌 、沙丘地貌、人为地貌等。境域北部,由张家湾东北经通州镇至宋庄一线西北


部地区,地 面高程均在


20m


以上,地形较为复杂,今仍有明显陡坎、冲沟 ,呈


缓坡状态遗迹和沙丘等阶地地貌特征;


东部北运河与潮白河 之间地区,


由于近代


河流泛滥堆积作用,


其地势表现为近河高、


远河床低的态势,


形成顺河床延伸的< /p>


条形洼地;西部与南部为永定河作用地域,地势除总的形态外,在马驹桥、台湖

< p>
至北运河区间,


呈现东高西低或西南高东北低之势;


由于古河改道和流水冲刷等


原因,北部徐辛庄、永顺地区有坡岗地;风蚀和风力搬运作 用造成北运河、潮白


河沿岸有沙丘存在;


南部低洼易涝地区还有 盐碱土分布。


建设项目所属地块地势


平坦,与周围邻地无高差, 交通通达度高,符合建造要求。



3


、水文






通州地处京杭大运河北起点,境内 河渠纵横,多河富水。共有大小河流


13


条,分别属于潮白河、 北运河两大河系。主要河道多为西北、东南走向。



通州区地下 水贮存条件好,


地下水位受区域地质和水文地质条件所制约。


潜 水水


位一般年初开始缓慢下降;


3


月中 旬,大地解冻,潜水埋深较浅的地区,水位略


有回升;


4



5


月份,抽取地下水面积灌溉,水位迅速下 降;


5



6


月 ,出现潜水


最低水位值;


7


月至


9


月,雨水渗入补给,农业停采地下水,水位回升,夏末秋

< p>
初出现最高水位值:


10


月后缓慢下降。



100m


一下保持自然动态特征外,


100m



6


以上浅 层承压水严重超采区,



5



6


月份,


形成常年或季节性水位降落漏斗状,< /p>


水位逐年下降。



3.2.2


区位优势



通州是环渤海多条发展走廊的重要节点,


地处京津联系带轴心、


京津冀现代


化交通体系核心位置,是北京参与区域分工合作、服务环渤海的“桥 头堡”


。随


着以京津冀为核心的环渤海经济圈战略地位的提高,


区域经济总量不断扩大,



工协作趋势 更加明显,


依托首都、


面向环渤海的区位优势将使通州可以利用 更大


范围的资源实现自身快速发展。




3.2.3


交通条件





通州境内拥有密集的公路路网、< /p>


便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。


京哈、

京沈、


京津塘高速等


5


条高速路穿 境而过,


拥有


5


条连接北京中心城的干 线通道


(分别为京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和和两广路延长线)



1



直接连接首都机 场


3


号航站楼的快速路,


4

< p>
条联系天津滨海新区的交通通道,


3


条联通其他地 方的高速路,已建成的六环路、地铁八通线和规划的


M6



M6


支、


M1


支、


S6



S5



S3



R1



R1


支等八条轨道交通贯穿全境,新北京东站已确定

< p>
落户通州,立体式交通网络将通州新城与环渤海多个财富中心紧密相连。




7

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